Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT PRONONCE LE : 17 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00001 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZXX

AFFAIRE : SAS CTK NMS c/ S.N.C. RETAIL PARK [Adresse 1], S.N.C. ALTAREA FRANCE

MINUTE N° :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2026

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Président

GREFFIER : Aurélie VIALLE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS CTK NMS

au capital de 300 000,00 euros,

immatriculée au RCS de Nimes sous le numéro 753 267 525, dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son dirigeant légal en exercice domcilié es qualité au dit siège,

représentée par Maître Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant, et par la SELARL ASTELIA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant,

DEFENDERESSES

S.N.C. RETAIL PARK [Adresse 1],

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 512 086 117

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant, et par la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

S.N.C. ALTAREA FRANCE,

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 324 814 219

dont le siège social est sis [Adresse 2]

N’ayant pas constitué avocat

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2012, la société RETAIL PARK [Adresse 1] (S.N.C.), représentée par la société ALTAREA FRANCE (S.N.C.), a donné à bail commercial à la société CTK NMS (S.A.S.) un local situé [Adresse 1] pour une durée de douze années courant à compter de la livraison dudit local.

Des avenants ont été signés par les parties les 28 février et 6 mai 2013.

Par acte délivré le 7 juin 2024, la société CTK NMS a fait signifier à la société RETAIL PARK [Adresse 1] une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 4 décembre 2024 pour une durée de neuf années. Il y était précisé : “la société CTK NMS fera connaître ultérieurement le loyer auquel elle est prête à relouer les locaux, étant précisé qu’elle dispose d’ores et déjà d’un certificat d’analyse d’expertise locative amiable, qui fixerait une valeur locative annuelle à 360.000 € HT, à laquelle il conviendra de retirer le montant de la taxe foncière.”.

Par acte délivré le 9 juillet 2024, la société RETAIL PARK [Adresse 1] a signifié sa réponse à cette demande de renouvellement en ces termes : “(…) qu’elle accepte dans son principe le renouvellement sollicité (…) Qu’elle conteste la valeur locative de 360000 € diminuée de la taxe foncière avancée et rappelle qu’en certu des dispositions de l’article 6.2 du Titre III du bail, le loyer de base de renouvellement ne peut pas être inférieur au loyer de base en cours. Que la société SNC RETAIL PARK [Adresse 1] estime la valeur locative à 470000 € HT mais qu’en application des dispositions de l’article 6 du Titre II du bail elle demande la fixation du loyer de base à la somme annuelle de 449761 euros HT et hors charges au 3 décembre 2024.”.

Par acte délivré le 24 octobre 2024, la société CTK NMS a signifié à la société RETAIL PARK [Adresse 1] un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé sollicitant à titre principal sa fixation à compter du 3 décembre 2024 à la somme annuelle en principal hors taxes de 267000 euros.

Après avoir saisi le juge des loyers commerciaux à cette fin par requête reçue le 13 décembre 2024, la société CTK NMS a été autorisée à assigner la société RETAIL PARK [Adresse 1] et la société ALTAREA FRANCE à jour fixe par ordonnance en date du 19 décembre 2024.

Par acte en date du 27 janvier 2025, la société CTK NMS a assigné la société RETAIL PARK [Adresse 1] et la société ALTAREA FRANCE aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 3 décembre 2024 à la somme annuelle en principal hors taxes de 267000 euros.

La société CTK NMS demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, 1231-6 et 1343-2 du Code civil, de :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 3 décembre 2024 à la somme annuelle en principal hors taxes de deux cent soixante-sept mille euros hors taxes (267.000 € HT) ;

— CONDAMNER la société SNC RETAIL PARK [Adresse 1] à lui rembourser les trop-perçus sur les loyers échus à compter du 3 décembre 2024;

— CONDAMNER la société SNC RETAIL PARK [Adresse 1] à lui payer les intérêts au taux légal sur ces trop-perçus depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers ;

— CONDAMNER la société SNC RETAIL PARK [Adresse 1] à payer la somme de 5.000 €, à son profit, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit,

— FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 270.000 € (deux cent soixante-dix mille euros) en principal hors taxes ;

— METTRE les frais d’expertise à la charge du bailleur ;

— En ce cas RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En toute hypothèse :

— JUGER que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

La demanderesse argue notamment de ce qu’une clause qui détermine que le loyer de renouvellement indexé ne doit jamais être inférieure à la valeur du loyer d’origine est illégale en ce qu’elle contrevient à une règle d’ordre public ; que le rez-de-chaussée est composé d’une surface publique de 2.278,28 m² et des surfaces annexes et réserve de 430,72 m² ; qu’il peut ainsi être retenu une surface pondérée de 2.360 m² et une surface utile de 2.709 m² ; que le bailleur critique à tort ce rapport, en ce que n’aurait pas été comptabilisée la mezzanine réalisée par le preneur, avec l’accord du bailleur ; qu’au regard des clauses du bail c’est à juste titre que le rapport d’expertise amiable du cabinet L/B Expertise Immobilière n’a pas tenu compte de cette surface, la mezzanine restant la propriété du preneur ; que le bailleur fait uniquement état de deux baux signés avec les enseignes BOULANGER et KIABI, pour considérer que le loyer de base devrait être fixé à 166 € HT/HC/m²/an, soit en conséquence, un loyer qui devrait être fixé à 450.000 € HT et HC par an.

La société RETAIL PARK [Adresse 1] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34, R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, de :

— Debouter la societe CTK NMS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment du fait que le loyer de base du bail renouvelé ne peut pas être fixé à un montant inferieur à celui du loyer d’origine indexé ;

— Voir dire et juger que le renouvellement interviendra au 4 decembre 2024 pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable ;

— Fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 450 000 € hors taxes et hors charges par an au 4 decembre 2024 ;

— Condanmer la societe CTK NMS à lui payer l’intérêt au taux legal, avec capitalisation, sur le différentiel en résultant, par application des articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la societe CTK NMS à lui payer une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— S’entendre la societe CTK NMS condamnée aux dépens ;

SUBSIDIAIREMENT

— Voir désigner tel expert qu’il plaira à Madame on Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.l45-8 du Code de commerce et qui devront être recherchés dans le Retail Park “COSTIERES SUD [Localité 1]”, qui constitue une unité autonome de marché, étant rappelé que le loyer de base du bail renouvelé ne pourra pas être inférieur au loyer de base d’origine indexé ;

LOYER PROVISIONNEL

— Voir dans ce cas fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer dû en vertu du bail ;

— Voir dans ce cas réserver les dépens.

La défenderesse estime que la demande de la société CTK NMS constitue une baisse de loyer de base par rapport au loyer de base d’origine actualisé puis indexé dans les termes des articles 6.1.1.2 et 6.1.1.3 du bail ce qui est exclu en raison des stipulations contractuelles, qui font la loi des parties dès lors qu’aucune des dispositions statutaires sur le loyer de renouvellement ne sont d’ordre public. Elle note qu’il faut certes rechercher la valeur locative du local mais que celle-ci ne peut s’appliquer si elle est superieure (dans la limite de 6% d’augmentation) au loyer d’origine actualise puis indexé.

Elle ajoute notamment que ni 1e preneur ni son expert amiable ne prennent en compte la mezzanine, dont il est pourtant indiqué en page 12 du rapport amiable adverse qu’e1le a une surface de 75 m2 ; qu’il convient de retenir une surface pondérée de 2.406,02 m2 ; que les références retenues par le rapport d’expertise produit par la demanderesse ne sont pas situées dans le centre commercial Retail Park “COSTIERES SUD [Localité 1]” ; que l’article R.145-8 du Code de commerce ne trouve pas à s’app1iquer en l’espèce ; que le preneur doit être débouté de ses demandes d’abattement.

Régulièrement assignée, la société ALTAREA FRANCE n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 143 du Code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux rnouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la société CTK NMS produit notamment un document intitulé “Certificat d’expertise – Valeur Locative Actuelle” en date du 10 mai 2024 concluant à une valeur locative annuelle arrondie à 322400 euros “étant précisé qu’il conviendra de déduire de cette valeur locative le montant de la Taxe foncière”.

Au vu des éléments versés aux débats par chaque partie et de leurs allégations respectives, il apparaît indispensable de recourir à une expertise judiciaire.

Il y a lieu de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

L’ensemble des demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement réputé contradictoire, avant dire droit et par mise à disposition :

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder

Monsieur [H] [Q]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 1]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 1], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ;

— determiner la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de ponderation ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L.145-33 du code de commerce ;

— dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport ;

— procéder au moyen d’un pré-rapport ;

— répondre aux dires des parties ;

— faire toutes observations utiles au présent litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :

— le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l’expert est un délai impératif;

— les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par moitié par les parties qui devront consigner chacune la somme de 1000 euros (1000 euros à la charge de la S.A.S. CTK NMS et 1000 euros à la charge de la S.N.C RETAIL PARK [Adresse 1]) à valoir sur la rémunération de l’expert,

DIT que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert est à consigner par les parties à la régie des recettes dans les 6 semaines à compter de la demande de consignation émise par le service des expertises,

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES,

étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime)

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT que les parties seront dispensées de consignation en cas d’octroi de l’aide juridictionelle ;

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile à la diligence du greffe dès réception du rapport d’expertise ;

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,