TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

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[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n° 819/2025

JUGEMENT

du

04 Décembre 2025

5AA

N° RG 25/00569 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GDHM

OPH LOGELIA [A]

C/

[D] [W]

Le :

copies exécutoires

à LOGELIA

copies certifiées conformes

à LOGELIA

à M. [W]

JUGEMENT

Après débat à l’audience publique du tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, tenue le 2 Octobre 2025 ;

Sous la présidence de CAHOUR BELLET Bénédicte, magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge de la protection des contentieux, assistée de NDIAYE Mame, greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 4 Décembre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

OPH LOGELIA [A],

[Adresse 2]

DEMANDERESSE représentée par Madame [K]

ET

Monsieur [D] [W]

né le 9 Septembre 1977,

demeurant [Adresse 3] -

[Adresse 4]

DEFENDEUR comparant en personne

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 4 Décembre 2025 et signé par Bénédicte CAHOUR BELLET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’ANGOULÊME et par Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2024, l’OPH LOGELIA [A] a donné à bail à Monsieur [W] [D] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel actuel de 426,72 euros, avances sur charges comprises.

L’OPH LOGELIA [A] a saisi le 25 avril 2025 la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extra-judiciaire de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été notifié à Monsieur [W] [D] pour la somme totale de 1 648,36 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 mars 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte introductif d’instance en date du 18 août 2025, l’OPH LOGELIA [A] a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME aux fins de solliciter :

— la condamnation de Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 2 086,60 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer jusqu’au 31 juillet 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats ;

— le constat de la résiliation du bail aux torts du locataire et en conséquence son expulsion du corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par lui dans les lieux loués , avec le concours de la force publique si besoin ;

— la condamnation de Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

— la condamnation de Monsieur [W] [D] au paiemnt de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [W] [D] au paiement des réparations locatives ;

— la condamnation de Monsieur [W] [D] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 18 août 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’OPH LOGELIA [A], en personne, a été entendu en ses observations et a précisé oralement que la dette s’élevait à la somme de 2 645,31 euros et que les paiements ont repris depuis le mois d’août 2025.

Monsieur [W] [D], en personne, a été entendu en ses observations.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ces dernières écritures, l’OPH LOGELIA [A] réitère son acte introductif d’instance et demande au Tribunal de constater la résiliation du bail et de condamner Monsieur [W] [D] à lui payer la dette de loyer et charges suivant décompte et sous réserve des opérations comptables en cours et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’OPH LOGELIA [A] précise que son action repose sur le non-paiement des loyers malgré un commandemant de payer visant la clause résolutoire en date du 25 avril 2025, resté infructueux. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et la mise en place d’un plan d’apurement de la dette.

Monsieur [W] [D] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement et s’engage à payer 50 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été évoqué le 2 octobre 2025 puis mise en délibéré au 4 décembr 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’OPH LOGELIA [A] a saisi le 25 avril 2025 la commision de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par conséquent, la demande de l’OPH LOGELIA [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des éléments non contestés de la cause que la dette de loyer de Monsieur [W] [D] s’élève à la somme de 2 337,64 euros hors frais arrêtée au 30 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [W] [D] sera condamné à payer à l’OPH LOGELIA [A] la somme de 2 337,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la même loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [W] [D] n’a pas régularisé sa dette de loyer et charges et ce malgré un commandement de payer la somme de 1 648,36 euros représentant les loyers et charges dus au 31 mars 20258 et qu’il est par conséquent redevable de la somme de 2 337,64 euros arrêtée au 30 septembre 2025.

En conséquence, par ce seul motif lié au non-paiement des loyers et charges locatives, l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail en date du 20 juin 2024 sera constatée.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Par application de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que le locataire apparaît en situation de régler sa dette par mensualités de 50 euros en plus du loyer. Il s’est engagé à l’audience à respecter cette proposition d’apurement de la dette, proposition acceptée par le bailleur.

Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif et, pendant ces délais, de suspendre les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions del’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés. En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie en vertu des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, Monsieur [W] [D] sera occupant sans droit ni titre. A défaut de départ volontaire de sa part, il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et ce à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1730 du code civil, et à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Par ailleurs, il ressort de la loi du 6 juillet 1989 qu’une indemnité d’occupation , correspondant à une somme équivalente au loyer, est due à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à la libération des lieux par les locataires.

En droit, l’indemnité d’occupation doit compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et également l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi , et de condamner Monsieur [W] [D] à son paiement à compter de la date de résimiation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [D] aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas d’espèce, l’équité commande de débouter l’OPH LOGELIA [A] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de l’OPH LOGELIA [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 20 juin 2024 liant l’OPH LOGELIA [A] et Monsieur [W] [D] concernant les locaux situés [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à l’OPH LOGELIA [A] la somme de 2 337,64 euros au titre des loyers, charges et avances sur charges impayés au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [D] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [W] [D] à s’acquitter de sa dette en procédant au versement de 50 euros par mois, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plsu du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêt, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut par Monsieur [W] [D] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [D] à compter de date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective de lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à l’OPH LOGELIA [A] l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE l’OPH LOGELIA [A] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION