TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01715 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KYXG

Société SCPI KYANEOS PIERRE

C/

[G] [M],

[H] [P] [Z]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 MAI 2025

DEMANDERESSE:

Société SCPI KYANEOS PIERRE

RCS AVIGNON N° 839 154 614

1578 Avenue De La 2ème Division Blindée

Immeuble Le Grand Angle

30133 LES ANGLES

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS:

Mme [G] [M]

née le 04 Septembre 1978 à NIMES (GARD)

2 bis Boulevard Talabot A32

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

M. [H] [F][Z]

né le 11 Août 1975 à BELFORT (TERRITOIRE DE BELFORT)

2Bis Boulevard Talabot – Appartement A32

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

En présence de [Y] [R], greffière stagiaire

DÉBATS :

Date des Débats : 07 avril 2025

Date du Délibéré : 12 mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 mars 2022 avec effet au 15 mars 2022, la SCPI KYANEOS PIERRE donnait en location à usage unique d’habitation à Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000) 2 bis Boulevard Talabot, appartement A32, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 590,00€.

Des loyers demeuraient impayés, et le 30 juillet 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE faisait délivrer à Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 1172,89€.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE faisait assigner Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, pour l’audience du 06 janvier 2025, aux fins de :

— DECLARER que les locataires se sont abstenus de respecter le contrat de bail et qu’ils n’ont pas déféré aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— DECLARER l’acquisition régulière de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

— DECLARER les locataires occupants sans droit ni titre ;

— ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G], ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] au paiement :

— De la somme de 3165,92€, par provision ;

— D’une indemnité d’occupation mensuelle, par provision, égale au montant du dernier loyer et charges, à compter du 1er octobre 2024 ;

— De la somme de 750,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par décision avant dire droit rendue le 24 février 2025, le juge des contentieux de la protection ordonnait la réouverture des débats à l’audience du 07 avril 2025 à 14h00, l’assignation initialement délivrée n’ayant pas mentionné la bonne heure de comparution.

En demande, la SCPI KYANEOS PIERRE comparait représentée par son avocat.

Elle s’en remet à ses pièces et actualise la dette à la somme de 7408,14€.

En défense, Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir saisi la CCAPEX par voie dématérialisée le 31 juillet 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. (…) »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 22 octobre 2024 pour l’audience du 06 janvier 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Toutefois, le contrat de bail accordant un délai de deux mois aux locataires, il conviendra de faire application de ses dispositions plus favorables.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] le 30 juillet 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 30 septembre 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SCPI KYANEOS PIERRE indique lors des débats que la dette locative s’élève à la somme de 7408,14€ au 05 avril 2025.

Cependant, elle n’en justifie pas et ne produit qu’un décompte arrêté à la date du 04 octobre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 3165,92€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à cette date, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] seront solidairement condamnés à payer par provision à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3165,92€.

Sur l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissent pas et ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés par les travailleurs sociaux chargés d’établir le diagnostic social et financier du foyer.

Le décompte produit en demande, ancien, ne permet pas d’apprécier la reprise du paiement du loyer courant.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera octroyé à Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] seront solidairement condamnés à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCPI KYANEOS PIERRE recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] à la date du 30 septembre 2024;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à NIMES (30000), 2bis Boulevard Talabot, logement A32, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Condamnons solidairement Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] à payer par provision à la SCPI KYANEOS PIERRE à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons solidairement Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] à payer par provision à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3165,92€ au titre de la dette locative, arrêtée au 04 octobre 2024,

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons solidairement Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons solidairement Monsieur [P] [Z] [H] et Madame [M] [G] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,