TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04665 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SARL MONTHIRON (SIREN 086 980 505) a donné à bail à Monsieur [F] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 13 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 450 euros outre 35 euros de provisions sur charges, payables mensuellement d’avance au plus tard le 5.

Le 8 novembre 2023, la société bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Par acte du 20 février 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [F] [T] un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 935 euros à laquelle est annexée une quittance subrogative de même montant en date 25 janvier 2024 délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 février 2024.

Par acte du 18 septembre 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

déclarer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [F] [T] au paiement de la somme de 1905 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 935 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [F] [T] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [F] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 5.567,95 euros. Elle a précisé que les mois de janvier à mai 2024 ne font pas l’objet de la demande.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [F] [T], comparant conteste le montant de la créance sollicitée l’estimant à 4050 euros. Il affirme avoir réglé les loyers des mois de novembre 2023 à Février 2024 inclus et reconnait ne pas avoir réglé à partir du mois de mars 2024. Il ajoute avoir payé au mois de mai dernier 3 mois de loyers. Il explique avoir subi un accident de travail au mois de novembre 2023 puis avoir été licencié sans indemnité au mois de juin 2024 et être indemnisé 1083 euros par mois avec une pension alimentaire à charge mensuellement de 150 euros. Il n’a pas proposé d’échelonner le paiement de la dette.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 8 novembre 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 13 novembre 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [F] [T].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail et du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés dans les 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 935 euros.

Il convient en effet de relever que le commandement de payer prévoit un délai de 2 mois pour régler cette somme et il n’est pas contesté par la demanderesse que les loyers des mois de mars et avril 2024 ont été réglés soit un total de 970 euros. C’est ce délai de 2 mois qu’il convient d’appliquer dans la mesure où le défendeur sur la base de ce commandement disposait d’un délai de deux mois pour désintéresser le bailleur et appliquer le délai de six semaines prévu au bail ferait grief au défendeur.

Il convient donc de considérer que Monsieur [T] a versé les sommes permettant d’éteindre les causes du commandement.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et les demandes conséquente relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte, échéance du mois mars 2025, démontrant que Monsieur [F] [T] reste lui devoir la somme de 5.567,95 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, échéance du mois mars 2025 incluse et hors frais de poursuite.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 6 mars 2025, échéance du mois mars 2025 incluse, mentionnant qu’un total de 5.567,95 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer au titre des mois de décembre 2023, janvier 2024 et de juin à décembre 2024, janvier à mars 2025. Cette quittance fait suite à celle délivrée le 9 août 2024 pour un montant de 2390 euros.

Monsieur [F] [T] conteste le montant de cette dette. Toutefois, il ne justifie pas les règlements excipés sachant qu’en vertu des quittances subrogatives produites, la demande ne porte pas sur les mois de février à mai 2024.

Monsieur [F] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de 5.567,95 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 935 euros à compter du commandement de payer (20 février 2024), sur la somme de 970 euros à compter de l’assignation (18 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [F] [T] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [F] [T] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes conséquentes relatives à l’expulsion de Monsieur [F] [T] ainsi que sa condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation concernant le bail signé le 13 novembre 2023 entre La SARL MONTHIRON (SIREN 086 980 505), d’une part, et Monsieur [F] [T], d’autre part, concernant le logement C 13 situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.567,95 euros, échéance du mois mars 2025 au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 935 euros à compter du commandement de payer (20 février 2024), sur la somme de 970 euros à compter de l’assignation (18 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge, et par A HOUDIN, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection