REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 21/00194 – N° Portalis DB3E-W-B7F-K26R

1ère Chambre

En date du 18 septembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNALLORS DE L’AUDIENCE :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025 devant :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Noémie HERRY

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNALLORS DU DELIBERE :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Noémie HERRY

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

Magistrat rédacteur : Prune HELFTER-NOAH

Signé par Anne LEZER, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [L], né le 23 Avril 1985 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien SIMONDI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. BARRACUDA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ouarda MESELLEM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Ouarda MESELLEM – 48

M^e Julien SIMONDI – 0231

EXPOSE DU LITIGE

Les associés de la SCI BARRACUDA, propriétaire notamment d’un immeuble situé [Adresse 3], sont M. [U] [G], Mme [M] [P] et M. [X] [G].

M. [R] [P] est le gérant de la SARL LES PENATES, qui assure la gestion des biens immobiliers de la SCI BARRACUDA.

Par ordonnance en date du 30 avril 2019, sur assignation de la SCI BARRACUDA, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné la résiliation du bail commercial consenti le 3 mars 2017 à la société AR.NO, exploitant un restaurant.

Par jugement en date du 8 août 2019, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société AR.NO et désigné la SELU [F] [D], prise en la personne de Me [F] [D], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courriel en date du 5 novembre 2019, M^e Julien SIMONDI, avocat au barreau de Toulon, a écrit à la SARL LES PENATES pour lui annoncer s’être entretenu avec le liquidateur de la société AR.NO qui l’avait informé que « vous seriez prêt à établir un nouveau bail moyennant un pas de porte » et que « mon client est intéressé par vos locaux ».

En réponse à ce courriel, M. [R] [P], pour la SARL LES PENATES, a annoncé, par courriel en date du 6 novembre 2019, à Me [I] [K] avoir été informé que "votre client aurait fait une offre afin d’acquérir le matériel de la société AR.NO qui se trouvait dans les locaux du [Adresse 3]« . Il l’a interrogé sur le délai nécessaire à »votre client« pour acheter ce pas de porte et a proposé de rédiger le bail. Dans un courriel en date du 8 novembre 2019, il a précisé avoir eu ses deux cousins, propriétaires des murs de l’ancien restaurant, et attendre la vente des meubles et du matériel qui se trouve à l’intérieur pour conclure un nouveau bail. Il a indiqué que »dans le cas où cette vente serait faite de façon amiable par le mandataire, suite à l’autorisation du juge, nous louerons ce local à l’acquéreur de ce matériel, s’il souhaite bien évidemment reprendre le restaurant.

Les conditions seront les suivantes :

1/ Pas de porte d’un montant de 35 000 euros

2/ Loyer 1250 euros. Il n’y a pas de TVA car le propriétaire n’y est pas assujetti

3/ Pas de dépôt de garantie car il y a le paiement d’un pas de porte"

Par courriel en date du 15 novembre 2019, Me [I] [K] a informé la SARL LES PENATES que son client s’était reporté sur une autre affaire mais lui a annoncé tenter « d’activer une autre piste espérant être en mesure de me rapprocher de vous en temps utile ».

Deux semaines plus tard, par courriel en date du 29 novembre 2019, Me [I] [K] a annoncé à la SARL LES PENATES, et à Me [B] [V], en copie, qu’il avait "un client sérieux qui validerait les termes de votre proposition (pas de porte 35 000€ et loyer 1 250€ HT) s’il venait à être désigné acquéreur dudit matériel par ordonnance du Juge Commissaire« . Il a précisé que »avant de présenter une offre pour son compte, je souhaiterais être en mesure d’échanger officiellement, par l’intermédiaire de votre conseil habituel, sur les modalités financières du bail à venir telles que reprises ci-dessus". L’audience du Juge commissaire étant fixée au 3 décembre 2019, il a indiqué qu’une réponse avant cette date apparaissait impérative.

Par courriel en date du 2 décembre 2019, Me [B] [V] a adressé à Me [I] [K] une lettre officielle indiquant : "en ma qualité de conseil de la SCI BARRACUDA, propriétaire des murs de l’établissement exploité précédemment AR.NO (sic), si votre client(e) était autorisée par le Tribunal à acquérir amiablement et faisait l’acquisition des matériels de cet établissement, ma cliente louera alors ce local à votre cliente aux conditions suivantes :

1/ Pas de porte d’un montant de 35 000 euros

2/ Loyer 1250 euros. Il n’y a pas de TVA car le propriétaire n’y est pas assujetti

3/ Pas de dépôt de garantie car il y a le paiement d’un pas de porte"

Par ordonnance du 10 décembre 2019, le Juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon a autorisé la SELU [F] [D], représentée par Me [F] [D], ès qualité de mandataire liquidateur de la société AR.NO, à céder de gré à gré les matériels, mobiliers et stocks dépendant de la liquidation judiciaire de la société AR.NO au profit de M. [E] [L] au prix de 10 000€ payable comptant le jour de la prise de possession des matériels, mobiliers et stocks, celle-ci se faisant au plus tard le 15 février 2020.

Par courriel en date du 4 mars 2020 ayant pour objet "Dossier [E] [H]", avec copie à Me [B] [V], Me [I] [K] a réclamé à la SARL LES PENATES l’établissement du projet de bail conforme aux accords officiels.

Par courriel en date du 12 juin 2020, Me [I] [K] a mis en demeure Me [B] [V] d’obtenir la signature du bail commercial par la SCI BARRACUDA avant le 30 juin 2020, faute de quoi il serait contraint d’engager une procédure pour forcer l’exécution des engagements.

Par courriel du 13 juin 2020, Me [B] [V] a informé Me [I] [K] qu’il n’était plus le conseil de la SCI BARRACUDA.

Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 19 juin 2020 à la SCI BARRACUDA, Me [I] [K], en qualité de conseil de M. [E] [L], a mis en demeure la SCI BARRACUDA de produire le bail dans un délai de 8 jours.

Par lettre officielle notifiée par courriel le 21 octobre 2020, M^e Ouarda MESELLEM, nouveau conseil de la SCI BARRACUDA, a informé Me [I] [K], conseil de M. [E] [L], que l’offre faite par M. [R] [P] n’engageait pas la SCI BARRACUDA, qui avait un projet de démolition / reconstruction de l’immeuble. Elle lui a toutefois indiqué que la SCI BARRACUDA était disposée à renoncer à son projet et à conclure un bail commercial moyennant un pas de porte de 65 000€ et un loyer mensuel de 1 250€.

Par courriel officiel en date du 22 octobre 2020, Me [I] [K] a chiffré les préjudices allégués de M. [E] [L] si le bail commercial n’était pas signé et a informé Me [O] [A] que son client restait ouvert à une proposition chiffrée sérieuse comprenant l’acquisition du matériel de la société AR.NO « puisque la SCI BARRACUDA se refuse à établir le bail commercial aux conditions promises ».

*

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2020, M. [E] [L] a assigné la SCI BARRACUDA devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de résolution de la promesse de droit au bail, établie par courriel officiel du 2 décembre 2019, aux torts exclusifs de la SCI BARRACUDA, et d’indemnisation du préjudice subi.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [E] [L] demande au tribunal de :

Dire et Juger que la SCI BARRACUDA a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de Monsieur [E] [L] en refusant d’établir le bail conformément à la promesse établie par courriel officiel du 2 décembre 2019 ;

Prononcer la résolution de la promesse de droit au bail aux torts exclusifs de la SCI BARRACUDA à compter de la décision à intervenir ;

En conséquence

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de la somme 18 980 € au titre de son préjudice financier pour les sommes qu’il a été contraint d’avancer à ses Conseils pour réaliser l’acquisition du droit au bail ;

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 448 048,30 € au titre de la notion de perte de chance s’agissant des préjudices financiers suivants :

Indemnisation au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce à hauteur de la somme de 173 623 € ; Indemnisation au titre de la perte de chance d’enregistrer un bénéfice net après impôt de la somme de 244 425,30 € ; Indemnisation au titre de la perte de chance de valoriser le droit au bail à hauteur de 30 000 €; Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5 000 € au titre de la résistance abusive en application de l’article 1240 du Code Civil ;

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le Tribunal reconnaîtrait une simple rupture abusive des pourparlers ou une rétractation fautive de l’offre,

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de la somme 18 980 € au titre de son préjudice financier pour les sommes qu’il a été contraint d’avancer à ses Conseils pour réaliser l’acquisition du droit au bail ;

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 € au titre du préjudice moral ;

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5 000 € au titre de la résistance abusive ;

En toutes hypothèses,

Débouter la SCI BARRACUDA de toutes ses demandes et rejeter toutes fins moyens et conclusions contraires y compris ampliatives ;

Condamner la SCI BARRACUDA à payer à Monsieur [E] [L] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la SCI BARRACUDA aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Julien SIMONDI sur son Affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI BARRACUDA demande au tribunal de :

A titre principal,

JUGER Monsieur [E] [L] mal fondé en ses demandes ;

JUGER nulle et de nul effet, en tout état de cause inopposable à la SCI BARRACUDA, la prétendue promesse conditionnelle de bail commercial consentie à Monsieur [L] pour défaut de pouvoir spécial;

JUGER que Monsieur [L] est mal fondé à soutenir que la SCI BARRACUDA est engagée en vertu d’un mandant apparent, la croyance légitime cessant lorsqu’un acte, tel un bail commercial, est établi par deux avocats, lesquels sont tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs ;

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [L] ;

A titre subsidiaire,

JUGER que faute de formalisation effective d’un accord par la signature d’engagements réciproques émanant de Monsieur [L] et de la SCI BARRACUDA ou par des mandataires munis de pouvoir écrits, il ne peut y avoir de contrat valablement formé ;

JUGER qu’à défaut d’accord entre Monsieur [L] et la SCI BARACUDA sur les éléments du bail tel la date du paiement du pas de porte la réalisation des travaux envisagés par la SCI BARRACUDA, il ne peut y avoir de contrat valablement formé ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [L] ;

A titre plus subsidiaire,

JUGER que Monsieur [L] a formulé une simple offre d’acquisition des actifs de la SARL ARNO à l’audience du juge commissaire du Tribunal de commerce de Toulon et non une offre sous condition ;

JUGER que la SCI BARRACUDA est tiers à l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance du juge commissaire du Tribunal de commerce du 10 décembre 2019 ;

JUGER que Monsieur [L] n’a pas signifié ni dénoncé l’ordonnance du juge commissaire du Tribunal de commerce du 10 décembre 2019 à la SCI BARRACUDA ;

En conséquence,

JUGER que l’ordonnance du juge commissaire du Tribunal de commerce du 10 décembre 2019 ne peut être génératrice d’obligations à la charge de la SCI BARRACUDA, à l’égard de Monsieur [L] ;

A titre encore plus subsidiaire,

DECLARER caduque la prétendue promesse conditionnelle de bail commercial ou bail commercial,

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [L] ;

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la condition suspensive relative à l’acquisition effective du matériel, stocks et mobiliers de la SARL AR.NO n’est pas réalisée ;

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [L] ;

REJETER comme particulièrement injustifiées et, en tout état de cause, infondées les demandes de Monsieur [L] tendant à se voir allouer des dommages et intérêts ;

REJETER les demandes formulées à titre subsidiaire par Monsieur [L] ;

Reconventionnellement,

CONDAMNER Monsieur [L] à verser à la SCI BARRACUDA la somme de 10.000€ à titre de légitimes dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [L] à verser à la SCI BARRACUDA la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral ;

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

STATUER ce que de droit sur ce fondement,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [L] à payer à la SCI BARRACUDA la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance ;

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à venir s’agissant des seules demandes de Monsieur [L] ;

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

*

Par ordonnance en date du 7 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 20 février 2025 et renvoyé l’affaire pour être plaidée devant le tribunal siégeant à juge unique à l’audience du 20 mars 2025.

Par requête en date du 14 janvier 2025, la SCI BARRACUDA, représentée par son conseil, a demandé le renvoi de l’affaire en formation collégiale.

Le 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance ayant fixé la clôture au 20 février 2025, clos la procédure le 15 avril 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée devant le tribunal siégeant en audience collégiale le 15 mai 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

Par message RPVA en date du 26 août 2025, M. [E] [L] a communiqué une note en délibéré, à laquelle la SCI BARRACUDA a répliqué le 29 août 2025, demandant à ce qu’elle soit déclarée irrecevable. M. [E] [L] a répondu à cette réplique le même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la note en délibéré

Il résulte de l’article 445 du code de procédure civile qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune conclusion si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président et que la faculté accordée à celui-ci, aux termes de l’article 444, alinéa 1er, du même code d’ordonner la réouverture des débats, hors les cas où celle-ci est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, la note en délibéré signifiée le 26 août 2025 par M. [E] [L] n’a pas été sollicitée par le tribunal et son contenu n’appelle pas la réouverture des débats en application du pouvoir discrétionnaire dont dispose la présidente de la formation de jugement. Elle est donc irrecevable, en application des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile.

2. Sur les demandes principales de M. [E] [L]

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Il résulte de l’article 1988 du code civil que s’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.

Il résulte des articles 1985 et 1998 du code civil qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

L’article 1156 du code civil rappelle que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Toutefois, il résulte de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce que la preuve de l’existence et de l’étendue d’un mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit.

Enfin, il résulte de l’article 6.2 du règlement intérieur national de la profession d’avocat que l’avocat ne peut, sans y avoir été autorisé spécialement et par écrit par le mandant, transiger en son nom et pour son compte ou l’engager irrévocablement par une proposition ou une offre de contracter.

*

Dans un courriel officiel en date du 2 décembre 2019, M^e Olivier FERRI, avocat au barreau de Toulon, indiquait : "en ma qualité de conseil de la SCI BARRACUDA, propriétaire des murs de l’établissement exploité précédemment AR.NO (sic), si votre client(e) était autorisée par le Tribunal à acquérir amiablement et faisait l’acquisition des matériels de cet établissement, ma cliente louera alors ce local à votre cliente aux conditions suivantes:

1/ Pas de porte d’un montant de 35 000 euros

2/ Loyer 1250 euros. Il n’y a pas de TVA car le propriétaire n’y est pas assujetti

3/ Pas de dépôt de garantie car il y a le paiement d’un pas de porte"

M. [E] [L] soutient que, par ce courriel, la SCI BARRACUDA s’est engagée à établir un bail commercial en sa faveur s’il était désigné acquéreur du matériel de la société AR.NO. Plus précisément, M. [E] [L] soutient que le courriel en date du 2 décembre 2019 adressé par Me [B] [V] à Me [I] [K] engage la SCI BARRACUDA à l’égard de M. [E] [L] sur le fondement d’un mandat apparent.

La SCI BARRACUDA fait valoir que la prétendue promesse conditionnelle de bail commercial lui est inopposable pour défaut de pouvoir spécial. Elle ajoute que, faute de formalisation effective d’un accord par la signature d’engagements réciproques émanant de M. [L] et de la SCI BARRACUDA ou par des mandataires munis de pouvoirs écrits, et d’accord sur les éléments du bail, il ne saurait y avoir de contrat valablement formé.

*

En l’espèce, en premier lieu, si M. [E] [L] soutient que la demande de nullité de la promesse conditionnelle est irrecevable faute de mise en cause de Me [B] [V], il ressort des écritures de la SCI BARRACUDA que celle-ci entend demander à ce que soit jugée non seulement « nulle et de nul effet » mais également "en tout état de cause inopposable à la SCI BARRACUDA, la prétendue promesse conditionnelle de bail commercial consentie à Monsieur [L] pour défaut de pouvoir spécial". Cette demande tendant à reconnaître le caractère inopposable de la promesse dont se prévaut M. [E] [L], qui répond aux prescriptions de l’article 1156 du code civil, n’est pas irrecevable.

En second lieu, si M. [E] [L] soutient que la SCI BARRACUDA s’est engagée à établir un bail commercial en sa faveur s’il était désigné acquéreur du matériel de la société AR.NO, il ne produit aucun élément permettant de conclure que le gérant de la SCI BARRACUDA, seul autorisé à passer des actes de disposition de son patrimoine, aurait confié un mandat exprès à Me [B] [V] pour établir l’offre litigieuse.

Or, il résulte de l’article 6.2 du règlement intérieur national de la profession d’avocat que l’avocat ne peut, sans y avoir été autorisé spécialement et par écrit par le mandant, transiger en son nom et pour son compte ou l’engager irrévocablement par une proposition ou une offre de contracter.

Dès lors qu’un mandat écrit est exigé s’agissant des transactions effectuées par un avocat au nom et pour le compte de son client, l’existence alléguée d’un mandat apparent ne saurait tenir en échec ces règles impératives.

Il s’ensuit qu’en l’absence de mandat exprès, la promesse de bail conditionnelle formulée par Me [B] [V] le 2 décembre 2019 n’engageait pas la SCI BARRACUDA.

En troisième lieu, et au surplus, M. [E] [L] ne produit aucun élément justifiant qu’il aurait pu légitimement croire que Me [B] [V] avait été dûment mandaté par la SCI BARRACUDA en vue d’établir la promesse de bail litigieuse.

En effet, si des échanges de courriels du mois de novembre 2019 relatifs à des négociations sont produits, ils impliquent Me [I] [K], d’une part, et M. [R] [P], gérant de la SARL LES PENATES, d’autre part, mais ni M. [E] [L], ni la SCI BARRACUDA, propriétaire des locaux, ne sont directement impliqués. Ainsi, M. [U] [G], gérant de la SCI BARRACUDA, n’a participé à aucun de ces échanges, alors qu’il était seul autorisé à représenter la SCI BARRACUDA. Quant à M. [E] [L], il ne ressort à aucun moment de ces échanges qu’il serait le client pour le compte duquel Me [I] [K] cherchait à transiger.

En outre, s’il n’est pas contesté que Me [B] [V], auteur de la promesse de bail litigieuse du 2 décembre 2019, représentait la SCI BARRACUDA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon lors de la résiliation du bail commercial de la société AR.NO, aucun élément n’a pu faire croire à M. [E] [L] que la SCI BARRACUDA aurait donné mandat à Me [B] [V] pour l’engager de manière irrévocable dans une promesse de bail conditionnelle. Au demeurant, Me [I] [K], qui avait seulement échangé avec la SARL LES PENATES, n’a cherché à aucun moment à vérifier ni l’existence d’un mandat de cette société pour négocier pour le compte de la SCI BARRACUDA, propriétaire des murs du restaurant, ni l’existence d’un mandat de Me [B] [V] pour engager la SCI BARRACUDA.

Il ne ressort pas davantage des pièces produites que le gérant de la SCI BARRACUDA aurait effectué des démarches tendant à trouver un nouveau locataire après la résiliation du bail de la société AR.NO, alors qu’est produite une étude de faisabilité rédigée par [Y] [Z], architecte DPLG, en date du 12 septembre 2019, relative à un projet de construction d’un immeuble de logements sur la parcelle terrain d’assiette de l’immeuble appartenant à la SCI BARRACUDA, et que l’initiative des pourparlers avec la SARL LES PENATES revient à Me [I] [K].

Ainsi, le gérant de la SCI BARRACUDA est demeuré totalement étranger à l’apparence litigieuse, et M. [E] [L] n’est pas fondé à soutenir que la SCI BARRACUDA se serait engagée à son égard en vertu d’un mandat apparent. La promesse conditionnelle de bail commercial consentie par Me [B] [V] à Me [I] [K] est donc inopposable à la SCI BARRACUDA.

M. [E] [L] doit donc être débouté de sa demande de résolution de la promesse de droit au bail aux torts exclusifs de la SCI BARRACUDA ainsi que de sa demande d’indemnisation des préjudices résultant, selon lui, de la faute contractuelle commise par la SCI BARRACUDA.

3. Sur les demandes subsidiaires de M. [E] [L]

A titre subsidiaire, M. [E] [L] invoque, au visa de l’article 1112 du code civil, une rupture abusive des pourparlers et, au visa de l’article 116 du code civil, une rétractation fautive de l’offre. Il demande au tribunal de condamner la SCI BARRACUDA à réparer les préjudices en résultant.

Il résulte de l’article 1112 du code civil que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

L’article 1116 du même code rappelle que l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat.

En l’espèce, il ressort de tout ce qui précède que la SARL LES PENATES et Me [B] [V] sont intervenus, suite aux sollicitations de Me [I] [K], et sans mandat écrit, pour discuter d’un bail commercial qui serait conclu avec la SCI BARRACUDA. Les négociations se sont poursuivies après la crise sanitaire par le biais de Me [O] [C], nouveau conseil de la SCI BARRACUDA qui, par lettre officielle notifiée par courriel le 21 octobre 2020, a proposé à Me [I] [K], conseil de M. [E] [L], la signature d’un bail commercial moyennant un pas de porte de 65 000€ et un loyer mensuel de 1 250€. En réponse, par courriel officiel en date du 22 octobre 2020, Me [I] [K] a estimé que cette proposition n’était pas sérieuse. Il ne peut donc être reproché à la SCI BARRACUDA une rupture abusive des pourparlers.

D’autre part, il ne peut être reproché à la SCI BARRACUDA d’avoir rétracté son offre avant l’expiration d’un délai raisonnable alors que cette offre, formulée par Me [B] [V], l’a été sans mandat de la SCI BARRACUDA et ne lui est pas opposable.

Il s’ensuit que la faute précontractuelle n’est pas démontrée. M. [E] [L] doit donc être débouté de ses demandes indemnitaires présentées à titre subsidiaire.

4. Sur les demandes reconventionnelles présentées par la SCI BARRACUDA

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La SCI BARRACUDA demande de condamner M. [E] [L] à lui verser une somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et une somme de 5 000€ en réparation de son préjudice moral.

En l’espèce, si les éléments avancés par M. [E] [L] échouent à engager la responsabilité contractuelle de la SCI BARRACUDA, le recours ne peut, pour autant, être regardé comme abusif, celui-ci étant justifié par les démarches engagées par Me [I] [K] pour le compte de son client et tendant à obtenir, initialement, la signature d’un contrat de bail commercial immédiatement après la résiliation de celui liant la société AR.NO à la SCI BARRACUDA puis, dans un second temps, l’indemnisation des préjudices résultant de l’échec de ces démarches.

Il n’est pas davantage démontré que la promesse de bail alléguée par M. [E] [L], consistant en un pas de porte de 35 000€ et un loyer mensuel de 1 250€ HT, constituerait un « engagement particulièrement léonin » contraire aux intérêts de la SCI BARRACUDA, et que les tentatives de M. [E] [L] pour signer un bail commercial selon ces conditions justifierait l’octroi de dommages et intérêts.

Il s’ensuit que la SCI BARRACUDA doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [E] [L], qui succombe, aux dépens et à payer une somme de 5 000€ à la SCI BARRACUDA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [L] doit être débouté de ses demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement, qui est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience collégiale publique, par jugement contradictoire mis à la disposition des parties au greffe, en premier ressort,

DECLARE irrecevable la note en délibéré signifiée le 26 août 2025 par M. [E] [L] ;

DECLARE inopposable à la SCI BARRACUDA la promesse conditionnelle de bail formulée par Me [B] [V] à l’attention de Me [I] [K] le 2 décembre 2019;

DEBOUTE M. [E] [L] de ses demandes indemnitaires présentées à titre principal sur le fondement de la faute contractuelle pour refus d’établir un bail conforme à la promesse conditionnelle de bail ;

DEBOUTE M. [E] [L] de ses demandes indemnitaires présentées à titre subsidiaire sur le fondement de faute précontractuelle pour rupture abusive des pourparlers et rétractation fautive de l’offre;

DEBOUTE la SCI BARRACUDA de ses demandes indemnitaires reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [E] [L] à payer une somme de 5 000€ à la SCI BARRACUDA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [E] [L] de ses demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [L] aux dépens ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, qui est de droit;

REJETTE toute autre demande.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE