TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02271 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXFD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [G]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 14 octobre 2019, ayant pris effet le 15 octobre 2019, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [Z] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 421,14 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Suite à des impayés de loyers de Monsieur [Z] [G], un constat d’accord de conciliation de justice a été établi le 8 juin 2023 entre les parties, puis l’accord n’étant pas respecté par le locataire en titre, la société LOGEMLOIRET a sollicité son homologation auprès du tribunal judiciaire, qui, par ordonnance du 22 juin 2023, lui a donné force exécutoire, et ce, à concurrence d’une somme de 2.052,25 €.

Des loyers et charges étant, de nouveau, demeurés impayés par Monsieur [Z] [G], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 30 janvier 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 3.958,38 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [Z] [G] -par acte d’huissier de justice du 17 mai 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [Z] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [Z] [G] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [Z] [G] au titre des loyers et charges à la somme de 2.256,27 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;Condamner Monsieur [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner Monsieur [Z] [G] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [Z] [G], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 12 novembre 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [L] [R] – a maintenu ses demandes introductives en précisant que le dernier paiement effectué par Monsieur [Z] [G] est daté de juin 2023, puis a déclaré avoir actualisé la dette locative à la somme de 4.759,51 €, ce montant prenant en compte le constat d’accord de conciliation de justice établi le 8 juin 2023, qui fut régulièrement homologué par le tribunal judiciaire dans son ordonnance du 22 juin 2023 lui donnant force exécutoire, et ce, à concurrence d’une somme de 2.052,25 €.

Cité à étude, Monsieur [Z] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [G] est un homme isolé. Celui-ci possède une carte de séjour temporaire valide jusqu’au 10 septembre 2024, et qu’une demande de renouvellement est en cours. Monsieur [G] a indiqué au travailleur social être sans emploi depuis deux mois et explique que son titre de séjour ne lui permet pas d’avoir de longs contrats. Il a expliqué que les impayés de loyer ont débuté depuis un an suite à un perte d’emploi. Aussi, il a indiqué au travailleur social que son titre de séjour ne lui permet pas de bénéficier du chômage ou des allocations de la CAF.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [Z] [G] dès le 27 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 30 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 14 octobre 2019, ayant pris effet le 15 octobre 2019 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.958,38 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [Z] [G] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 3.958,38 euros, expirant le samedi 30 mars 2024 à 24 heures, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 1er avril 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 2 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [Z] [G] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Z] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 1er avril 2024 et, à compter du 2 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 2 avril 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte du 4 novembre 2024 démontrant que Monsieur [Z] [G] reste devoir la somme résiduelle de 7.424,62 euros.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 2.052,25 euros, correspondant au montant compris dans l’ordonnance exécutoire du tribunal judiciaire du 22 juin 2023.

A cette somme, il convient de déduire les frais de procédure (152,74 euros, 73,06 euros et 129,58 euros, relevant éventuellement des dépens), les frais liés au risque locatif (sept fois 3,19 euros et dix fois 5,50 euros, non justifiés en procédure), ainsi que les frais d’enquête (10 fois 7,62 euros, non justifiés en procédure).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.863,46 euros.

Toutefois, à l’audience, et dans le décompte, c’est la somme de 4.759,51 euros qui a été sollicitée. Le juge ne pouvant statuer au delà des demandes expressément formulées, Monsieur [Z] [G] sera condamné à la somme de 4.759,51 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [G] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, reconnaissant ainsi qu’elle prend en compte l’ordonnance du 22 juin 2023 du tribunal judiciaire donnant force exécutoire au constat d’accord du conciliateur de justice daté du 8 juin 2023, et ce, à concurrence d’une somme de 2.052,25 €.

Monsieur [Z] [G] sera donc condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une somme de 4.759,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 4 novembre 2024.

Monsieur [Z] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [Z] [G], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2019, ayant pris effet le 15 octobre 2019 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [Z] [G], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [G], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.759,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 novembre 2024, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 4 novembre 2024- à compter du 1er novembre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,