COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00135 – N° Portalis DB24-W-B7J-EOPC

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

— Mr [Z] [R]

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Société DEUX-SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

A l’audience publique du 15 Octobre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX-SEVRES HABITAT

Prise en la personne de son représentant légal

8 rue François Viète – CS 78623

79000 NIORT

représentée par Mme [J] [I], munie d’un pouvoir

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [R]

5 impasse André Gide

79400 SAINT-MAIXENT-L’ECOLE

comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RG n° 25/00135

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, DEUX-SEVRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [R] un logement situé 5 impasse André GIDE – 79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE, pour un loyer mensuel de 392,17 euros.

Les loyers ne sont plus régulièrement payés depuis le 18 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 422,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 9 avril 2025 DEUX-SEVRES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater la résiliation du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [Z] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 512,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens.L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 13 juin 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, DEUX-SEVRES HABITAT maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 791,39 euros arrêtée au 15 octobre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Le bailleur précise que les paiements ont repris. Un plan d’apurement a été arrêté et l’office n’est pas opposé à l’octroi de délais.

DEUX-SEVRES HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 avril 2025. Le bailleur soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation bail. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers.

Monsieur [Z] [R] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement. Il s’engage, en sus de la reprise des loyers, à ajouter 30 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, DEUX-SEVRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 avril 2023, du commandement de payer délivré le 3 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 octobre 2025 que DEUX-SEVRES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [R] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 791,39 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 avril 2023 à compter du 3 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [R], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Z] [R] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, DEUX-SEVRES HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [Z] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Z] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 juin 2025, Monsieur [Z] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [R] à son paiement à compter de 3 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [R] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de DEUX-SEVRES HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de DEUX-SEVRES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 avril 2023 entre DEUX-SEVRES HABITAT d’une part, et Monsieur [Z] [R] d’autre part, concernant les locaux situés 5 impasse André GIDE – 79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE, sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 791,39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 octobre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [Z] [R] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [Z] [R] à s’acquitter de la dette en 27 fois, en procédant à 26 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE