TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02732 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FB2F

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 / [Z] [P] [G]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 08 Avril 2025, décision mise en délibéré au 3 juin 2025 et prorogée au 13 janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Clémence NEVEU, avocat au barreau d’AIN, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [Z] [P] [G]

née le 29 Juillet 1984 à [Localité 4] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]

présente à l’audience du 11 mars 2025

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2005 (la SCI FONCIERE DI 01/2005) a, par contrat signé le 2 juin 2008, donné à bail à Monsieur [K] [L] [B] et Madame [Z] [P] [G] un appartement de type T3 et un garage n°44 au sein de la résidence LES JARDINS D’AGATHE située [Adresse 1] à THONON-LES-BAINS (74200), moyennant un loyer mensuel de 323,44 euros, outre des provisions pour charges de 86 euros par mois.

Monsieur [K] [L] [B] est décédé le 22 décembre 2013.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 4 septembre 2024, remis à étude, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner Madame [Z] [P] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 11 mars 2025, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 2 juin 2008 ;

— en conséquence, dire que Madame [P] [G], occupante sans droit ni titre, sera tenue de quitter les lieux sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi que tous occupants de son chef ;

— dire que faute de le faire, il sera procédé à l’expulsion de Madame [P] [G], et celle de tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit et avec, si besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [P] [G] à régler à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 4 464,09 euros au titre des loyers, accessoires et provisions pour charges impayées au 11 juillet 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 738,91 euros à compter du 29 janvier 2024 et anatocisme, à parfaire à la date d’audience selon décompte actualisé de la dette ;

— condamner Madame [P] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre charges et accessoires, jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés ;

— en tout état de cause, CONDAMNER Madame [P] [G] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005 une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— assortir la décision de l’exécution provisoire.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 20 décembre 2024 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [Z] [P] [G] ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 11 mars 2025, lors de laquelle la SCI FONCIERE DI 01/2005 était représentée et Madame [Z] [P] [G] était présente. Cette dernière a expliqué avoir perdu son emploi et avoir perçu des allocations chômage à hauteur de 1 000 euros par mois, ne parvenant ainsi pas à payer toutes ses charges. Elle a indiqué par ailleurs souhaiter quitter l’appartement et régler la dette locative en plusieurs fois, précisant avoir retrouvé un emploi en région parisienne et percevoir environ 800 euros par mois ainsi que des allocations. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 avril 2025.

Lors de l’audience du 8 avril 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée, a réitéré ses demandes, indiquant que la locataire n’avait pas repris les paiements.

Madame [Z] [P] [G] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 juin 2025 prorogée à la date du 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 2 juin 2008. La clause résolutoire du contrat (article 9) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 29 janvier 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 738,91 euros, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 30 mars 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [Z] [P] [G] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2025 comprise, arrêté au 6 mars 2025, s’élève à la somme de 6 926,84 euros, après déduction des frais « d’assurance privilège » (537,81 euros) et du coût du commandement de payer (157,44 euros), qui ne constituent pas des charges locatives.

Madame [Z] [P] [G] ne conteste pas le montant de la dette et la justification d’un paiement libératoire n’étant pas rapportée, il y a lieu de condamner cette dernière à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 738,91 euros et à compter du 3 juin 2025, date initiale du prononcé de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts qui est sollicitée sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [Z] [P] [G] sollicite le bénéfice d’un délai de paiement tandis que la SCI FONCIERE DI 01/2005 s’y oppose.

Il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que la locataire n’a procédé à aucun versement depuis le mois de décembre 2023 et que depuis cette date, seuls des versements de la Caisse d’Allocations Familiales ont été encaissés.

Dès lors, faute pour Madame [Z] [P] [G] de justifier de la reprise du règlement du loyer courant avant l’audience, elle sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [P] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 200 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 30 mars 2024, la résiliation du contrat de location conclu le 2 juin 2008 entre la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2005 d’une part et Monsieur [K] [L] [B] et Madame [Z] [P] [G] d’autre part, portant sur un appartement de type T3 et un garage n°44 au sein de la résidence LES JARDINS D’AGATHE située [Adresse 1] à [Localité 5], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Madame [Z] [P] [G] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [Z] [P] [G] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [Z] [P] [G] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] [G] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] [G] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2005 la somme de 6 926,84 euros, arrêtée au 6 mars 2023 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter du 29 janvier 2024, sur la somme de 2 738,91 euros et à compter du 3 juin 2025, date initiale du prononcé de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts moratoires dus pour une année entière seront capitalisés à compter du 4 septembre 2024 ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] [G] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [P] [G] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,