TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5PD

S.A. UN TOIT POUR TOUS

C/

[J] [E]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS

8 Bis Avenue Georges Pompidou

CS77199

30914 NIMES CEDEX 2

représentée par Mme [U] [G] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE:

Mme [J] [E]

née le 28 Juillet 1986 à NIMES (GARD)

12 Rue Lulli

Logement 42 étage 2

30900 NÎMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 05 Mai 2025

Date des Débats : 05 mai 2025

Date du Délibéré : 16 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 1er juillet 2023, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [J] [E] un appartement situé sur la commune de NIMES (30900) 12 rue Lulli, 2ème étage, appartement 42, moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 352,79€.

Ce bail intervenait suite à la résiliation judiciaire du contrat précédemment conclu et la régularisation de la situation par Madame [J].

A compter du mois d’avril 2024, des loyers demeuraient impayés et UN TOIT POUR TOUS signalait la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 06 août 2024.

La situation persistait, et le 24 octobre 2024, UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 862,06€.

Le 22 janvier 2025, UN TOIT POUR TOUS assignait Madame [J] [E] devant le Tribunal de céans, à l’audience du 05 mai 2025 afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail pour défaut de paiement et de justification de l’assurance

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique

— Dire qu’en suite de son expulsion, elle se rendra coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— de la condamner au paiement par provision :

De la somme de 1303,36€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 31/12/2024, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

De la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

En demande, UN TOIT POUR TOUS comparaît représentée par Madame [G] [U], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir. Elle maintient ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 2449,38€. Elle s’oppose à la demande de délais formulée par Madame [J], faute de reprise du paiement du loyer courant et tenant l’existence d’une procédure antérieure ayant abouti à la résiliation du précédent bail.

En défense, Madame [J] [E] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire. Elle fait part de ses difficultés personnelles et indique avoir effectué un règlement de 400,00€ ce jour.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989:

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.»

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 06 août 2024.

La situation a persisté de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée intervenue à cette date, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2025.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…) »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 23 janvier 2025 pour l’audience du 05 mai 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [J] [E] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à Madame [J] [E] le 24 octobre 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 24 décembre 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi que cela résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [J] [E] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Il sera rappelé concernant une hypothétique réintégration dans les lieux, que les demandes de « dire » n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [J] [E] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

UN TOIT POUR TOUS produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 2449,38€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, qui ne souffre d’aucune contestation.

Madame [J] indique avoir effectué ce jour un versement de 400,00€, mais échoue à en rapporter la preuve.

En conséquence, Madame [J] [E] sera condamnée à payer par provision à UN TOIT POUR TOUS la somme de 2449,38€.

Sur les demandes reconventionnelles tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire:

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [J] [E] comparait en personne et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Elle fait part d’une situation personnelle complexe ayant conduit à l’existence de la dette locative.

Elle indique percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 1299,00€, avoir trois enfants à charges dont un majeur. Elle ne perçoit aucune pension alimentaire et ne se trouve pas en situation de surendettement.

UN TOIT POUR TOUS s’oppose à ces demandes, tenant l’absence de reprise du paiement du loyer courant et la signature de ce nouveau bail suite à précédente procédure judiciaire.

Il résulte du décompte produit en demande que Madame [J] [E] n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2024, malgré un maintien des aides au logement et un loyer résiduel de 144,67€.

Le versement de 400,00€ dont elle fait état et effectué le jour de l’audience n’est pas justifié.

La reprise du paiement intégral du loyer courant, condition d’octroi des délais n’étant pas effective, Madame [J] [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire du bail.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [J] [E] sera condamnée à payer la somme de 300,00€ à UN TOIT POUR TOUS au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [J] [E] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par UN TOIT POUR TOUS recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [J] [E] à la date du 24 décembre 2024 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Madame [J] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30900), 12 rue Lulli, 2ème étage, appartement 42, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

Condamnons Madame [J] [E] à payer par provision à UN TOIT POUR TOUS à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Madame [J] [E] à payer par provision à UN TOIT POUR TOUS la somme de 2449,38€ au titre de la dette locative arrêtée au 05 mai 2025,

Déboutons Madame [J] [E] de sa demande de délais de paiement,

Déboutons Madame [J] [E] de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire du bail,

Condamnons Madame [J] [E] à payer à UN TOIT POUR TOUS la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Madame [J] [E] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,