15 Juillet 2025

AFFAIRE :

[R] [Z], [H] [M]

C/

[O] [P], [I] [L]

N° RG 23/02132 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HJFN

Assignation :25 Septembre 2023

Ordonnance de Clôture : 29 Octobre 2024

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Z], [H] [M]

né le 07 Décembre 1951 à [Localité 8] (MAINE-ET-[Localité 8])

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Samuel DE LOGIVIERE de la SELARL SULTAN – LUCAS – DE LOGIVIERE – PINIER – POIRIER, avocat postulant au barreau D’ANGERS et Maître Fabienne LE GRATIET avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P], [I] [L]

né le 29 Octobre 1975 à [Localité 6] (ORNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Romain BLANCHARD, avocat au barreau D’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Novembre 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11/02/2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 29/04/25, 24/06/2025 puis au 15 Juillet 2025

JUGEMENT du 15 Juillet 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’une promesse unilatérale de vente établie selon un acte notarié du 1er août 2019, M. [R] [M] a promis de vendre à M. [O] [K] une maison d’habitation située au [Adresse 7][Localité 9] [Adresse 5] ([Adresse 3]), pour un prix de 100 000 euros net vendeur.

Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 4 novembre 2019 à 16h00 et il était prévu une indemnité d’immobilisation de 10 000 euros dont 1 500 euros devaient être versés dans un délai de 15 jours à compter de la promesse tandis que le solde de 8 500 euros devait l’être au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

Il était stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour un montant maximum de 108 550 euros, remboursable sur une durée maximale de 20 ans avec un taux d’intérêt maximal de 1,70 % l’an hors assurance. Cette condition suspensive devait être réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt au plus tard le 7 octobre 2019. Il était également indiqué que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques définies par l’acte.

Estimant que M. [K] n’avait pas respecté les stipulations de la promesse unilatérale de vente, M. [M] a fait assigner celui-ci devant le présent tribunal selon acte du 25 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 28 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, M. [M] demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1304-3, 1344-1 du code civil, 514 et suivants et 700 du code de procédure civile, de :

— ordonner à M. [K] d’exécuter en nature ses obligations contractuelles telles qu’elles découlent du compromis de vente régularisé le 1er août 2019 ;

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 8 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans le compromis de vente ;

— ordonner à Me [Y] [D], notaire, de libérer à son profit la somme séquestrée à son étude d’un montant de 1 500 euros ;

— condamner M. [K] aux intérêts moratoires qui ont couru depuis le 14 février 2020;

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi en application des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [K] aux entiers dépens ;

— débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [M] soutient en substance que M. [K] n’a pas respecté ses obligations contractuelles découlant du compromis de vente signé le 1er août 2019 en s’étant abstenu de présenter deux refus de prêts respectant les conditions imposées par la promesse de vente, alors qu’il avait été mis en demeure par l’intermédiaire de Me [D] de justifier de ses démarches.

Le demandeur considère qu’il convient de constater que la condition suspensive d’obtention de prêt contenue dans la promesse de vente régularisée entre lui et M. [K] le 1er août 2019 est réputée acquise.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 23 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, M. [K] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1343-5 du code civil, de déclarer M. [M] irrecevable et en tous les cas mal fondé en ses demandes, fins et conclusions et de l’en débouter.

Subsidiairement, il demande au tribunal de :

— ordonner la déduction d’une somme de 2 300 euros, correspondant aux sommes versées soit 800 euros et à celles séquestrées soit 1 500 euros, sur le montant de l’indemnité d’immobilisation sollicitée ;

— ordonner l’échelonnement du paiement de la dette sur 24 mensualités identiques ;

— dire n’y avoir lieu, au regard de l’équité, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser les dépens à la charge de M. [M].

Au soutien de sa demande principale tendant au rejet de la condamnation au paiement d’une indemnité d’immobilisation, M. [K] fait valoir qu’à aucun moment M. [M] ne lui a adressé de mise en demeure pour lui demander de justifier de l’obtention ou non d’un prêt, alors que la promesse de vente stipule que c’est à la suite de la mise en demeure infructueuse que « les fonds resteront acquis au bénéficiaire ». Il considère que la lettre qui lui a été adressée par le notaire ne peut s’analyser comme une lettre adressée au nom de M. [M].

A l’appui de ses demandes subsidiaires, M. [K] soutient que M. [M] n’ignorait pas qu’il n’avait pu obtenir ses prêts puisqu’il avait reçu deux paiements de 300 euros et 500 euros qui étaient destinés à l’indemniser de l’absence de réalisation de la vente. Il s’oppose au versement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute en soutenant que l’indemnité d’immobilisation a le caractère d’une clause pénale qui n’est pas totalement sans lien avec la notion de préjudice et il ajoute que M. [M] a pu remettre son bien en vente dès l’expiration du délai de validité de la promesse de vente.

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse de vente comporte une condition suspensive d’obtention d’un prêt prévoyant qu’elle devait être réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 7 octobre 2019. Il est aussi mentionné que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté (108 550 euros), au taux (1,70 % maximum l’an hors assurance) et à la durée de l’emprunt (20 ans maximum) entraînera la réalisation de la condition suspensive. Il est prévu en page 13 de la promesse de vente que “Le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt”.

La promesse de vente stipule que “L’obtention ou non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.”

Il résulte de ces dispositions que le constat de la défaillance de la condition suspensive doit intervenir après l’envoi par le promettant au bénéficiaire d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception et que ce n’est qu’après l’accomplissement de cette formalité que le promettant peut bénéficier des fonds correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

La promesse de vente établie selon acte authentique de Me [Y] [D] ne précise pas si celle-ci assiste l’une ou l’autre des parties, de sorte qu’elle est présumée intervenir dans l’intérêt des deux. Cet acte ne donne toutefois pas pouvoir à Me [D] pour représenter l’une ou l’autre des parties pour la suite des opérations devant permettre l’aboutissement de la vente. Il n’est pas non plus fait état d’un mandat spécial qui aurait été donné par un acte séparé à la notaire par M. [M] afin de le représenter dans ses rapports avec M. [K]. Il en résulte que la lettre recommandée avec avis de réception envoyée par Me [D] à M. [K] le 14 février 2020 ne peut être valablement considérée comme une mise en demeure adressée par le promettant au bénéficiaire de justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt.

M. [M] ne pouvant par conséquent se prévaloir d’une mise en demeure faite dans les formes prévues par la promesse de vente, le délai de huit jours laissé au bénéficiaire pour justifier de l’obtention ou de la non-obtention du financement n’a pu courir.

Il en résulte que M. [M] doit être débouté de ses demandes d’exécution en nature des obligations contractuelles découlant du compromis de vente et en paiement de la somme de 8 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans le compromis de vente.

M. [K] se borne, à titre principal, à demander le rejet des prétentions de M. [M], sans solliciter que la somme de 1 500 euros correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation versée auprès de la comptabilité de Me [D] lui soit restituée et sans non plus réclamer le remboursement des sommes de 300 euros versée le 19 décembre 2019 et de 500 euros versée le 18 janvier 2020. Il se limite à demander subsidiairement que ces sommes viennent en déduction de l’indemnité d’immobilisation pour le cas où il serait condamné au paiement de celle-ci. M. [M] ne conteste pas avoir reçu les sommes de 300 euros et 500 euros et il apparaît que le justificatif produit par M. [K] comporte bien les signatures du demandeur en marge des montants indiqués. Le demandeur ne présente aucune explication concernant les motifs pour lesquels il a reçu ces sommes dont il ne fait d’ailleurs pas état dans ses écritures.

Ces éléments permettent de considérer qu’un accord est bien intervenu entre les parties pour dire que M. [K] indemnise M. [M] à hauteur de 2 300 euros de son préjudice lié au défaut de réalisation de la vente. Il convient par conséquent de faire droit à la demande de M. [M] tendant à ordonner à Me [D] de libérer à son profit la somme de 1 500 euros séquestrée en son étude. M. [K] doit en outre être condamné à payer à M. [M] les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 25 septembre 2023, date de l’assignation.

M. [M] ne justifie pas en revanche de l’existence d’un préjudice distinct qui résulterait de sa renonciation à louer l’immeuble dont la vente était envisagée. Il n’est en effet pas prouvé qu’il ait délivré à ses locataires qui étaient en place au moment de la signature de la promesse de vente un congé motivé par la vente du bien, aucune pièce n’étant communiquée en ce sens. Il doit par conséquent être débouté de sa demande de condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Eu égard aux circonstances de cette affaire, la charge des dépens sera supportée par moitié entre les parties.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande présentée par M. [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [R] [M] de ses demandes de condamnation de M. [O] [K] à exécuter en nature les obligations contractuelles découlant du compromis de vente régularisé le 1er août 2019, à lui payer la somme de 8 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans le compromis de vente, à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi en application des dispositions de l’article 1240 du code civil et à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE à Me [Y] [D], notaire, de libérer au profit de M. [R] [M] la somme séquestrée en son étude d’un montant de 1 500 euros ;

CONDAMNE M. [O] [K] à payer à M. [R] [M] les intérêts au taux légal sur cette somme de 1 500 euros à compter du 25 septembre 2023 ;

DIT que la charge des dépens sera supportée par moitié par M. [R] [M] et par moitié par M. [O] [K] ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT