Min N° 25/00804

N° RG 25/01654 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5NQ

M. [D] [X] [M]

C/

M. [J] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [J] [R]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, ayant pris effet le 06 juin 2018, M. [C] [M] a donné à bail à M. [J] [R] et Mme [G] [P] [U] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 856,38 euros, des provisions mensuelles sur charges de 10 euros, outre un dépôt de garantie de 856,38 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 06 juin 2018.

Par courrier du 10 décembre 2021, Mme [G] [P] [U] a donné congé au bailleur, à effet au 15 janvier 2022 en raison d’une mutation professionnelle.

M. [J] [R] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, le 10 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, M. [C] [M] a fait assigner M. [J] [R] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner M. [J] [R] à lui payer la somme en principal de 24 222,73 euros au titre des arriérés locatifs et de cout de reprise des dégradations locatives arrêté au 16 décembre 2024 ;

– condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 juin 2025, M. [C] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il précise que la dette locative constituée des loyers et charges s’élève à 3 063,01 euros, et que celle relative aux dégradations locatives s’élève à 22 016,10 euros, celle-ci étant actualisée au 16 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux termes de l’assignation et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025 prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail signé le 31 mai 2018 et le décompte de créance arrêté au 16 décembre 2024, en tenant compte de la date de départ du locataire en octobre 2022 au prorata de la durée d’occupation, ainsi que des sommes versées, démontrent l’existence d’un arriéré locatif au titre des seuls loyers et charges.

Il est par ailleurs souligné qu’il ressort du constat de sortie établi par commissaire de justice que M. [J] [R] n’a pas donné congé au bailleur, se contentant de lui remettre les clés à une date inconnue.

Dans ces conditions, il demeure tenu au paiement des loyers et charges dans un délai de trois mois à compter de l’état des lieux de sortie.

Le bailleur se limitant à faire courir ce délai de préavis pour une durée d’un mois à compter de l’état des lieux de sortie, la dette locative est justifiée jusqu’au 10 octobre 2022.

Par conséquent, la dette locative étant justifiée dans son quantum, il convient de condamner M. [J] [R] à payer la somme de 3 063,01 euros au bailleur selon décompte arrêté au 16 décembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse jusqu’au 1à du même mois.

2. Sur les dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :

– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est relevé que les lieux ont été occupés par M. [J] [R] pendant une durée de six ans et trois mois. Seront donc distinguées les dégradations résultant d’une usure normale du bien compte tenu de cette période d’occupation des dégradations locatives et/ou des manquements du locataire à son obligation d’entretien courant ainsi que des pertes.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que lors de l’arrivée du locataire, la fausse sceptique venait d’être vidangée. Dans l’entrée, qu’il s’agisse de la porte, du plafond, ou des peintures, celles-ci étaient en bon état, à l’exception de la présence d’un trou. Dans le salon, les peintures, revêtements, boiseries, et éléments de fenêtres étaient en bon état, à l’exception des deux chauffages électriques qui étaient en état moyen. Dans la première chambre, le sol et les peintures étaient en état dégradé. La porte était en mauvais état, de même que les boiseries, plafonds et volets. L’électricité et le chauffage étaient en bon état. Dans la deuxième chambre, les peintures et le sol étaient en état moyen. Le reste des revêtements et équipements étaient en bon état. Dans la troisième chambre, la peinture des murs était en mauvais état. Le sol était en état moyen et le reste des équipements était en bon état. Dans le dégagement, les peintures ainsi que le sol et les boiseries étaient en état moyen. Il était noté que de manière générale, les peintures étaient en mauvais état, avec présence de taches, sauf dans le séjour qui avait été repeint.

Il n’était fait aucune mention des toilettes, de la salle-de-bain ou de la cuisine et il doit dès lors être considéré, en application de l’article 1731 du code civil, que ces pièces étaient en bon état de réparation locative.

Lors de la sortie des lieux, le commissaire de justice a constaté la présence de plusieurs déchets dans le jardin, ainsi que de clous fixés sur les murs extérieurs. Une accroche de volet avait été arrachée et l’enduit était taché. À l’intérieur du logement, dans l’entrée, les revêtements du sol étaient en mauvais état, de même que les murs et le plafond. Les boiseries étaient sales de même que les éléments électriques. Le chauffage était noirci et poussiéreux. Dans les WC, le sol était dégradé, les équipements étaient sales et il était constaté un important trou au pied du ballon d’eau. Dans le séjour, le sol était fortement taché ainsi que les murs et le plafond. Les boiseries étaient sales. La ventilation était obstruée avec du ruban adhésif et les éléments électriques étaient tachés. La plupart des caches-prises étaient cassés ou manquants. Dans la cuisine, il était relevé que la porte intérieure avait été déposée, le sol était sale et détérioré de même que les peintures qui étaient usagés. Le plafond était sale et la VMC était poussiéreuse. Les équipements et éléments de robinetterie étaient sales de même que le convecteur. Dans les chambres, les portes étaient sales et détériorées, le sol était hors d’usage de même que les peintures. Les prises et interrupteurs étaient crasseux. Dans la salle-d’eau, les joints étaient noircis, de même que les radiateurs et les peintures sales. Le dégagement était sale, au niveau des peintures et boiseries. La seconde salle-de-bain était en mauvais état, avec des joints sales, de même que les équipements, robinetterie et boiseries.

Il ressort de ces éléments que des dégradations locatives sont imputables au locataires, de même qu’un manque d’entretien en raison de la saleté généralisée dans le logement. Doit cependant être pris en compte l’état des lieux à son entrée et il est constaté que les peintures et boiseries étaient alors dans un état moyen dans les chambres, voire dans un mauvais état. Seul le salon, comme mentionné ci-dessus, avait été repris. Ces dégradations ne sauraient donc être imputées au locataires, compte tenu par ailleurs de la durée d’occupation. Il en est de même des sols en linoléum.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande du bailleur mais dans la limite de 5 087,42 euros.

M. [J] [R] sera donc condamné à payer cette somme à M. [C] [M].

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [R] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [M] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [C] [M] la somme de 3 063,01 au titre de la dette locative, constituée des loyers et charges, arrêtée au 16 décembre 2022, échéance d’octobre 2022 incluse jusqu’au 10 du même mois ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [C] [M] la somme de 5 087,42 au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [J] [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [C] [M] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION