Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 4 juillet 2025, n° 24/00801

TJ Orléans 4 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé que les propriétaires sont responsables des troubles causés par leur locataire et a ordonné le retrait des installations non conformes.
Rejeté
Pouvoirs du juge des référés
La cour a jugé que le juge des référés n'a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d'un bail d'habitation.
Rejeté
Demande d'expulsion
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail.
Rejeté
Résistance abusive du locataire
La cour a rejeté cette demande, ne constatant pas de résistance abusive de la part du locataire.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, ne constatant pas de fondement suffisant pour accorder une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 4 juil. 2025, n° 24/00801
Numéro(s) :	24/00801
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal VILAINMargaret CELCE VILAINChristian N'DAAntonio DA COSTA
Cabinet(s) :	CELCE VILAIN
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de la

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2025

N° RG 24/00801 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5BB

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]

représenté par son syndic la SAS VALRIM [Localité 8] ayant son siège à l’adresse suivante [Adresse 2] – [Localité 3], immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le numéro B 086 971 017, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [F]

né le 01 Novembre 1973 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représenté par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [U] [K]

née le 01 Mars 1974 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 9] – [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 06 Juin 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Saloua CHIR, greffier, puis de Olivier GALLON, greffier lors du délibéré.

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [F] et Mme [U] [K] sont propriétaires d’une maison d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 8] – [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété.

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Da Costa à : M^e Celce-Vilain

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2021, M. [F] et Mme [K] ont donné à bail d’habitation à M. [N] [Z] leur bien sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Se plaignant d’une violation du règlement de copropriété et du règlement intérieur de la résidence, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la [Adresse 9] a, par actes en date des 5 et 7 novembre 2024, fait assigner M. [F], Mme [K] et M. [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant dernières conclusions en date du 13 mai 2025, le SDC de la [Adresse 9] demande au juge des référés de :

— Déclarer l’action du syndicat des copropriétaires du lotissement [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS VAL DE LOIRE IMMOBILIER recevable et bien fondée,

— ENJOINDRE Monsieur [Z] et les consorts [F]/[K] à retirer toutes les bâches textiles fixées sur des poteaux métalliques de clôture de la maison d’habitation n°28, [Adresse 1] à [Localité 8] dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis passer ce délai sous peine d’une condamnation in solidum à une astreinte de 100€ par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] et les consorts [F]/[K] à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement [Adresse 9] la somme de 1.972,60 € TTC au titrer de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance et ses suites.

Suivant dernières conclusions en date du 25 avril 2025, M. [F] et Mme [K] demandent au juge des référés de :

— DECLARER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] irrecevable et subsidiairement mal fondé en ses demandes à l’encontre des consorts [F]/[K] ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre des consorts [F]/[K] ;

A titre incident,

— PRENDRE ACTE que les consorts [F]/[K] s’associent à la demande d’injonction formulée par le SDC DE LA [Adresse 9] à l’encontre de M. [N] [Z],

— ENJOINDRE à Monsieur [N] [Z], de retirer toutes les bâches textiles fixées sur des poteaux métalliques de clôture de la maison d’habitation n" 28, [Adresse 1] à [Localité 8] dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis 5 passé ce délai sous peine d’une condamnation in solidum à une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois jusqu’à parfaite exécution ;

A titre incident,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu entre [B] [F] et Madame [U] [K], d’une part, et Monsieur [N] [Z], d’autre part, le 28/05/2021, aux torts exclusifs de ce dernier, avec toutes conséquences de Droit à la date de la décision à intervenir ;

— PRONONCER l’expulsion de Monsieur [N] [Z] et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [Z] à verser à M. [F] et Mme [K], outre les sommes dues au titre de l’exécution du contrat, à une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [N] [Z] à verser à M. [F] et Mme [K] la somme de 500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et trouble dans leurs conditions d’existence ;

— CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] et Monsieur [N] [Z] à verser à M. [F] et Mme [K] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] et Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SELARL CELCE-VILAIN, société d’avocats à [Localité 8] ;

A l’audience du 6 juin 2025, le SDC de la [Adresse 9] et M. [F] et Mme [K] ont soutenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

M. [Z] n’a pas constitué avocat.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur l’irrecevabilité des demandes du SDC de la [Adresse 9]

Le SDC de la [Adresse 9], en tant qu’entité regroupant l’ensemble des copropriétaires ayant un bien immobilier au sein de la résidence, dispose d’un droit d’agir directement en son nom et pour son compte contre un locataire aux fins de faire cesser un trouble caractérisé par la violation du règlement de copropriété qui lui est opposable, ce qui est allégué en l’espèce.

Dès lors, les demandes du SDC de la [Adresse 9] seront déclarées recevables.

2/ Sur l’injonction de remise en état du bien occupé par M. [Z] sous astreinte

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les demandeurs :

Les consorts [F] et [K] ont donné à bail d’habitation leur bien immeuble à M. [Z] suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2021 ;

Suivant règlement de copropriété en date du 6 mars 2015, l’article X « conditions d’occupation » stipule que « Le copropriétaire qui consentira une location de son lot ou autorisera un tiers à l’occuper devra imposer aux locataires à peine de résiliation de leur location, l’obligation de respecter pour tout ce qui concernera les prescriptions du présent règlement, auquel il devra être fait référence expresse sans que pour autant la responsabilité du propriétaire soit dégagée à l’égard du syndicat » et que « En aucun cas, un propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations, ou autres causes. L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés. Chacun des copropriétaires devra veiller à ne rien faire ou ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la copropriété. » ;

Le règlement intérieur de la [Adresse 9] stipule en son article « utilisation des fenêtres et jardins » que « les jardins ne doivent pas servir de débarras (…). Aucune protection masquant les jardins (canisses ou autres) n’est autorisée sans l’accord de l’assemblée générale de la copropriété : 2 modèles ont été retenus par l’assemblée générale. L’assemblée a autorisé l’installation de cabanon de jardin : modèle unique : en bois avec toit plat. L’assemblée a autorisé la mise en place de store-bannes (non scellés sur les façades) : modèle unique à installer – demande au syndic impérative à faire ».

Le procès-verbal de constat de Me [C] [R], commissaire de justice, en date du 4 octobre 2024, constate que le jardin de la maison des consorts [F]-[K], occupée par M. [Z] est clôturée au moyen de bâches textiles de couleur marron fixées sur des poteaux métalliques ;

Dans un courriel en date du 29 avril 2025, les consorts [F]-[K] indiquent avoir validé un devis de mise en conformité de la clôture et attendre la date d’intervention de l’entreprise, sans qu’ils rapportent la preuve de l’achèvement des travaux avant la date de la présente ordonnance.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera fait droit à la demande tendant à voir M. [Z] et les consorts [F]-[K] condamner sous astreinte à retirer les bâches textiles fixées sur des poteaux métalliques, les propriétaires étant responsables des troubles causés par leur locataire en raison de la violation des obligations contractuelles qui leurs sont opposables.

Au surplus, la demande des consorts [F]- [K] tendant à voir condamner M. [Z] au versement de dommages et intérêts sera rejetée, ces derniers ne démontrant pas une résistance abusive de leur locataire ou un cas d’exonération totale de leur responsabilité.

3/ Sur la résiliation du contrat de bail d’habitation

Les consorts [F]-[K] demandent au juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec M. [Z].

Or, si le juge des référés, dans tous les cas d’urgence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation d’un bail d’habitation.

En conséquence, la demande de résiliation des consorts [F]-[K] sera rejetée.

4/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge des défendeurs ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

Condamne solidairement M. [B] [F], Mme [U] [K] et M. [N] [Z] à retirer les installations formant la clôture de leur bien sis [Adresse 1], en l’espèce les bâches textiles sur poteaux métalliques, et à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété de la [Adresse 9] ainsi que son règlement intérieur, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans la limite de 3 mois ;

Déboute M. [B] [F] et Mme [U] [K] de leurs demandes de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec M. [N] [Z] et de sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [B] [F], Mme [U] [K] et M. [N] [Z] aux dépens ;

Condamne solidairement M. [B] [F], Mme [U] [K] et M. [N] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS, Président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.