TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FRANCESCHI Catherine

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47E3

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 18 février 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1],Représenté par son syndicat le cabinet SAINT EUSTACHE – [Adresse 2]

représentée par Maître FRANCESCHI Catherine avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1525

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47E3

EXPOSE DU LITIGE :

M.[H] [R] est copropriétaire de deux appartements situés dans l’immeuble du [Adresse 1], constituant les lots 16 et 17 de la Copropriété et cadastrés CD [Cadastre 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 16/05/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE, a assigné M.[H] [R], aux fins de :

— voir condamner M.[H] [R] au paiement de:

— la somme de 2996,28 euros pour les charges dues au 22/ 01/ 2024 , 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— la somme de 365.08 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 2500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 9/ 12/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M.[H] [R] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

M.[H] [R] a été régulièrement assigné à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47E3

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 09/06/2021, 16/06/2022, 31/01/2023, 06/06/2023, approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 6/ 06/ 2023 avec le syndic en exercice

— des appels de charges pour les périodes des 4ème trimestre 2022, quatre trimestres 2023, 1er trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022

— une lettre de mise en demeure du 29/ 11/ 2023

— un décompte des sommes dues entre le 01/07/2022 et le 22/ 01/ 2024 et des frais

— le grand livre comptable du précédent syndic STARES QUENOT

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le grand livre comptable du précédent syndic permet de déterminer un solde hors frais de 7750.48 euros au 01/07/2022 , appel du 3ème trimestre 2022 et fonds travaux Alur inclus.

Compte tenu des appels postérieurs , au titre des charges entre le 01/07/2022 et le 22/ 01/ 2024, il est dû la somme de 2996,28 euros, appel du 1er trimestre 2024 et fonds travaux ALUR 1 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 29/ 11/ 2023 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier, ce qui ne permet pas de vérifier le caractère suffisamment interpellatif de ladite mise en demeure au sens de l’article du code civil . Tous les autres frais sont des frais datant du précédent syndic, pour lesquels aucun justificatif n’est produit.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

M.[H] [R] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE la somme de 2996,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/05/2024, pour les charges dues entre le 01/07/2022 et le 22/ 01/ 2024 , appel 1er trimestre 2024 et fonds travaux ALUR 1 inclus , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 16/05/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE une somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

M.[H] [R] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE est recevable en son action

CONDAMNE M.[H] [R] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE la somme de :

—  2996,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/05/2024 pour les charges dues entre le 01/07/2022 et le 22 01/ 2024 , appel 1er trimestre 2024 inclus

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 16/05/2024

CONDAMNE M.[H] [R] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE la somme de 300 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE M.[H] [R] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet SAINT EUSTACHE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M.[H] [R] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT