TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/04663 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37O

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Y] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2023, Monsieur [G] [Y] [B] a donné en location à un bien à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], à Monsieur [F] [O], pour un loyer mensuel de 260 euros et 20 euros de provisions sur charges, payables d’avance avant le 8 de chaque mois.

Le 21 mai 2024, Monsieur [G] [Y] [B] a fait délivrer à Monsieur [F] [O] un congé pour motif légitime et sérieux, du fait des loyers impayés pour le 15 septembre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 juin 2024 à l’initiative de Monsieur [G] [Y] [B] à Monsieur [F] [O] pour un montant de 2.090 euros en principal.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 20 juin 2024.

Monsieur [F] [O] a été convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2024 pour un état des lieux de sortie prévu le 1er octobre 2024. Un constat de carence a été établi par Maître [R] le 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 9 décembre 2024, Monsieur [G] [Y] [B] a fait assigner Monsieur [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— Déclarer valable au fond et en la forme le congé pour motif légitime et sérieux signifié à Monsieur [O] [F] le 21 mai 2024 pour le terme du bail 15 septembre 2024 et de prononcer la résiliation du bail sur le fondement du congé des locaux sis [Adresse 2] ;

— Déclarer Monsieur [O] [F] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 2] et d’ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique si besoin est ;

— Condamner Monsieur [O] [F] au paiement des sommes dues au 25 novembre 2024 soit la somme de 3.511,18 euros ;

— Condamner Monsieur [O] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer charges comprises soit la somme de 288,47 euros, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner Monsieur [O] [F] à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 de Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [O] [F] aux entiers dépens, y compris au coût du congé, du commandement de payer, de la saisine CCAPEX, du procès-verbal de carence et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du10 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [H], a maintenu l’ensemble de ses demandes et a sollicité des dommages et intérêts. Il a indiqué que le locataire n’a jamais rien payé. Il a actualisé la dette locative à la somme de 5.421,57 euros. Il a précisé que le locataire est entré dans le logement et n’a payé que le mois d’octobre et 150 euros en novembre. Il a précisé que le locataire ne répond pas, ne va pas chercher les recommandés. Il a ajouté son souhait de récupérer le bien et a précisé que la porte d’entrée est abîmée.

Cité à personne, Monsieur [F] [O] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

I. Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Par ailleurs, il résulte d’une interprétation constante de cet article que le non-respect par le locataire de ses obligations financières, notamment le non-paiement répété des loyers ou des charges, peut constituer un motif légitime et sérieux de congédiement.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut donner congé à son locataire, en respectant un délai de 6 mois, s’il justifie soit de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé a été délivré par acte d’huissier du 21 mai 2024 et prenait pour motif sérieux et légitime le manquement répété de Monsieur [F] [O] à son obligation de payer le loyer au terme convenu.

Il est inscrit dans le congé que le délai de préavis prendrait fin le 15 septembre 2024 à minuit.

Toutefois, il apparaît que le délai de six mois entre la délivrance du congé, et le terme du bail n’a pas été respecté. En effet, seul un délai de 4 mois a été appliqué, insuffisant aux termes des conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, le congé pour motif légitime et sérieux qui a été délivré à l’encontre de Monsieur [F] [O] n’est pas valable en la forme.

En considération de ces éléments, il conviendra de rejeter la demande en validation de congé.

L’expulsion du locataire ne pourra dès lors pas être ordonnée et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation qui en découle sera rejetée.

II. Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyer :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [G] [Y] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [O] reste lui devoir la somme de 5421,57 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [F] [O] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [F] [O] sera donc condamné à verser à Monsieur [G] [Y] [B], à titre provisionnel, une somme de 5421,57 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de dommages et intérêts :

Dans son assignation, Monsieur [Y] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sur le fondement de l’article 1153 du Code civil.

Toutefois, compte tenu des pièces versées au débat, Monsieur [Y] [B] n’apporte pas la preuve d’un préjudice subi distinct du motif légitime et sérieux nécessitant une réparation par l’octroi de dommages et intérêts.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

IV. Sur les demandes accessoires :

· Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [O], partie perdante sera condamnée aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l’assignation introductive d’instance, le congé pour motif légitime et sérieux n’ayant pas prospéré.

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [F] [O] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour motif légitime et sérieux délivré à Monsieur [F] [O] le 21 mai 2024 avec effet au 15 septembre 2024 n’est pas valide car celui-ci n’a pas été régulièrement délivré, concernant le logement situé et pris à bail le 16 septembre 2023 et sis [Adresse 2] ;

REJETTE en conséquence la demande d’expulsion et d’une indemnité d’occupation formulée par Monsieur [G] [Y] [B] à l’encontre de Monsieur [F] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O], en qualité de locataires, à verser à Monsieur [G] [Y] [B], la somme de 5421,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [G] [Y] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] aux dépens de la présente instance qui comprendront uniquement le coût de l’assignation introductive d’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [O] à payer à Monsieur [G] [Y] [B], une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,