DU 24 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJYB

Code NAC : 30B

Monsieur [J], [R] [L]

Madame [D] [G] épouse [I]

C/

Monsieur [W] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, Vice-Présidente,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J], [R] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

Madame [D] [G] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 3]/FRANCE

représenté par M^e Pierre SURJOUS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 531

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Débats tenus à l’audience du : 26 Août 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 24 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 30 novembre 2021, M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] (l’indivision [I]/[L]) ont consenti un bail commercial à la société POINT V, en cours d’immatriculation, représentée par son gérant M. [W] [B], portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er décembre 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15 600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] ont fait délivrer le 13 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M. [W] [B], portant sur la somme de 21 566,76 euros en principal, arrêtée au 11 janvier 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] ont, par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, fait assigner M. [W] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant en référé, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile.

Après radiation puis rétablissement, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur avec injonction pour conclure et trouver une solution à l’amiable.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 août 2025.

Lors de cette audience, dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] ont demandé au juge des référés de :

Débouter M. [W] [B] de l’ensemble de ses demandes,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au bénéfice de M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G],Constater la résiliation de plein droit du bail,Ordonner subséquemment l’expulsion de M. [W] [B] des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de l’ordonnance à intervenir,Autoriser M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] à faire enlever dans tel local de leur choix, aux frais, risques et périls de M. [W] [B] les meubles et marchandises se trouvant dans les lieux,Condamner M. [W] [B] à payer à M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] par provision la somme de 47 084 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 13 février 2024, date du commandement de payer, au jour du parfait paiement,Débouter M. [W] [B] de l’ensemble de ses demandes,Condamner M. [W] [B] à payer à M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] par provision une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer en cours charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,Déclarer commune au créancier inscrit l’ordonnance à intervenir,Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au vu de la seule minute,Condamner M. [W] [B] à payer à M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [W] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation du commandement à la caution et des saisies conservatoires.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, M. [W] [B] a demandé au juge des référés de, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil, de :

A titre principal,

Constater qu’il existe des contestations sérieuses tenant aux manquements caractérisés des bailleurs,Dire n’y avoir lieu à référéRejeter la requête,A titre subsidiaire,

Rejeter la requête,En tout état de cause,

Condamner M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] à verser à M. [W] [B] le paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

Sur la recevabilité des demandes diligentées à l’encontre de M. [W] [B] et l’identité du preneur à bail

L’article L210-6 du code de commerce dispose que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle.

Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

En l’espèce, le bail commercial objet du litige indique qu’il a été conclu entre l’indivision [I]/ [L] constituée par M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G], propriétaires d’une part, ci-après dénommés le bailleur, et la SARL « POINT V », en cours d’immatriculation au tribunal de commerce de Pontoise, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4], représentée par son gérant, Monsieur [B] [W], locataire d’autre part, ci-après dénommé le preneur.

Le bail précise que l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise de la société « POINT V » devra être faite dans un délai de 6 mois à compter de la date du présent bail, soit au plus tard le 30 mai 2022. Le gérant a signé le contrat sous l’intitulé « le preneur ».

Le bail daté du 20 novembre 2021 stipule qu’il commence à courir à compter du 1er décembre 2021 pour se terminer le 20 novembre 2030. Il ne comporte pas de clause de substitution.

Les pièces produites ne démontrent pas que la SARL POINT V visée par le bail comme étant en formation a fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

En l’absence de preuve d’immatriculation de la SARL POINT V, celle-ci n’a pas la personnalité morale et M. [W] [B] n’a donc pas pu engager cette dernière.

Dès lors, par application des dispositions de l’article L210-6 du code de commerce susvisé, M. [W] [B] est tenu solidairement et indéfiniment des dettes au titre du bail qu’il a signé.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance :

L’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations peut constituer une contestation sérieuse, faisant ainsi obstacle à ce que soit constatée en référé l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Toutefois la Cour de cassation ne reconnaît au preneur le droit de se soustraire au paiement du loyer que dans des circonstances exceptionnelles. Ainsi, il est admis que le locataire peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires ou lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux ou d’exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant alors plus son obligation de délivrance.

Le défendeur fait valoir que ces dispositions imposent au bailleur de vérifier si la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail et d’intenter tous les recours pour remplir envers son locataire son obligation de délivrance. Il en déduit que la non-conformité de la chose louée à la destination contractuelle est classiquement assimilée à un manquement du bailleur.

Il rappelle que le bail stipule que les locaux ne peuvent avoir comme destination exclusive qu’une activité de « Boucherie, import/export de produits non réglementés, commerce de produits alimentaires, service traiteur, fabrication alimentaire, vente de fruits et légumes. Tout changement d’activité est interdit sauf accord exprès et par écrit du bailleur ».

Ainsi, il soutient que le bailleur est tenu de livrer un local permettant spécifiquement une activité de commerce de boucherie, commerce recevant du public. A cet égard, il expose qu’il s’est vu opposer à trois reprises un défaut de conformité des locaux par la ville de [Localité 4] car le local ne disposait pas d’un accès principal suffisamment grand pour permettre un accès aux personnes handicapées avec des places de stationnement destinées aux personnes à mobilité réduite.

Il fait valoir que ce ne sont pas les travaux qu’il projetait de faire qui sont en cause mais bien l’absence de conformité du local donné à bail au regard des règles d’accessibilité du public. Il prétend que le respect de ces normes était intrinsèque à la destination des lieux et que les locaux ne permettent manifestement pas une activité de boucherie telle qu’elle a été prévue au contrat de bail, de sorte que le bailleur manque à son obligation de délivrance.

Au soutien de son argumentation, M. [W] [B] verse aux débats deux arrêtés municipaux portant refus d’autorisation de travaux en date des 10 mars 2023 et 26 octobre 2023.

Il produit également un courrier en date du 14 août 2023 du conseil du bailleur aux termes duquel il apparaît que M. [W] [B] a commencé les travaux dans le local sans avoir préalablement déposé une autorisation à cet effet. Il était également fait injonction à l’intéressé de déposer « une nouvelle demande d’autorisation de travaux en ERP, tenant compte des ajustements récents (du) projet ainsi que tous les travaux portant sur les installations techniques, de rénovation intérieure ains que le cas échéant, toute autorisation nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce ».

A cet égard, M. [W] [B] soutient qu’en lui demandant de réaliser ces formalités administratives et travaux complémentaires, non évoqués lors de la signature du bail, ni dans le bail, les bailleurs l’ont, de fait, empêché d’ouvrir son commerce. Ainsi, il en déduit qu’un débat de fond s’impose préalablement quant à la responsabilité des bailleurs, au titre de leur obligation de délivrance.

Or, la clause du bail « 1- Etat des lieux » stipule :

« Le preneur déclare accepter de prendre les lieux en l’état (…).

Par dérogation à la jurisprudence, et ceci est une condition sans laquelle il n’aurait jamais contracté, le bailleur n’aura aucune obligation de rendre l’immeuble conforme à sa destination, et ce, pour le passé, pour ce jour et pour l’avenir.

Ainsi, à titre purement indicatif, le bailleur ne sera jamais tenu, et ce, en tout état de cause, de prendre à sa charge, même pour partie notamment :

— Les prescriptions de l’autorité administrative, notamment pour cause de sécurité, travaux de mise aux normes et/ou mise en conformité et autres.

— Les travaux de mise aux normes handicapées. »

Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que le preneur avait parfaitement connaissance de l’état du local ainsi que de ses caractéristiques, de sa destination mais surtout que tous les travaux de mises aux normes ou en conformité seraient à sa charge.

En conséquence, M. [W] [B] ne peut utilement soutenir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et invoquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que M. [W] [B] devait s’acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires dus depuis le 1er décembre 2021, date de prise d’effet du bail prévue contractuellement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 30 novembre 2021 contient une clause résolutoire (page 11) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré sans effet.

Les bailleurs justifient par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 13 février 2024 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que le preneur a cessé de payer ses loyers, étant précisé que ce commandement de payer a fait l’objet d’une dénonce à caution le 21 février 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les décomptes versés aux débats permettent d’établir que les causes du commandement de payer du 13 février 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 mars 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Les demandeurs versent un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 47.000,84 euros arrêtée au 1er mai 2025.

M. [W] [B] fait valoir qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser à des fins commerciales les lieux loués, ce qui a engendré un préjudice de jouissance et un préjudice commercial de nature à lui ouvrir droit à réparation. Il expose qu’il aurait pu ouvrir son commerce et développer son chiffre d’affaires et qu’un préjudice de perte de revenus est constitué puisqu’il aurait dû, en tant que gérant, percevoir un salaire. Il sollicite ainsi une somme de 30 000 euros (à parfaire) au titre de ces différents préjudices et prétend que la dette de loyer alléguée est composée par les dommages et intérêts dus par les bailleurs.

Or, il convient de souligner que l’impossibilité d’utiliser le local à des fins commerciales invoquée par le défendeur n’est pas démontrée et ne peut être reprochée aux bailleurs.

De surcroît, les préjudices allégués par M. [W] [B] ne sont pas justifiés tant dans leur existence que dans leur montant. La demande du preneur visant à obtenir 30 000 € sera donc rejetée.

Ainsi, au vu des pièces produites et des arguments des parties, l’obligation de M. [W] [B] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 47 000,84 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er mai 2025 et il convient de condamner M. [W] [B] par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par M. [W] [B] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas établi qu’il existe des créanciers inscrits. La demande visant à leur déclarer commune l’ordonnance est donc sans objet. Par ailleurs, il n’existe aucune raison d’écarter l’obligation de signification de l’ordonnance par le demandeur. La demande visant à rendre l’ordonnance exécutoire au seul vu de la minute sera donc rejeté.

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [B], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [W] [B] à leur payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formulée par M. [W] [B] sur ce même fondement sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS qu’il n’existe pas de contestation sérieuse ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 novembre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 13 mars 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [W] [B] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [W] [B] à payer à M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] la somme provisionnelle de 47.000,84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er mai 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 13 février 2024 pour la somme de :

21.566,76 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [W] [B] à M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G], à compter du 13 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin M. [W] [B] au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties et notamment les demandes formulées par M. [W] [B] ;

CONDAMNONS M. [W] [B] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [W] [B] à payer à M. [J] [L] et Mme [D] [I] née [G] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 24 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE