TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01640 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KJJR

[K] [N] Né LE 17/06/1964 à NIMES.

C/

S.C.I. 18 RUE DU MAIL

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDEUR

M. [K] [N]

né le 17 Juin 1964 à NIMES (GARD)

18 Rue du Mail

30000 NIMES

représenté par M^e Marie-laure LARGIER, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. 18 RUE DU MAIL

18 rue du Mail

30900 NÎMES

représentée par Maître Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Président exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Coraline MEYNIER lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Janvier 2024

Date des Débats : 19 novembre 2024

Date du Délibéré : 11 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 11 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er septembre 1976, soumis aux dispositions de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948, M et Mme [D] [L] ont donné à bail à M et Mme [D] [N] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 18 rue du Mail, moyennant paiement d’un loyer annuel de 6 958,68 francs.

Par acte notarié du 15 septembre 2020, Mme [M] [L] a vendu à la SCI 18 MAIL une maison à usage d’habitation située à Nîmes, 18 rue du Mail, dont dépend le logement loué.

M.[D] [N] est décédé le 6 juin 2022 ; son fils M.[K] [N] s’est maintenu dans les lieux.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du décès de M.[D] [N],

— jugé que M.[K] [N], bénéficiaire du statut de personne handicapée, est éligible au droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée, conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948,

— débouté en conséquence la SCI 18 MAIL de sa demande d’expulsion,

— condamné si besoin M.[K] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel, soit la somme de 355,46 euros, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à son départ des lieux,

— rejeté la demande reconventionnelle de M.[K] [N] tendant à ordonner la conclusion d’un nouveau contrat de bail, sous astreinte, et renvoyé M.[K] [N] à se pourvoir devant le juge du fond.

Par acte du 24 octobre 2023, M.[K] [N] a fait citer la SCI 18 MAIL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes.

Il sollicite la condamnation de la SCI 18 MAIL :

— à lui remettre un contrat de bail signé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision,

— à lui délivrer les quittances de loyer depuis le mois de juillet 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision,

— à lui payer la somme de 4 480 euros en réparation du préjudice économique lié à la perte de l’aide au logement provoquée par la carence de quittances justificatives,

— à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,

— à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 novembre 2024, M.[K] [N] comparaît, représenté par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, il poursuit le bénéfice de son assignation et actualise sa demande indemnitaire en réparation du préjudice économique à la somme de 7 560 euros. Il demande que la SCI 18 MAIL soit condamnée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision, à remettre en état la cour commune dépendant de l’immeuble loué, et à lui en permettre l’accès au moyen d’une clé.

La SCI 18 MAIL comparaît, représentée par son avocat.

Elle ne s’oppose pas à la régularisation d’un bail écrit avec M.[K] [N], sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, et stipulant un loyer révisé à la somme de 650 euros, correspondant à la valeur locative actuelle du bien, pour une durée minimale de trois années prenant effet à compter du jugement à venir.

Elle ne s’oppose à la délivrance au locataire de quittances de loyers, à compter toutefois du jugement à venir qui constitue selon elle la date d’effet du bail, et sous réserve du règlement du loyer.

Elle s’oppose aux demandes indemnitaires de M.[K] [N], arguant que celui-ci ne démontre pas l’existence d’un préjudice économique dans la mesure où il jouit depuis le décès de son père du logement sans contre-partie financière sérieuse. Elle ajoute que le manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible des lieux loués et l’existence d’un préjudice de jouissance ne sont pas d’avantage démontrés.

Elle sollicite la condamnation de M.[K] [N] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[K] [N] réplique que le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé du 16 janvier 2023, l’a jugé éligible au droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée, conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948.

Il conclut que la relation contractuelle entre les parties est régie par les dispositions de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948 ; il soulève l’irrecevabilité de la demande de la SCI 18 MAIL tendant à l’augmentation du loyer, au motif que le bailleur ne justifie pas avoir observé la procédure de sortie du régime de la loi du 1ER septembre 1948 applicable en l’espèce.

L’affaire a été mise en délibéré le 11 février 2025.

MOTIFS

— sur la demande de remise sous astreinte d’un contrat de bail écrit

Les dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables aux baux régis par les dispositions particulières de loi du 1er septembre 1948.

M.[K] [N] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir ordonner la remise sous astreinte par le bailleur d’un contrat de bail écrit.

Il convient toutefois de prendre acte de la volonté du bailleur qui ne s’oppose pas à la rédaction d’un écrit, les parties restant libres de fixer la forme du contrat, lequel peut demeurer verbal comme l’autorise en droit commun l’article 1714 du code civil.

A titre surabondant, il convient de rappeler à la SCI 18 MAIL, que le maintien dans les lieux de M.[K] [N] s’effectue aux clauses et conditions du contrat primitif ; qu’il ne peut donc être envisagé de modifier les clauses de contrat et en particulier l’élément essentiel que constitue le montant du loyer ; qu’enfin, la procédure de sortie du régime de la loi du 1er septembre 1948 est régie par les dispositions d’ordre public des articles 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, lesquelles imposent un formalisme rigoureux comprenant la saisine préalable de la commission départementale de conciliation auquel la SCI 18 MAIL ne peut se soustraire.

— sur la demande de transmission sous astreinte des quittances de loyer

Est applicable aux relations entre les bailleurs et les locataires ou occupants relevant de la loi du 1er septembre 1948, par déduction des dispositions de l’article 40,II, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014.

En l’espèce, il est établi que la SCI 18 MAIL n’a délivré aucune quittance à M.[K] [N] depuis le décès du locataire en titre.

Il convient donc d’ordonner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la présente décision, la transmission à M.[K] [N], à titre gratuit, des quittances portant le détail des sommes versées et distinguant le loyer et les charges, à compter du 1er juillet 2022.

— sur la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par le locataire

M.[K] [N] allègue que les manquements du bailleur qui n’a pas transmis les quittances de loyer depuis juillet 2022 sont à l’origine du non-paiement au locataire de l’aide au logement servie par la CAF.

Il produit une lette datée du 25 mai 2023 de la CAF du Gard sollicitant la communication de la quittance du mois de juillet 2022 dans le cadre de l’instruction de la demande d’aide au logement, ainsi que la copie du chèque établi par ses soins en règlement du loyer de juillet 2022, dont la réception a été accusée le 12 juillet 2022 par L’Aggence, mandatée par le bailleur pour la gestion locative.

La décision de rejet par la CAF de la demande d’aide au logement n’est cependant versée aux débats. De surcroît, M.[K] [N], bénéficiaire de l’allocation pour adulte handicapé (AAH) servie par la CAF, ne produit aucun relevé du paiement de ses prestations.

Dès lors, l’absence de versement de l’aide au logement par la CAF, à l’origine de la perte financière alléguée par M.[K] [N], n’est pas démontrée avec certitude.

En l’absence de préjudice réparable, il convient donc de débouter M.[K] [N] de sa demande indemnitaire.

— sur les demandes de remise en état de la cour commune et de restitution d’une clé sous astreinte

En l’espèce, M.[K] [N] ne démontre pas que l’usage par les autres locataires de la cour commune lui cause un préjudice de jouissance.

Il sera donc débouté de sa demande de remise en état par le bailleur.

La SCI 18 MAIL reconnaît dans ses écritures que la cour est commune à l’ensemble des locataires et ne s’explique pas sur le changement de serrure allégué par le demandeur.

Elle sera donc condamnée à remettre à M.[K] [N] une clé autorisant son accès à la cour, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la présente décision.

— sur la résistance abusive du bailleur

M.[K] [N] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct des préjudices ci-dessus évoqués et sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI 18 MAIL, succombant partiellement au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

M.[K] [N] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la SCI 18 MAIL remboursera à l’Etat le montant des frais prévus par les articles 43 de la loi du 10 juillet 1991 et du décret du 19 décembre 1991 relatif à l’aide juridictionnelle.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de l’Etat les sommes avancées au titre de l’aide juridictionnelle dans les droits de M.[K] [N] et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner la SCI 18 MAIL à payer à Maître ML. LARGIER la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet, à charge pour cette dernière de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’Etat si elle parvient à recouvrer cette somme.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en premier ressort par jugement contradictoire,

DEBOUTE M.[K] [N] de sa demande de remise sous astreinte d’un contrat de bail écrit,

ORDONNE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la présente décision, la transmission par la SCI 18 MAIL à M.[K] [N], à titre gratuit, des quittances portant le détail des sommes versées et distinguant le loyer et les charges, à compter du 1er juillet 2022,

DEBOUTE M.[K] [N] de ses demandes indemnitaires,

DEBOUTE M.[K] [N] de sa demande tendant à ordonner la remise en état sous astreinte de la cour commune dépendant de l’immeuble loué,

ORDONNE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la présente décision, la restitution par la SCI 18 MAIL à M.[K] [N] de la clé permettant l’accès à la cour commune,

CONDAMNE la SCI 18 MAIL aux dépens,

CONDAMNE la SCI 18 MAIL à payer à Maître ML LARGIER la somme 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 al 2 de la loi du 10 juillet, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de la part contributive versée par l’Etat s’il parvient à recouvrer cette somme,

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

Le greffier Le juge des contentieux de la protection