TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01687 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYNN

S.C.I. SCI ANDCO . RCS NIMES N° 412 265 423.

C/

[K] [D], [T] [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI ANDCO . RCS NIMES N° 412 265 423.

322 Rue Des Trois Ponts

30000 NIMES

représentée par Maître François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [K] [D]

né le 28 Mai 1988 à GAP (HAUTES ALPES)

10 Rue De L’ Horloge

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

Mme [T] [Y]

née le 08 Novembre 1955 à GRASSE (ALPES MARITIMES)

77 Chemin Des Genets

30820 CAVEIRAC

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 4 septembre 2020, la S.C.I. ANDCO, représentée par son gérant M. [O] [E], a donné à bail à Mme [T] [Y] et M. [K] [D] un logement à usage d’habitation situé résidence “Le Fossano”, 8 rue Sainte Agnès, 30900 Nîmes, pour un loyer mensuel de 685 euros et une provision sur charges de 13 euros.

Un constat d’entrée d’état des lieux contradictoire était établi le 4 septembre 2020.

Un commandement de payer les loyers était signifié à Mme [T] [Y] et M. [K] [D] le 3 mars 2022, pour un montant en principal de 730,28 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier du 15 mars 2022, les locataires ont donné congé, sans préavis, précisant qu’ils quitteraient les lieux fin mars 2022.

Le 26 avril 2022, un procès-verbal de constat d’huissier de justice était établi à la demande de la S.C.I. ANDCO pour procéder à l’état des lieux de sortie du logement, hors présence des locataires régulièrement convoqués.

Invoquant une dette de loyers impayés et des dégradations locatives, la S.C.I. ANDCO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, par actes des 23 octobre 2024 et 6 novembre 2024, pour obtenir la condamnation solidaire de Mme [T] [Y] et M. [K] [D] au paiement de :

—  2 102,64 euros au titre des loyers impayés,

—  5 576, 59 euros au titre des réparations locatives des murs et plafonds de l’ensemble du logement, selon facture établie le 30 mai 2022 par la société VALMALLE PEINTURE,

—  776,68 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie, serrurier et commandements,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2025, la S.C.I. ANDCO comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et reconnaît avoir conservé le dépôt de garantie.

Mme [T] [Y] et M. [K] [D], régulièrement cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS IMPAYES

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1184 du code civil rappelle le principe que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, S.C.I. ANDCO produit un commandement de payer du 3 mars 2022 accompagné d’un décompte de la dette locative arrêté au 16 février 2022 à la somme de 730,28 euros, correspondant à la somme de 700,88 euros au titre du loyer de février 2022, outre un reliquat impayé de 29,40 euros au titre de l’indexation des loyers sur la période de septembre 2021 à janvier 2022.

Elle allègue que les locataires n’ont réglé aucune somme jusqu’à la libération définitive des lieux.

Mme [T] [Y] et M. [K] [D], non-comparants, ne contestent pas le principe et le montant de la dette et ne rapportent pas la preuve de leur libération.

Il résulte de l’examen de ces pièces que la créance locative se décompose de la manière suivante:

—  29,40 euros au titre de l’indexation des loyers de septembre 2021 à janvier 2022,

—  700,88 euros de loyer impayé de février 2022,

—  700,88 euros de loyer impayé mars 2022,

—  607,43 euros de loyer impayé arrêté au 26 avril 2022,

Soit un total de 2.038,59 euros.

La créance de loyers et charges locatives impayés est donc fixée à la somme de 2.038,59 euros, arrêtée au 26 avril 2022.

2- SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la faute du bailleur ou par le cas de force majeure et il doit procéder à l’entretien du logement et aux réparations locatives sauf si les travaux à exécuter sont les conséquences de la vétusté, de malfaçons et d’un usage normal des lieux.

Il appartient au bailleur de démontrer le préjudice occasionné par la défaillance contractuelle du preneur dans ses obligations d’entretien et de réparation.

Aux termes de l’article 3 de cette même loi, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’état d’entrée des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Le bon état de réparations locatives à la restitution impose de tenir compte de la vétusté du logement c’est à dire de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, afin de déterminer les éventuels frais de remise en état incombant au locataire.

En l’espèce, l’occupation du logement a duré près de 19 mois.

Le bailleur sollicite le paiement d’une indemnisation relative à la remise en peinture des murs et plafonds de l’ensemble du logement.

L’état des lieux entrant indique que les peintures des murs et des plafonds sont à l’état neuf.

Le procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du 26 avril 2022 mentionne que le plafond de la pièce principale est sale, des suites d’un dégât des eaux ; les peintures du coin cuisine sont sales avec quelques impacts ; les peintures murales de la chambre gauche à l’étage sont sales.

L’huissier de justice ne relève aucun désordre sur les murs et plafond de la salle de bains ; il observe que la 2e chambre à l’étage présente une tâche sur le mur qui relève de la simple vétusté au terme de 19 mois d’occupation.

Il convient donc d’allouer au bailleur une indemnité équivalente à la somme de 3 856,60 euros,

correspondant au montant des travaux de reprise des murs et plafonds du séjour/cuisine et des murs d’une des deux chambres.

— sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, la S.C.I. ANDCO a conservé le dépôt de garantie, soit la somme de 685 euros.

Le montant des sommes restant dues au bailleur s’élève à la somme totale de 5 895,19 euros ( 2.038,59 euros + 3 856,60 euros), dont il convient de déduite le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Mme [T] [Y] et M. [K] [D] seront donc solidairement condamnés à verser à la S.C.I. ANDCO la somme de 5 210,19 euros, (5 895,19 euros – 685 euros) pour solde de tout compte.

3- SUR LES FRAIS D’HUISSIER DE JUSTICE

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi amiablement et contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’impossibilité à laquelle il a été confronté d’établir un état des lieux amiable avec ses locataires.

La S.C.I. ANDCO sera donc déboutée de sa demande en paiement de la totalité des frais du constat d’huissier réalisé.

Les frais de recouvrement extra-judiciaire relatifs au commandement de payer des loyers échus signifié le 3 mars 2022 aux locataires seront mis à leur charge, et fixés à la somme de 90,91 euros.

De même, les locataires n’ont pas rendu les clés du logement lors de sa libération, conformément à leur obligation ; les frais de serrurier en résultant à hauteur de 200 euros seront donc mis à leur charge.

4- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [T] [Y] et M. [K] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de la procédure.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. ANDCO l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Mme [T] [Y] et M. [K] [D] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nîmes, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [Y] et M. [K] [D] à payer à la S.C.I. ANDCO la somme de 5 210,19 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés au 26 avril 2022 et des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [Y] et M. [K] [D] à payer à la S.C.I. ANDCO la somme de 290,91 euros au titre des frais d’huissier de justice non compris dans les dépens,

DEBOUTE la S.C.I. ANDCO du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [Y] et M. [K] [D] à payer à la S.C.I. ANDCO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [Y] et M. [K] [D] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,