TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 18 Novembre 2025

N° RG 22/02544 – N° Portalis DBXM-W-B7G-FDB5

AV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame GABILLARD lors des débats et Madame VERDURE lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Septembre 2025 devant Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix huit Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Madame [O] [I], née le 12 Octobre 1963 à TREGUIER, demeurant 3 Bardérou – 22140 CAVAN

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [E] [I], né le 02 Janvier 1963 à LANNION, demeurant 3 Bardérou – 22140 CAVAN

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Madame [B] [L], née le 12 Juillet 1965 à PARIS, demeurant 8 Bardérou – 22140 CAVAN

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [W] [T], né le 15 Décembre 1961 à QUIMPERVEN, demeurant 8 Bardérou – 22140 CAVAN

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [I] ont acquis auprès des époux [T] par acte authentique établi par Me [X], notaire à Tréguier, une maison d’habitation au prix principal de 340 000 euros, le 7 octobre 2019.

Le premier hiver, ils ont déclaré un dégât des eaux auprès de leur assureur qui a diligenté une expertise amiable, et réalisée par le cabinet Saretec, le 19 mars 2020.

Les acquéreurs ont ensuite demandé à M. [F], expert, d’effectuer de nouveaux constats, ce qu’il a fait dans son rapport du 26 août 2020.

Puis par exploit en date du 13 octobre 2020, les époux [I] ont attrait devant le juge des référés leurs vendeurs aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. Le magistrat ayant fait droit à leur demande par décision du 17 décembre 2020, il a désigné M. [P] en qualité d’expert. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 août 2023.

Par assignations en date du 5 décembre 2022, les époux [I] ont attrait Mme [B] [L] et M. [W] [T] devant la présente juridiction principalement aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation des préjudices en découlant, et subsidiairement en condamnation au paiement des travaux de reprise.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 29 janvier 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les époux [I] sollicitent :

Vu l’article 1137 du code civil,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 1137 et suivants du Code Civil

Vu les articles 1603 et suivants du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil

Vu les articles 1626 et suivants du Code Civil

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code Civil

Vu l’article 1240 du Code civil (anciennement articles 1382 du Code civil)

Vu les pièces versées aux débats, de :

— Juger que le bien vendu suivant acte authentique en date du 7 octobre 2019 au rapport de Maître [H], Notaire à la Roche-Jaudy recèle des vices cachés connus des vendeurs et non dénoncés aux acquéreurs ;

En conséquence :

— Prononcer la résolution de la vente conclue le 7 octobre 2019 entre Monsieur et Madame [T] et Monsieur et Madame [I] portant sur l’ensemble immobilier cadastré section C 1002 sis 3, Barderou à CAVAN 22140 suivant acte au rapport de Maître [H], Notaire à La Roche-Jaudy sous condition de restitution du prix de vente et des frais et préjudices objet du jugement à intervenir au profit de Monsieur et de Madame [I] ;

— Juger que le présent jugement sera en tant que tel publié au centre de la publicité foncière de Saint-Brieuc dans les suites de la résolution de la vente prononcée et après restitution du prix et des frais et préjudices objet du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 365 000 € au titre de la restitution du prix et des frais d’acte ;

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 30 000 € sauf à parfaire au titre des frais de déménagement, réaménagement, frais financiers et bancaires ;

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 100 000 € au titre du préjudice subi du fait de la perte de plus-value et de l’augmentation du coût de l’acquisition d’un bien équivalent ;

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 45.600 € au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’au 1er octobre 2024 outre 800 € par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 20 000 € au titre des préjudices moraux et divers ;

A défaut et subsidiairement,

— Condamner in solidum, à défaut solidairement Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 212 824,28 € en indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices en lien avec les désordres, non-conformités et vices dénoncés objet de l’expertise judiciaire outre indexation suivant l’indice BT01 à compter du 15 septembre 2022 jusqu’au jugement à intervenir, ladite somme étant au-delà porteuse de l’intérêt au taux légal ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum, à défaut solidairement, Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens qui comprendront les frais de procédure de référé et d’expertise judiciaire.

M. et Mme [I] font valoir que la maison a été construire par M. et Mme [T] et que l’extension à destination de la piscine couverte a été réalisée par ces derniers en auto-construction. Par suite, ils ne pouvaient ignorer les vices dénoncés. Ayant réalisé les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, ils ne peuvent pas davantage se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive des vices cachés.

Les acquéreurs soutiennent ainsi, constations de l’expert judiciaire à l’appui, que :

— l’extension n’est pas conforme au permis de construire, ce que les vendeurs en leur qualité de constructeurs ne pouvaient ignorer.

— l’existence d’infiltrations dans les toitures étanchéité, qui selon l’expert pouvaient exister avant la vente et diminuer l’opinion que les acquéreurs avaient du bien. En outre, il est établi que les vendeurs en avaient connaissance.

— un phénomène de condensation dans les doublages verticaux de la piscine ainsi qu’en sous-face de l’habitation, dont la constatation excède les limites de l’intervention du diagnostiqueur. Ces désordres empêchent un usage normal du bien. Ils sont dus selon l’expert à une mauvaise conception du complexe de couverture et donc préexistants à la vente. Le fait que M. [I] ait relevé dans le cadre de son activité de diagnostiqueur l’hypothèse d’installer une VMC ne fait pas obstacle à l’existence d’un vice caché. Par ailleurs l’oxydation importante des chevilles démontre que le vice est antérieur à la vente.

Par ailleurs, les déclarations des vendeurs quant à l’absence d’utilisation de la piscine en hiver ne sont corroborées par aucune pièce objective telles que des factures d’électricité.

Au surplus, la condensation ne serait pas due uniquement à l’absence de VMC mais résulte selon M. [F] d’enduits extérieurs non étanches, et de la présence d’une humidité constante créant un pont thermique.

Les vendeurs ne pouvaient l’ignorer ce d’autant que ce phénomène n’affecte pas uniquement la piscine.

— une stagnation d’eau sur la toiture étanchéité de la piscine, qui est due à une erreur de conception et de dimensionnement de la charpente préexistante à la vente. La présence de végétaux en décomposition n’est qu’un élément accessoire à l’erreur de conception.

— une non-conformité de la structure de l’extension de la piscine, qui n’assure pas la stabilité de l’ouvrage et contribue à la stagnation d’eau sur la verrière générant une oxydation des sabots et chevilles, obérant l’assemblage et la solidité de l’ouvrage.

— une charpente non contreventée et un gros œuvre non stabilisé en tête,

— des non-conformités dans le diagnostic concernant l’assainissement, alors que le vendeur s’était engagé à des travaux en ce sens.

— des fissures dans les enduits de façade alors que le vendeur s’était engagé à les reprendre.

M. et Mme [I] excipent qu’ils n’auraient jamais acquis ce bien s’ils avaient eu connaissance des différents vices tels que détaillés par l’expert. Ils entendent exercer l’action rédhibitoire de la garantie des vices cachés, mais estiment en outre que la responsabilité délictuelle des vendeurs peut être retenue pour dol.

M. et Mme [I] estiment qu’ils ne sont pas intervenus à la vente en qualité de professionnels de la construction, la vente s’étant opérée en leur nom propre et non dans le cadre de la profession de diagnostiqueur de M. [I]. Mme [I] n’est en outre pas professionnelle du bâtiment.

Selon eux, les infiltrations rendent l’ouvrage impropre à sa destination et insalubre.

Ils estiment à titre subsidiaire que le bien n’est pas conforme aux stipulations contractuelles et engage donc la responsabilité des vendeurs au titre de la délivrance conforme ou au titre de la responsabilité contractuelle générale des vendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, Mme et M. [T] sollicitent

Vu les dispositions des articles 1137, 1103 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil

Vu les dispositions des articles 1603 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil

À titre principal de :

— Débouter Madame [O] [I] née [Z] et Monsieur [E] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de Madame [B] [T] née [L] et Monsieur [W] [T], au titre de la garantie des vices cachés, de l’obligation de délivrance, de la responsabilité contractuelle ou de tout autre fondement ;

— Les condamner à payer Madame [B] [T] née [L] et Monsieur [W] [T] une indemnité de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMOR AVOCATS par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

À titre subsidiaire :

— Juger que la gravité du vice ne justifie par la résolution de la vente ;

— En cas de condamnation, ordonner la réduction du prix de vente (action estimatoire) ;

— Limiter la demande au titre des dommages et intérêts/réduction du prix de vente à la somme de 28 231,69 € TTC ;

— Débouter Madame [O] [I] née [Z] et Monsieur [E] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples

ou contraire, notamment au titre des préjudices et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens ;

— Exclure l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les défendeurs arguent de ce que la circonstance selon laquelle leur maison était auto-construire a toujours été parfaitement connue. Les premiers travaux ont débuté en 1988, puis 1993, 1999 et 2001 pour la piscine. Ils ont subi en 2016 un incendie qui a engendré des travaux de construction et d’extension. Le délai d’épreuve décennal est donc largement expiré.

M. [I] en sa qualité de diagnostiqueur a personnellement réalisé les diagnostics annexés à la vente par le biais de sa société Armor diagnostique. Il est par ailleurs diplômé de la faculté libre de droit de Lille « expertise judiciaire » et réalise des prestations de bilan thermique, et expertise du bâtiment notamment. Il ne peut donc être considéré comme un profane de la construction, quand bien même il a acquis la maison à titre personnel. En outre, les acquéreurs sont entrés dans les lieux quinze jours avant la réitération de l’acte authentique. Par ailleurs, M. [I] n’a pas fait état spontanément dans le cadre de l’expertise de sa qualité d’expert en bâtiment, alors que l’expert a noté qu’ayant réalisé les diagnostics il a pu relever l’état du bien au moment de la vente.

Les réclamations portent selon eux essentiellement sur l’extension pour la piscine. Les vendeurs reprennent l’ensemble des désordres allégués :

— l’extension n’est pas conforme au permis de construire : les vendeurs prouvent qu’il n’y a plus de difficulté à ce titre en produisant une attestation de non-contestation établie par la mairie.

— l’existence d’infiltrations dans les toitures étanchéité : il s’agit d’une infiltration à l’extérieur sur un ouvrage ayant fait l’objet d’une réfection par l’acquéreur et qui n’est donc plus dans l’état où il se trouvait au jour de la vente.

— un phénomène de condensation dans les doublages verticaux de la piscine ainsi qu’en sous-face de l’habitation. Ils indiquent ne pas avoir utilisé la piscine en hiver et ne pas avoir constaté ce phénomène. Par ailleurs, M. [I] a noté dans son diagnostic l’absence de VMC mais aucune trace de corrosion ou de condensation. La preuve certaine d’un vice antérieur à la vente n’est donc pas rapportée.

— une stagnation d’eau sur la toiture étanchéité de la piscine dont les conséquences sont aggravées par la présence de végétaux à laquelle il peut être remédié par un entretien régulier. En l’absence de conséquence dommageable, la non-conformité ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination. Il n’existe en outre pas de preuve que cette rétention existait avant la vente.

— une non-conformité de la structure de l’extension de la piscine : aucune oxydation n’a été notée avant la vente dans le cadre des diagnostics. En outre il s’agit d’un risque potentiel et non avéré. Par suite, la préexistence du vice n’est pas prouvée.

— une charpente non contreventée et un gros œuvre non stabilisé en tête : les fissures étaient visibles et ne sont pas suffisamment importantes pour traduire un mouvement de fondation ou de faiblesse du gros œuvre depuis 2001.

— des non-conformités dans le diagnostic concernant l’assainissement : le diagnostic du SPANC a été annexé à l’acte de vente. Il n’y en outre pas de travaux obligatoires mais uniquement des recommandations. M. [I] ne fait en outre pas état d’un mauvais fonctionnement de l’assainissement.

— des fissures dans les enduits de façade rebouchées par de la résine. Aucune infiltration n’est constatée. Les fissures étaient visibles au moment de la visite du bien. L’expert n’a pas noté d’insalubrité du bien, et les constats du commissaire de justice ne peuvent infirmer ces constatations ayant été établies dans des conditions ignorées.

Selon les vendeurs, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés retrouve sa validité puisque le cas d’espèce concerne deux professionnels de la même spécialité. Les vendeurs constructeurs sont réputés vendeurs professionnels mais M. [I] par sa profession pouvait se convaincre de l’existence des vices. Il n’est pas seulement diagnostiqueur mais également expert et a réalisé les diagnostiques lui-même. La preuve d’une volonté de dissimulation d’un vice n’est pas rapportée, et fait obstacle à l’existence d’un dol.

S’agissant de la garantie des vices cachés la preuve de l’antériorité des vices, par exemple pour les infiltrations, les vendeurs estiment qu’elle n’est pas rapportée, ou alors les vices ne présentent pas un caractère de gravité suffisante pour engager une action en résolution de la vente.

S’agissant des demandes subsidiaires au titre de la responsabilité pour délivrance conforme ou contractuelle, les vendeurs affirment n’avoir commis aucune dissimulation. Les époux [I] savaient ce qu’ils ont acquis, un bien auto-construit et acquis en l’état, et non un immeuble neuf. Par suite, le bien est conforme aux stipulations contractuelles et les vendeurs n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 3 février 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.”

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur l’engagement de la responsabilité des vendeurs pour dol

L’article 1137 du code civil dispose que constitue un dol « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Le dol actif suppose donc un élément matériel caractérisé par des actes positifs de tromperie pour créer une apparence de fausse réalité, mais également un élément intentionnel ayant pour objet de tromper volontairement le co-contractant pour vicier son consentement.

Le dol doit avoir été déterminant pour le consentement de la victime du dol.

Les allégations mensongères doivent quant à elle être appréciées selon la qualité de celui de qui elles émanent. Une certaine exagération commerciale est permise en matière de vente commerciale.

La charge de la preuve du dol repose sur celui qui l’invoque.

Il ne peut qu’être rappelé que l’action fondée sur le dol ne peut tendre qu’à l’annulation de la vente, et ne peut avoir pour seule conséquence l’octroi de dommages et intérêts.

Or en l’espèce, les demandes ne sollicitent dans leur dispositif nullement la nullité de la vente.En effet, ce fondement est invoqué uniquement pour engager la responsabilité des vendeurs. Il ne fonde donc pas une prétention, de sorte qu’ils ne tirent pas les conséquences légales du fondement qu’ils invoquent. Les moyens relatifs aux manœuvres dolosives des vendeurs n’ont donc pas à être examinées puisqu’il n’en résulte aucune prétention à laquelle le tribunal serait tenu de répondre.

L’engagement de la responsabilité des vendeurs pour dol n’a donc pas lieu d’être examinée.

Sur la demande en résolution de la vente

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même.

Doit être assimilé au vendeur tenu de connaître le vice et ne pouvant se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie, celui qui a vendu un immeuble avoir l’avoir conçu ou construit.

En cas de vente entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérés dans l’acte. La qualité d’identité de spécialité est appréciée souverainement par les juges du fond.

En l’espèce, les époux [I] ont acquis par acte authentique du 7 octobre 2019 une maison d’habitation auprès des époux [T]. L’acte de vente du bien contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés dont les vendeurs entendent se prévaloir pour faire obstacle à l’action rédhibitoire exercée par les acquéreurs dans la présente instance. Cette clause contenue en page 9 est formulée comme suit «  L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents ,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

En l’espèce, il ne fait pas débat que la maison a été auto-construite par les époux [T] et que par conséquent ils doivent être considérés comme vendeurs constructeurs professionnels ne pouvant se prévaloir de cette exclusion de garantie.

Or, cette impossibilité à se prévaloir de la clause d’exclusion s’efface lorsque l’acquéreur ne peut lui-même être considéré comme profane et de la même spécialité que les vendeurs.

A ce titre, la lecture de l’acte authentique démontre que dans l’acte de vente, M. [I] est désigné comme « expert en bâtiment ». Sa connaissance technique est donc revendiquée dans l’acte. Par ailleurs, sa carte professionnelle le décrit comme diplômé de la faculté libre de droit de Lille « expertise judiciaire » réalisant du surcroît des bilans thermiques, des expertises techniques du bâtiment, des diagnostics immobiliers. Or, les vices invoqués par les acquéreurs concernent principalement des questions d’humidité, pour lesquels M. [I] est donc particulièrement qualifié. Puis, étant diplômé de droit, il ne pouvait qu’avoir connaissance de ce que la signature d’un acte contenant une clause d’exclusion de la garantie entraîne comme conséquences.

En outre, il n’est pas davantage contesté que M. [I] a réalisé lui-même par le truchement de sa société de diagnostic Armor diagnostic, l’ensemble des diagnostics préalables à la vente et annexés à l’acte.

Il a donc eu le loisir d’examiner le bien à l’envie.

Enfin, les époux [I] ont pris possession du bien quinze jours avant la réitération du compromis de vente. Ils étaient donc dans les lieux et ont eu l’occasion de procéder à des observations en toute liberté. Les vendeurs en leur permettant l’accès à la maison avant la vente proprement dite n’ont donc pas adopté l’attitude de vendeurs dissimulateurs, manipulateurs et de mauvaise foi. Au contraire, tant leur qualité de constructeurs du bien que l’accès à celle-ci ont été parfaitement transparents.

S’il est exact que le diagnostiqueur n’ a pas l’obligation de procéder à des sondages destructifs ou des investigations autres que visuelles, il a toutefois l’obligation de signaler les éventuels éléments à vérifier ou de le proposer à son client. M. [I], ayant par exemple relevé que l’installation d’une VMC lui semblait opportune et ayant réalisé des relevés d’hydrométrie, aurait pu demander ou diligenter des investigations complémentaires. Or, soit les vices étaient visibles pour le diagnostiqueur et expert à la construction et il a acheté la maison en toute connaissance de cause, soit ils n’étaient pas visibles même pour un œil expert et en quel cas, la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, qui doivent être considérés comme professionnels du bâtiment, ne pourra pas être rapportée.

M. [I] est donc triplement qualifié en matière de construction puisqu’il est d’abord expert en bâtiment, puis juriste et au fait du déroulé des procédures judiciaires dans lesquelles il intervient en qualité de sachant, et enfin diagnostiqueur. Il a en outre eu toute latitude pour inspecter le bien en sa qualité de diagnostiqueur et d’expert mais également en prenant possession du bien avant la signature de l’acte de vente. Ce dernier élément s’applique au demeurant également à Mme [I].

Enfin, s’agissant des vices allégués quant à l’assainissement, l’acte de vente mentionne bien que l’acte a été régularisé, alors que les parties étaient convenues de l’établissement d’un second rapport suite aux anomalies détectées une première fois, et qu’au moment de la signature de l’acte ce second rapport n’avait pas été établi. Il est indiqué « l’acquéreur accepte de signer le présent acte malgré l’absence de présentation du nouveau rapport ». Là encore les acquéreurs étaient au fait de ce à quoi ils s’engageaient.

Au demeurant, les acquéreurs étaient assistés de leur propre notaire lors de la signature de l’acte authentique et donc là encore entourés de personnels qualifiés. Ils avaient donc compétence pour apprécier pleinement la qualité du bien vendu.

Au regard de tous ces éléments, et nonobstant les protestations de M. [I], les acquéreurs ne peuvent être considérés comme des acheteurs profanes qui n’ont pu voir ou se convaincre de la présence des vices qu’ils invoquent. Le fait qu’ils aient acquis le bien pour leur usage personnel et non professionnel ne diminue en rien la compétence des époux [I]. De même, la qualité d’expert en bâtiment de M. [I] s’étend à son épouse, puisque le couple marié représente une communauté d’intérêts, engagée solidairement dans l’acquisition.

Les vendeurs et les acquéreurs doivent donc en l’espèce être réputés comme professionnels de la même spécialité, le bâtiment. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés sur laquelle les parties se sont accordées dans leur contrat est donc opposable aux acquéreurs.

Par conséquent, ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes en résolution de la vente, fondée sur la garantie des vices cachés.

Sur les demandes subsidiaires en engagement de la responsabilité contractuelle des vendeurs

Le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations contractuelles et à celui qui a fait l’objet de la vente.

Le débiteur est condamné s’il y a lieu à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce les époux [I] se prévalent à l’encontre des vendeurs, subsidiairement, de l’obligation de délivrance conforme d’une part et de la responsabilité contractuelle générale d’autre part.

Or, s’agissant de l’obligation de délivrance conforme, il a été démontré que les acquéreurs ont eu un accès suffisamment libre à la maison pour savoir ce qu’ils achetaient : une maison auto-construite et non un bien neuf. Ils ne démontrent aucunement que le bien est différent de qui est convenu à l’acte de vente, la seule non-conformité d’un bien étant insuffisante à caractériser a priori une délivrance non-conforme et d’autant plus que la garantie des vices cachés est expressément exclue.

En ce qui concerne la responsabilité contractuelle, il ne peut qu’être rappelé qu’il s’agit d’une responsabilité pour faute prouvée qui ne peut se déduire là encore d’une simple non-conformité. La charge de la preuve d’une faute, c’est-à-dire d’une violation délibérée des obligations contractuelles d’une partie, repose sur celui qui l’invoque. Un acquéreur ne peut se prévaloir de l’engagement de la responsabilité contractuelle du vendeur au seul motif que le bien acquis est grevé de non-conformités. Il lui appartient de démontrer que le vendeur a violé ses obligations contractuelles. En l’état ces obligations pour les époux [T] étaient de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, ce qui est le cas : ils ont vendu un immeuble auto-construit que l’acquéreur a eu tout le loisir d’inspecter, avec toute la compétence de l’expert judiciaire et du diagnostiqueur que M. [I] incarne.

Les époux [I] ne peuvent qu’être déboutés.

Sur les demandes de fin de jugement

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens. Lorsque les frais d’expertise ont servi à préparer la procédure au fond, ils sont inclus dans les dépens de l’instance au principal.

Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Succombant à la présente procédure, les époux [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMOR AVOCATS.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le jugecondamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’ildétermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équitéou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [T] la charge des frais engagés et les époux [I] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 5000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit et sera donc prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [O] [I] née [Z], et M. [E] [I] de l’ensemble de leurs demandes;

Condamne Mme [O] [I] née [Z], et M. [E] [I] in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMOR AVOCATS ;

Condamne Mme [O] [I] née [Z], et M. [E] [I] in solidum à payer à Mme [B] [T] née [L] et M. [W] [T] la somme de 5000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier

Le Greffier, La Présidente,