TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/02097 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW22

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [R]

demeurant 25 rue des Chênes – 77680 ROISSY EN BRIE

représenté par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par Maître Jérémie ETIEMBLE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [V]

demeurant 84 route Nationale – 45140 ORMES

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [N]

demeurant 84 route Nationale – 45140 ORMES

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

— 

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 4 mars 2011, à effet au 1er avril 2011, Monsieur [M] [R] a donné à bail à Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] un pavillon à usage d’habitation n° 6 situé 84 route nationale – 45140 ORMES, pour un loyer mensuel de 920 euros et 15 euros de provisions sur charges, payables d’avance mensuellement.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 13 décembre 2023, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [M] [R] à Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N]. Il portait sur la somme en principal de 4696 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 14 mars 2024, Monsieur [M] [R] a fait assigner Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

De concilier les parties si faire se peut ; A défaut,

De constater que le bail conclu entre les parties le 4 mars 2011 est résolu de plein droit et de dire que Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] sont sans droit ni titre dans les lieux qu’ils occupent au 84 route nationale – 45140 ORMES ;De prononcer, à titre subsidiaire à la constatation du jeu de la clause résolutoire du bail des lieux loués qu’ils occupent au 84 route nationale – 45140 ORMES ;De prononcer l’expulsion de Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] des lieux qu’ils occupent au 84 route nationale – 45140 ORMES et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;De dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sera supprimé ;Et subsidiairement,

Réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal,

D’ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] dans tel lieu que ceux désigneront, à leurs frais, comme il est dit à l’article L.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;De condamner solidairement Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [M] [R], La somme de 4.628,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 sur la somme de 4696 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus (mois de février 2024 inclus) ;Une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 1.471,50 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au demandeur ;La somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer ;D’ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’exception des seuls dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

Monsieur [M] [R], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 6.862,13 euros. Il a indiqué que des paiements étaient réalisés, mais que ceux-ci étaient inférieurs au montant du loyer. Il s’est opposé à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N], régulièrement cités par procès-verbal remis à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que les défendeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé.

Une action de prévention des expulsions a pu être réalisé. Il en ressort que Madame [V] vit seule dans le logement avec ses cinq enfants. Elle travaille à temps plein en CDI et bénéficie d’allocations familiales outre la pension de 80 euros versée par le père des enfants. Madame [V] explique la dette locative par la perte de son précédent emploi, l’ayant privé de revenus pendant quelques mois. Elle précise avoir repris partiellement le règlement du loyer avec le retour à l’emploi. Par ailleurs, elle déclare que Monsieur [N] a quitté le logement depuis 2017 et qu’elle l’a signalé aux administrations, à l’inverse de Monsieur [N], lequel ne s’est pas désolidarisé. Enfin, Madame [V] confie au travailleur social avoir été victime de violences conjugales et subir encore une pression psychologique de la part de Monsieur [N].

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.

I- Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la solidarité

L’article 1310 prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [R] d’une part, et Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] d’autre part, ne comporte pas de clause de solidarité.

Par voie de conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de condamnation solidaire.

Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] seront tenus conjointement du paiement de la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 13 décembre 2023, un commandement de payer les loyers dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [M] [R] à Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 4696 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance du mois de novembre 2023.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où les défendeurs n’ont réglé que la somme de 1.386 euros durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 février 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] restent redevables des loyers jusqu’au 13 février 2024 et à compter du 14 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N], occupants sans droit ni titre depuis le 14 février 2024, causent un préjudice à Monsieur [M] [R] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Monsieur [M] [R] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.471,50 euros, soit une fois et demi le montant du loyer mensuel.

Toutefois, rien ne justifie en l’espèce que Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] doivent payer une somme supérieure à leur loyer mensuel au titre de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 février 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.862,13 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus.

De cette somme, il convient de soustraire le montant de 275,61 euros, correspondant aux frais de procédures, relevant éventuellement des dépens. Également il y a lieu de soustraire la somme de 388,52 euros, correspondant aux intérêts échus, qui ne relèvent pas des loyers et charges.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 6.198 euros.

Absents à l’audience, Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] ne contestent par définition, ni le montant, ni le principe de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner conjointement les défendeurs au paiement de la somme de 6.198 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 sur la somme de 4696 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [R], Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2011, à effet au 1er avril 2011 entre Monsieur [M] [R], d’une part, et Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N], d’autre part, concernant le pavillon à usage d’habitation n° 6 situé 84 route nationale – 45140 ORMES, sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

DIT que Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] devront par conséquent quitter les lieux loués situés 84 route nationale – 45140 ORMES et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire ;

CONDAMNE conjointement Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [M] [R] la somme de 6.198 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois septembre 2024 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à du 13 décembre 2023 sur la somme de 4696 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [M] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels que si le contrat de bail ne s’était jamais résilié, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [V] et Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,