TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04657 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37H

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. J & A, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M [W] [G], gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 29 juin 2022, la SCI J&A (SIREN 837 755 800 RCS ORLEANS) a donné à bail à Monsieur [L] [R] un appartement à usage d’habitation au rez-de-chaussée situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 540 euros hors provisions sur charges, payables d’avance mensuellement le 5.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 29 avril 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI J&A à Monsieur [L] [R]. Il portait sur la somme en principal de 1620 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 septembre 2024, la SCI J&A a fait assigner Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater par le jeu de la clause la résiliation du bail consenti par la SCI J&A à Monsieur [L] [R] aux torts exclusifs du locataire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail, avec si besoin est l’assistance de la force publique ;Le condamner au paiement de la somme de 10.800 euros au titre des loyers charges indemnités d’occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges avec augmentations légales à compter de ce jour jusqu’entière libération des lieux ;Le condamner également au paiement de 500 euros de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil;Le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites notamment le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

La SCI J&A, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation et actualisé sa créance à la somme de 14.040 euros en soulignant l’absence de règlements depuis le mois de février 2023.

Monsieur [L] [R] régulièrement cité par procès-verbal à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état d’un litige avec la propriétaire depuis la fin de l’année 2023 lors de laquelle est survenu un retard de règlements.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025.

À l’audience, la SCI J&A a été autorisée à communiquer et a produit par voie de note en délibéré le contrat de bail et son extrait KBIS.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique enregistré le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sachant qu’en l’espèce il ressort des débats que la SCI bailleresse est familiale, la formalité n’étant pas requise pour la recevabilité.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié au défendeur ainsi qu’il est dit ci-dessus le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 1620 euros. Le locataire avait donc jusqu’au 1er juillet suivant, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois, pour éteindre les causes du commandements.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de tous règlements de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juillet 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 2 juillet 2024.

Sur l’indemnité d’occupationMonsieur [L] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 1er juillet 2024 et à compter du 2 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [L] [R], occupante sans droit ni titre depuis le 2 juillet 2024 cause un préjudice à la SCI J&A qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait si le bail n’avait pas été résilié.

Sur l’expulsion du locataireLe contrat de bail étant résilié à compter du 2 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI J&A verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte compte tenu dans l’assignation évalue la dette locative à la somme de 14.040 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. Cependant il convient de relever que la créance sollicitée a été actualisée aux termes de l’acte introductif d’instance de manière manuscrite, la signification au défendeur de ce montant actualisé n’étant pas démontrée au regard du principe du contradictoire. Aussi, il ressort de l’acte introductif d’instance que le montant des loyers charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de septembre 2024 incluse s’élève à la somme de 10.800 euros.

Monsieur [L] [R], non comparant, ne conteste par définition pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [R] au paiement de cette somme de 10.800,00 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1620 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [R], succombant, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI J&A, Monsieur [L] [R] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2022 entre la SCI J&A et Monsieur [L] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation au rez-de-chaussée situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [L] [R] devra par conséquent quitter les lieux loués au rez-de-chaussée sis [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à verser à la SCI J&A la somme de 10.800 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois de septembre 2024 inclus laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1620 euros et pour le surplus à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à verser à la SCI J&A une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 540 euros à compter du 1er octobre 2024, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux entiers dépens de la présente instance [qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI J&A la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,