TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/05701 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6EV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 6 février 2019, ayant pris effet le 19 avril 2019, l’OPH LOGEMLOIRET a consenti un bail à Monsieur [Z] [U], s’agissant d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 426,47 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [Z] [U], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 23 juillet 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.344,59 euros.

Par courrier reçu par LOGEMLOIRET le 5 septembre 2024, Monsieur [Z] [U] a donné congé du logement qu’il occupe, pour le 31 octobre 2024.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 28 novembre 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [Z] [U] -par acte d’huissier de justice du 10 octobre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du contrat de location du logement d’habitation sis à [Adresse 1], les causes du commandement visant la clause résolutoire n’ayant pas été réglées dans le délai contractuel ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme de 4.825,72 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 30 septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner Monsieur [Z] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit Condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos bien et valeurs mobilières.

À l’audience du 8 avril 2025, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [S] – a indiqué qu’il s’agit d’un locataire parti, et a sollicité la validation d’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros, celui-ci étant respecté. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 4.533,88 euros.

Cité à étude, Monsieur [Z] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [Z] [U] dès le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction au moment de la conclusion du bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 6 février 2019, ayant pris effet le 19 avril 2019 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 6), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.344,59 euros et ce, dans un délai de deux mois.

En conséquence, c’est ce délai de deux mois qui sera retenu.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [P] n’ayant réglé aucune somme sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 24 septembre 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 3 avril 2025 démontrant que Monsieur [Z] [U] reste devoir la somme de 7.100,14 euros.

De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (141,57 euros et 272,82 euros, relevant éventuellement des dépens).

De cette somme, il convient de déduire la somme de 33,04 euros intitulée « RELEVE 12/24 », non justifiée en procédure ainsi que la somme de 2.119,93 euros correspondant à des indemnités de réparations locatives, non sollicitées par la société bailleresse.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 4.532,88 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [U] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Z] [U] sera donc condamné à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 4.532,88 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement et il se comprend à sa demande qu’elle consent également à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En effet, un plan d’apurement a été mis en place entre les parties à hauteur de 100 euros par mois, et celui-ci est respecté.

En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité permettant de solder la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [Z] [U] au paiement de la totalité de la somme.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, Monsieur [Z] [U], sera condamné à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2019, ayant pris effet le 19 avril 2019 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [Z] [U], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.532,88 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 avril 2025, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros et une 36eme mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,