TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02827 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYN7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] [J] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 26 avril 2007, l’OPAC d'[Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [X] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 218,40 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2024 à Madame [X] [M], pour un montant en principal de 667,24 euros, selon décompte arrêté le 21 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, aux fins suivantes :

— prononcer la résiliation par [sa] faute du bail et constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location du logement consentie à Madame [X] [M] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [X] [M] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [X] [M] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 770,58 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Madame [X] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Madame [X] [M] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner Madame [X] [M] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 13 décembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [E] [J], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 721,62 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que le dernier règlement datait du mois d’août 2024 et qu’il n’avait aucun contact avec la locataire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [X] [M] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’adresse du logement sera orthographiée telle qu’elle ressort du commandement de payer et de l’assignation.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024 (accusé de réception le 22 mars 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il doit être précisé à ce stade qu’il est demandé dans l’assignation que soit prononcée la résiliation mais également l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail : la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera étudiée en premier.

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2007 ne contient pas de clause résolutoire en cas de défaut de paiement (dans les conditions générales), dans la mesure où il est uniquement indiqué qu’en cas de défaut de paiement des loyers une procédure d’expulsion pourra être introduite par le bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

L’acquisition de la clause résolutoire ne pourra donc pas être constatée en l’absence de toute clause résolutoire clairement rédigée.

Il y aura donc lieu d’examiner la demande de résiliation du bail pour faute.

— sur la résiliation pour faute :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par le bailleur que Madame [X] [M] est en situation de loyers impayés depuis le 31 décembre 2023.

Depuis cette date, la dette a fluctué, jusqu’à représenter au moment de l’audience la somme de 905,45 euros, frais inclus.

Le bailleur a fait délivrer le 26 mars 2024 à Madame [X] [M] un commandement de payer la dette locative de 667,24 euros.

Malgré cela, à la date de l’audience, la dette locative n’a pas été réglée.

Le relevé de compte a toujours été débiteur depuis le 31 décembre 2023, en dépit d’un règlement important ayant apuré une majeure partie de la dette locative en août 2024.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif datait du 7 août 2024 et le précédent du 5 juin 2024.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [X] [M] à la date de l’audience du 13 décembre 2024.

L’expulsion de Madame [X] [M] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [X] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 12 décembre 2024 et, à compter du 13 décembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [X] [M] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (145,73 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (cinq fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), la somme de 721,62 euros à la date du 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [X] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [X] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 721,62 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement, au vu du montant de la dette locative.

Elle sera également condamnée au paiement, outre du loyer et des charges pour la période du 1er au 12 décembre 2024 inclus, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme cela a été indiqué ci-dessus.

Il ne pourra pas lui être accordé d’office de délais de paiement, faute de reprise du paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [X] [M] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail et de prononcé de la résiliation pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que le bail conclu le 26 avril 2007 entre l’OPAC d'[Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [X] [M], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], ne contient pas de clause résolutoire ;

PRONONCE en revanche la résiliation du bail conclu le 26 avril 2007 entre l’OPAC d'[Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [X] [M] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs de la locataire, pour non-paiement du loyer et des charges, et cela à compter du 13 décembre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 721,62 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, le loyer et les charges dus pour la période du 1er décembre 2024 au 12 décembre 2024 inclus, puis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,