TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03942 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2VA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [H] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2009, la société [Adresse 5] a donné en location à Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] un logement avec garage et jardin au sein de la résidence [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 710,23 euros, payable à terme échu.

La société BATIR CENTRE est devenue la société VALLOGIS suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2012, laquelle est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

La bailleresse a fait délivrer, par acte du 3 juin 2024, à chacun de Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] un commandement de de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.693,98 euros.

C’est dans ce contexte que par actes du 13 août 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner, par procès-verbal, remis à personne et à un tiers présent au domicile à chacun de Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti en date du 28 août 2009 à Monsieur [U] [J] et Madame [O] [G] ;Constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 28 août 2009 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [U] [J] et Madame [O] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [O] [G] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3.420,18 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [O] [G] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 859,51 euros à compter du 4 août 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [O] [G] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 8], représentée par Monsieur [B], employé munie d’un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 1.191,19 euros en faisant état de paiements irréguliers et de gros paiements effectués. Il indique ne pas avoir de contact avec les locataires et consent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [J], comparant explique avoir une micro-entreprise de peinture. Il indique percevoir entre 1.500 euros et 2.000 euros par mois et Madame perçoit 1.200 euros par mois. Il précise ne pas percevoir d’APL et ne pas avoir d’autres dettes. Il propose de régler 900 euros par mois au total.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à personne, Madame [O] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une SA D’HLM civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] a saisi la CCAPEX le 24 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la situation d’impayés ayant perduré depuis cette date.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 14 août 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 28 août 2009 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, VALLOIRE HABITAT a signifié, par acte du 3 juin 2024, à chacun de Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J], respectivement par procès-verbal remis à un tiers présent au domicile, un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1.693,98 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Un seul règlement pour un montant total de 850 euros a été effectué de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 4 août 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] s’élève, selon le décompte actualisé à la somme de 1.191,19 euros après soustraction des frais de contentieux (129,42 euros et 181,17 euros) correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de février 2025 incluse.

Les défendeurs n’apportent pas d’éléments contestant cette dette.

La solidarité est prévue contractuellement entre les locataires (III-2 page 1).

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J], au paiement de la somme totale 1.191,19 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de février 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [U] [J] et Madame [O] [G] vivent ensemble dans le logement. Il excipe d’un emploi rémunéré 1500 à 2000 euros pour lui et rémunéré à 1200 euros pour Madame.

La bailleresse consent à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, une reprise du paiement du loyer courant, avec un surplus permettant d’apurer la dette locative a été réalisé par les locataires. Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] de se libérer de leur dette locative paiement de 35 échéances mensuelles successives de 42 euros par mois, le solde devant être versé le 36ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA [Adresse 8] sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés solidairement au paiement d’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA [Adresse 8].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] succombants, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] seront condamnés in solidum à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la SA [Adresse 8] ;

CONSTATE à compter du 4 août 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 28 août 2009, conclu entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT d’une part et Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] d’autre part, portant sur un logement ainsi qu’un garage et un jardin situé au sein de la résidence [Adresse 6] [Adresse 3] ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 1.191,19 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de février 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] à se libérer de leur dette en 35 mensualités successives de 42 euros, la 36ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.191,19 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé au sein de la résidence [Adresse 6] [Adresse 3] , la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

* Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J], soient condamnés solidairement à verser à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [G] et Monsieur [U] [J] au paiement de l’article 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection