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1TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00580 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GTS4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli – CS 14314 – 45043 ORLEANS CEDEX 1

représentée par Mme [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [P] [J]

demeurant 01 place Clément Marot – Appt 372 – 45300 PITHIVIERS

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [J]

demeurant 01 place Clément Marot – Appt 372 – 45300 PITHIVIERS

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2017, la SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné en location à Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] un logement n°372 sis 1 Place Clément Marot 45300 PITHIVIERS, moyennant un loyer initial mensuel de 340,19 euros outre 159,48 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

La SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné à bail emphytéotique au profit de la société LOGEMLOIRET les biens et droits immobiliers objet du présent litige ainsi constaté suivant acte authentique du 31 mai 2021 reçu par Me [S], notaire associé à ORLEANS, ainsi qu’il ressort de l’attestation du 4 juin 2021.

Se prévalant d’impayés, par acte du 30 octobre 2023, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J], chacun par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 2.294,50 euros.

C’est dans ce contexte que par acte du 29 janvier 2024, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans ledit bail et la résiliation du bail de plein droit du bail à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dès que le délai légal sera expiré avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls et conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2705,30 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 356,11 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner en outre conjointement et solidairement au paiement de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et dépens de l’instance dont notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l’assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024.

Lors de cette audience, la société LOGEMLOIRET, représentée par Madame [N], salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 2039,55 euros, fait valoir la reprise des paiements, et consent à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 80 euros mensuels conformément au plan d’apurement, accompagné de la suspension de la clause résolutoire.

Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J], chacun régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier mentionne que l’augmentation des factures d’eau a déséquilibré le budget. Il est fait état de l’engagement des locataires d’apurer leur dette locative par règlements mensuels de 100 euros.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la société LOGEMLOIRET a procédé à la saisine de la CAF le 3 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 30 janvier 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande est donc recevable.

II/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 4 janvier 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit « dès le délai légal expiré ».

En l’espèce, LOGEMLOIRET a signifié le 30 octobre 2023 à chacun des défendeurs par procès-verbal remis à étude un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant total en principal de 2.294,50 euros, lequel commandement est demeuré infructueux au cours de la période de deux mois suivant, délai qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé, dans la mesure où les locataires ont procédé à des règlements pour un montant total de 1000 euros.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 31 décembre 2023.

III/ Sur l’arriéré locatif du logement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces produites que la dette locative de Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] s’élève à la somme de 2.183,15 euros après déduction des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le logement à usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus de laquelle il convient de déduire en la somme de 38,10 euros de pénalités, soit une dette locative restante de 2145,05 euros.

Les défendeurs, non comparants, ne contestent pas le montant de la dette locative.

Cependant, compte tenu de la demande au titre des loyers impayés d’un montant de 2.039, 55 euros, il convient de condamner solidairement les époux, Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] au paiement de la somme totale de 2.039,55 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV/ Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, il ressort des débats que l’augmentation des charges d’eau a déséquilibré le budget et les règlements ont repris depuis, diminuant la dette locative depuis l’assignation. La société demanderesse requiert l’octroi de délais de paiement à concurrence de 80 euros mensuels outre les loyers et charges courants auquel il convient de faire droit et d’autoriser Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à se libérer de leur dette par le paiement de 25 échéances mensuelles successives de 80 euros, le solde devant être versé le 26ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société bailleresse sera suspendue à la demande de cette dernière, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la société LOGEMLOIRET qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés solidairement au paiement d’indemnité d’occupation égale à 356,11 euros conformément à la demande, due à compter du la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la société LOGEMLOIRET.

V/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à régler à la société LOGEMLOIRET la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 31 décembre 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 4 janvier 2017 conclu entre la SIAP devenue la société LOGEMLOIRET d’une part, et Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] d’autre part et portant sur un logement n°372 sis 1 Place Clément Marot 45300 PITHIVIERS ;

SUSPEND les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à payer à la société LOGEMLOIRET la somme de 2.039,45 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités, échéance du mois de mai 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à se libérer de leur dette en 25 mensualités successives de 80 euros, la 26è mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 2.039,45 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement n°372 sis 1 Place Clément Marot 45300 PITHIVIERS, que la demanderesse puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] soit condamnés solidairement à verser à LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 356,11 euros à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à verser à la société LOGEMLOIRET la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,