COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00062 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMYY

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à la SCP [Z] [T] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à la SCP [Z] [T] par LS

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

A l’audience publique du 18 Juin 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice Président, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY, Greffière placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

20, rue de Strasbourg

79000 NIORT

Représentée par : Maître Eugénie MERENDA de la SCP MERENDA-BLAIN MERENDA-GILLET, avocats au barreau des DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [L]

20 Rampes sur Crétet

74800 LA ROCHE SUR FORON

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Vice Président, Juge des contentieux de la protection, et de M^me Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de location du 14 janvier 2021, la SA Immobilière Atlantic Aménagement a donné à bail à Mme [P] [Y] et M. [Q] [L] un logement situé 13 les tonnelles 79270 Frontenay Rohan Rohan.

Mme [Y] a donné son préavis en janvier 2023.

Par jugement rendu le 17 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de Niort, la résiliation du bail a été constatée et des condamnations à paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation ordonnées.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été effectué par commissaire de justice le 17 mai 2024, M. [L] ayant signifié son intention d’abandonner les lieux et remis les clés le 3 mai 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 29 mai 2024, en l’absence de M. [L] dûment convoqué.

Se plaignant de dégradations locatives, le bailleur a, après l’échec d’une tentative de conciliation préalable, assigné M. [L] devant le juge des contentieux de la protection de Niort aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de :

—  1535,77 euros avec anatoscime ;

—  43,45 euros au titre du préjudice d’immobilisation avec anatoscime

—  904,85 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 juin 2025, la SA Immobilière Atlantic Aménagement représentée par son conseil a indiqué maintenir les termes de son assignation.

M. [L] bien que régulièrement assigné à personne n’a pas comparu ni fait valoir de motif pour excuser son absence.

MOTIVATION DE LA DECISION :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : le locataire est obligé

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient d’examiner les demandes chiffrées poste par poste.

Sur la demande du nettoyage complet du logement à hauteur de 1148,90 euros :

Immobilière Atlantic Aménagement produit une facture du 13 juin 2024 comprenant le nettoyage complet du logement, le lessivage des murs, le décapage des sols et le karcher pour l’allée devant maison + véranda.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne rien de particulier quant à l’état de propreté du logement, sauf à relever de nombreux sols tâchés et des pièces en état d’usage. En revanche l’état des lieux de sortie fait état à de nombreuses reprises d’un logement, sale, crasseux, maculé.

Compte-tenu de l’état du logement lors de la prise de possession des lieux, seul le forfait nettoyage sera mis à la charge du locataire, le décapage et le lessivage des murs n’étant pas de sa responsabilité. En revanche au regard des constatations effectuées dans la véranda et des photos versées aux débats, il convient de considérer que M. [L] est responsable de l’état de saleté ayant nécessité le passage du karcher.

Il sera donc retenu la somme de 412,06 euros sur ce poste de préjudice.

Sur la tonte de la pelouse à hauteur de 109,44 euros :

M. [L] a restitué les clés du logement le 3 mai 2024. L’état des lieux de sortie n’a été effectué que plus de 20 jours plus tard, à une période propice à la pousse de l’herbe. Il n’est pas démontré que le jardin n’a jamais été entretenu.

Aussi Immobilière Atlantic Aménagement sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la taille des haies à hauteur de 315,79 euros :

Lors de l’entrée dans les lieux les haies étaient taillées. Il est démontré qu’elles ne l’étaient pas lors du départ de M. [L]. En conséquence ce dernier est redevable de la somme de 315,79 euros en raison de son manquement à son obligation d’entretien.

Sur la remise en état de 3 portes à hauteur de 67,76 euros chacune :

— Dans la salle de bains il est relevé un impact sur la porte isoplane qui ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée, seuls des éclats et des tâches étant relevés.

M. [L] est donc responsable de la dégradation.

— Dans la chambre 2 il est relevé une porte isoplane avec un panneau extérieur altéré par un impact, impact qui ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée, seuls des éclats et traces éparses étant notés.

M. [L] est donc responsable de la dégradation.

— Dans les WC il est relevé une porte altérée par des traces de feutre, des traces de salissure et un impact sur le panneau extérieur, lequel impact ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée.

M. [L] est donc responsable de la dégradation.

Il sera en conséquence condamné à payer 203,28 euros.

Sur les murs du séjour à hauteur de 176 euros :

Il est relevé des murs endommagés par des traces d’emplacement de mobilier ou de cadres, des traces noires, de frottement et de projection. L’ensemble est jauni et sale. Des impacts sont visibles sur les murs. Lors de l’entrée dans les lieux, le papier peint avait été noté repeint en état d’usage avec traces éparses et trous non rebouchés.

M. [L] doit donc être tenu pour responsable des dégradations liées aux impacts. Il est réclamé la somme de 176 euros qui apparaît justifiée au regard de la facture chiffrant à 715 euros HT la pose de toile de verre et mise en peinture .

Au total, M. [L] est donc redevable de la somme de 1107,13 euros, de laquelle il faut déduire le dépôt de garantie comme sollicité, soit 417,64 euros.

M. [L] sera donc condamné à payer la somme de 689,49 euros.

Les intérêts courant à compter du jugement, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation, le délai d’une année n’étant pas écoulé.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice d’immobilisation :

Immobilière Atlantic Aménagement sollicite la somme de 43,45 euros correspondant à trois jours de travaux pendant lesquels elle n’a pu remettre son bien en location.

Il convient de relever que le locataire a remis les clés le 3 mai 2024 à son bailleur, faisant suite à la résiliation de son bail en date du 28 juin 2023.

Le bailleur n’a procédé à l’état des lieux de sortie que le 29 mai 2024. Des travaux de remise en état en vue de la relocation ont été nécessaires pendant 10 jours. Les travaux de nettoyage rendus nécessaires en raison du non-entretien du bien par le locataire ont duré 3 jours à l’issue desquels des travaux de peinture ont ensuite été effectués.

Il convient donc de faire droit à la demande, le bailleur ayant subi un délai de trois jours supplémentaires pour la remise en état du bien, ayant empêché la remise en location.

M. [L] sera condamné au paiement de la somme de 43,45 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L], partie perdante, sera tenue aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce Immobilière Atlantic Aménagement sollicite la somme de 700 euros outre 204,85 euros correspondant à la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il ressort d’un courrier établi par M. [L] que ce dernier a remis les clés le 3 mai 2024, en autorisant l’étude ATLANTHUIS à procéder à l’état des lieux de sortie s’il n’est pas présent ou représenté. L’ état des lieux n’a pas été réalisé contradictoirement, M. [L] ne s’ étant pas présenté à la convocation qui lui avait été adressée le 21 mai 2024. Il est donc redevable de la moitié des frais du constat. Le tarif est réglementé.

Il ressort du contrat de location que la surface habitable est de 69m2. Aussi le tarif est fixé à 154,74 euros outre 18,06 euros pour la convocation et 11,28 euros pour les frais de déplacement, soit un total de 184,08 euros TTC.

M. [L] sera donc condamné à payer la somme de 92,04 euros au titre des frais de constat, à quoi s’ajoute la somme de 500 euros au titre des autres frais irrépétibles qu’â du engager Immobilière Atlantic Aménagement pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Q] [L] à payer à la SA Immobilière Atlantic Aménagement la somme de 732,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la SA Immobilière Atlantic Aménagement de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [Q] [L] à payer à la SA Immobilière Atlantic Aménagement la somme de 592,04 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Q] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge