TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 24/01345 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVIL

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. BEGONIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

S.D.C. LA PRAIRIE DE GRANDE ESPERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A.S. SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 13 Mars 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant exploit délivré en date du 18 mars 2024, la SCI BEGONIA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux a saisi le tribunal judiciaire d’une demande tendant à:

— condamner la société SERGIC au paiement de la somme de 150 € à la SCI BEGONIA en principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 22 juillet 2022 et ce jusqu’à parfait paiement;

— condamner la société SERGIC et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], solidairement, à lui verser la somme de 857,98 €, en principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 22 juillet 2022 et ce jusqu’à parfait paiement et celle de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conclusions du conseil de la SCI BEGONIA au soutien des demandes

La SCI BEGONIA était propriétaire jusqu’au 20 juillet 2022 d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 4], gérée par la société SERGIC.

Celle-ci a établi un prêt-état daté du 31 mars 2022, en prévision de la vente de l’appartement sur lequel il apparaissait un certain nombre d’anomalies reprises dansl’état daté du 13 juillet 2022.

Le décompte était erroné puisqu’il n’avait pas été déduit des sommes imputées à la SCI BEGONIA.

Le règlement de la dernière provision sur charges pour 494,69 € correspondait au troisième trimestre et du fonds de prévoyance pour 24,57 € soit un total de 519,26 € auquel elle avait procédé avant la vente.

Le syndic demandait également le règlement d’honoraires à hauteur de 150 € pour l’établissement du pré-état daté.

Il apparaissait sur le pré-ètat établi au titre des avances nommées provisions spéciales la somme de 1085,32 €, effectivement versée par la SCI BEGONIA mais qui n’était plus que de 227,34 € sur l’état-daté du 13 juillet soit une différence de 857,98 €.

Le total de la deuxième partie de 310,03 € avait été réglé deux fois par la SCI BEGONIA d’une part et par l’acquéreur d’autre part.

Ainsi il était dû 857,98 + 310,03 + 150 + 519,26 = 1837,27 €.

La SCI BEGONIA a mis en demeure le syndic d’avoir à lui régler cette somme.

Un virement de 829,29 € sera effectué par le syndic le 14 février 2023 sur le compte de la SCI BEGONIA sans précision de son détail mais qui doit correspondre au remboursement de la provision sur charge et du fonds de prévoyance du 3ème trimestre pour 519,26 € et de la somme de 310,03 € payée deux fois.

La société SERGIC reste ainsi devoir le remboursement de ses honoraires à hauteur de 150 € pour l’établissement du prêt état-daté, prestation non prévue au contrat approuvé par l’assemblée générale et qui ne peut donc être facturé au copropriétaire qui cède leur lot sans accord préalable de ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires est quant à lui redevable à la SCI BEGONIA de la somme de 857,98 € qui se décompose en dettes irrécouvables d’un montant de 166435, 81 € soit à la charge de la SCI 502,64 € et d’une clôture du prêt géothermie et intérêts pour 117660,58 €, soit à la charge de la SCI 355,34 €.

Les défendeurs font une confusion entre l’appel des provisions sur charges conforme au budget prévisionnel voté par l’assemblée générale et les fonds et avance de travaux faites par les copropriétaires, raison pour laquelle ses décomptes sont erronés d’autant qu’à la lecture du compromis de vente signé par la SCI BEGONIA et Monsieur [H], nouveau copropriétaire, il ressort que le présent litige porte bien sur les avances sur travaux et non pas sur les provisions de charges.

C’est à juste titre que la SCI BEGONIA réclame la restitution de la somme de 502,64 € + 355,34 €, soit 857,98 € correspondant à sa quote-part sur le fond de travaux '' article 18-6 du 18 juillet1965'' affecté de manière irrégulière aux dettes irrecouvrables et au remboursement du prêt Caisse d’Epargne au cours de l’exercice comptable du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, non encore clos et validé à la date de la vente.

Conclusions en réponse du conseil des défendeurs

Les demandes de la SCI BEGONIA sont irrecevables au motif que le constat d’échec de la tentative de conciliation initiée par la SCI BEGONIA ne visait que la société SERGIC.

Ses demandes sont mal fondées.

Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titte onéreux, en vertu de l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires, en portant le solde des charges au compte de la SCI BEGONIA qui était encore copropriétaire lors de l’assemblée générale du 14 juin 2022, a respecté ses dispositions qu’elle n’a pas contestées. Elle ne ne peut être que déclarée irrecevable, d’autant que le raisonnement qu’elle tient est erroné.

Il est rappelé que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 visé par la SCI BEGONIA disposait que la constitution d’un fonds de travaux n’était pas obligatoire.

Pour autant, les sommes versées sur ce fonds sont des provisions acquises au lot et non des avances attachées aux copropriétaires, ce qui signifie que le cédant ne saurait demander le remboursement des fonds versés à ce titre car il ne s’agit pas d’une avance mais bien de fonds en visant à financer des travaux.

Cette provision était bien due par la demanderesse lors de la vente de son bien en tenant compte de l’article 6- de du décret du 17 mars 1967 d’autant que la SCI BEGONIA n’a pas contesté les décisions prises par les copropriétaires lors de l’assemblée générale qui sont donc devenues définitives.

La SCI BEGONIA sera déboutée de ses prétentions mais elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 227,34 € au titre de la répétition de l’indu.

En conclusion des moyens et arguments, le conseil des défendeurs demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables ou subitairement mal fondées en ses demandes présentées à l’égard du syndicat des copropriétaires et à l’égard de la société SERGIC;

A titre reconventionnel;

— condamner la SCI BEGONIA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 227,34 € au titre de la répétition de l’indu;

— condamner la SCI BEGONIA à verser au syndicat des copropriétaires et/ou à la société SERGIC la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la demanderesse aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 avril 2024 et après 4 renvois à celle du 13 mars 2025 où les parties ont comparu représentées par leur conseil.

En application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur la validité de la tentative de conciliation

La SCI BEGONIA a bien précisé dans sa lettre de saisine à avoir ‘'un litige avec la copropriété de la [Adresse 5] dont Sergic est le syndic.'

'

La société SERGIC est bien le représentant du syndicat de copropriété et c’est à ce titre qu’il a été convoqué par le conciliateur.

Il n’y a dons pas lieu de déclarer irrecevable des demandes de la SCI BEGONIA au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur le paiement de la somme de 150 euros

Cette somme a été facturée par la société SERGIC pour le pré-état daté établi le 31 mars 2022.

L’état daté est un document officiel que le syndic de copropriété doit transmettre au notaire avant la signature de l’acte authentique.

Le pré-état daté n’est pas un document officiel soumis à une cadre formel. Il regroupe un ensemble d’informations que le vendeur doit fournir à l’acquéreur pour que celui-ci puisse prendre la décision finale d’achat. Il n’a rien de formel.

Dans le mandat de la société SERGIC, l’établissement du pré-état daté n’y est pas iinclus.

Si on considère que celui-ci peut relever des prestations particulières mentionnées dans paragraphe 7.2.1, avec rémunération à coût horaire est de 120 euros TTC, la société SERGIC ne produit pas aux débats de justificatif du temps passé pour l’établissement de ce document, ni aucun devis soumis au préalable à la SCI BEGONIA.

Il convient, en conséquence, de condamner la société SERGIC à verser à la SCI BEGONIA la somme de 150 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022, date de la mise en demeure.

Sur le paiement de la somme de 857, 98 euros

La SCI BEGONIA soutient :

— dettes irrecouvrables de 166 435, 81 euros soit à la charge de la SCI BEGONIA la somme de 502, 64 euros ;

— clôture du prêt géothermie et intérêts pout 117 660, 58 euros, soit à la charge de la SCI BEGONIA la somme de 355, 34 euros.

> que pour cette somme de 857, 98 euros au titre des provisions spéciales correspondant à un fonds travaux, aucun vote pour ces travaux ne serait intervenu.

Dans le grand livre comptable du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, il est mentionné la somme de 166 435, 81 euros représentant le montant des créances irrécouvrables en se référant à l’assemblée génerale du 14 juin 2022 et la somme de 117 660, solde du prêt géothermie ce qui représente au regard des 151/49945 èmes possèdés par la SCI BEGONIA respectivement 502, 64 et 355,34 euros.

La SCI BEGONIA soutient que le syndicat des copropriétaires lui serait redevable de ces deux sommes, soit un total de 857, 98 euros.

Selon les dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :

A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Le syndicat des copropriétaires en portant le solde des charges au compte de la SCI BEGONIA, coproriétaire lors de l’approbation des comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2021, approuvés lors de l’assemblée générald du 14 juin 2022, précédant la vente du 2 juillet 2022 a respecté les dispositions de cet article 6-2.

Avant la loi du 9 avril 2024 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un fonds travaux n’était pas obligatoire.

Pour autant les sommes versées sur ce fonds sont considérées comme des provisions acquises au lot et non attachées au copropriétaire., conformément aux dispositions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 24 mars 2011.

Ainsi, lorsqu’un copropriétaire vend son lot, le cédant ne saurait demander le remboursement des fonds versés à ce titre car il ne s’agit pas d’une avance mais bien de fonds visant à financer des travaux.

Ainsi, la somme visée par l’état daté correspondant à la constitution d’un fonds travaux n’était pas une avance remboursable au copropriétaire lors de la vente de son lot.

Il convient, en conséquence, de débouter la SCI BEGONIA de sa demande de remboursement de la somme de 857, 98 euros.

Le syndic admet avoir commis une erreur en mentionnant, au titre des avances remboursables, dans l’état daté la somme de 227, 34 euros.

Cette somme n’étant pas précisément justifée, le syndicat des copropriétaire est déboutée de cette demande.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties, les frais irrépétibles qu’elles ont engagés à l’occasion de la présente procédure. Elles seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Chacune des parties succombant en leurs prétentions, les dépens seront partagés par moitié entre elles.

PAR CES MOTIFS

Le JUGE, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable la tentative de conciliation du 29 novembre 2023 et les demandes de la SCI BEGONIA visant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

CONDAMNE la société SERGIC au paiement à la SCI BEGONIA de la somme de 150 euros laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 22 juillet 2022 ;

DEBOUTE la SCI BEGONIA du versement à la société SERGIC et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de la somme de 857, 98 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles

CONDAMNE chacune des parties à la moitié des dépens.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,