N° RG 25/00202

COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00202 – N° Portalis DB24-W-B7J-EPLN

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à la S.C.I. DU 246 par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à la S.C.I. DU 246 par LRAR

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

A l’audience publique du 03 Décembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU 246

Prise en la personne de son représentant légal,

sise 246 avenue de Paris à (79000) NIORT,

élisant domicile chez Me [Z] [R], SAS ATLANTHUIS,

sise 156 avenue de Paris à (790000) NIORT,

Représentée par Monsieur [P] [Q], en sa qualité de gérant,

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [B] [O]

demeurant 246 avenue de Paris – Appt 1 à (79000) NIORT

Non comparante, ni représentée,

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 04 Février 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA, greffière, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile. A cette date le délibéré a été prorogé au 18 février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 18 novembre 2024, la S.C.I du 246 a donné à bail à Madame [O] [B] un logement situé 246 avenue de Paris – apt n°1 – 1er étage- 79000 NIORT, pour un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre 30 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer.

Par acte du 26 mai 2025, la S.C.I du 246 a fait signifier à Madame [O] [B] un comman-dement de payer la somme de 3 680 euros au titre de loyers demeurés impayés, entre décembre 2024 et Mai 2025 visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions de pré-vention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 27 mai 2025.

Par acte du 28 juillet 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 29 juil-let 2025, la S.C.I du 246 a fait assigner Madame [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [O] [B] et de tout occupant de son chef, au be-soin avec le concours de la force publique ;ordonner le transport des meubles dans tel garde-meubles aux frais de Madame [O] [B] ;condamner Madame [O] [B] au paiement :de la somme de 4 740 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers, charges et in-demnités d’occupation dus au jour de l’audience,d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer charges incluses, revalorisable jusqu’à l’entière libération des lieux,d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’a été reçu au greffe aucune évaluation sociale de la situation de Madame [O] [B].

À l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.C.I du 246 maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 7 416,33 euros, arrêtée au 3 dé-cembre 2025, échéance du mois de décembre incluse.

Madame [O] [B], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne compa-raît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de Madame [O] [B], le tribunal vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre elle.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des DEUX-SEVRES par la voie électro-nique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordinations des Actions de Préven-tion des Expulsions Locatives par voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SCI du 246 est recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la signifi-cation du commandement de payer du 26 mai 2025 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garan-tie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré in-fructueux. »

Ainsi, même si cette clause n’est pas clairement stipulée dans le contrat de bail, elle existe malgré tout de plein droit.

En l’espèce, le bail a été conclu le 18 novembre 2024. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 3 680 euros. Ce commande-ment est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Madame [O] [B] sera en conséquence ordonnée dans les conditions dé-crites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuelle-ment laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il est produit par la S.C.I du 246 un décompte locatif démontrant que Madame [O] [B] reste devoir , après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 886,33 euros à la date du 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre incluse.

Madame [O] [B], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6 886,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Madame [O] [B] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 8 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts dis-tincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.C.I du 246 ne rapporte pas la preuve d’une mauvaise foi de la part de Madame [O] [B] ni d’un préjudice distinct du retard de règlement des loyers.

En conséquence, la S.C.I du 246 sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [O] [B], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en cours , qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condam-nation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I du 246 les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi Madame [O] [B] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2024 entre la S.C.I du 246 et Madame [O] [B] concernant le bien situé 246 avenue de Paris – apt n°1 – 1er étage- 79000 NIORT sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I du 246 pourra, deux mois après la signification d’un commande-ment de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [O] [B] à payer à la S.C.I du 246 la somme de 6 886,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

Condamne Madame [O] [B] à payer à la S.C.I du 246 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était pour-suivi, à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Déboute la S.C.I du 246 de sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Madame [O] [B] à payer à la S.C.I du 246 une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection