TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 20/03047 – N° Portalis DB2H-W-B7E-U6ML

Jugement du 10 avril 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [P] [J] de la SELARL [J] METRAL & ASSOCIES – 773

Maître Geneviève SEGUIN-JOURDAN de la SELARL CSJ AVOCATS – 595

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 avril 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 février 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [X]

né le 30 Janvier 1953 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Geneviève SEGUIN-JOURDAN de la SELARL CSJ AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE LERY

domicilié : chez REGIE LERY, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Monsieur [S] [X] est propriétaire du lot numéroté quatre au sein d’une résidence située au numéro [Adresse 1], dans le quatrième [Localité 9].

La fonction de syndic de la copropriété, soumise au statut fixé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est assurée par la société par actions simplifiée RÉGIE LERY.

Souhaitant subdiviser le lot précité en deux locaux à usage mixte, il a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 janvier 2020 deux demandes d’autorisation à cette fin, lesquelles ont été rejetées à la majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix.

A défaut d’identification d’une issue amiable, monsieur [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (ci-après dénommé “SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]”) représenté par la RÉGIE LERY devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 30 mars 2020 aux fins, pour l’essentiel, de solliciter l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2020, du procès-verbal afférent et des résolutions numérotées 26 et 29.

Cette première instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 20/03047.

A la suite de discussions entre les parties, deux nouveaux projets de résolutions ont été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2023, qui les a également rejetées.

En conséquence, monsieur [X] a introduit une seconde procédure devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2023, aux fins notamment d’obtenir l’annulation des résolutions numérotées 19 et 20 votées à l’assemblée générale du 24 mars 2023.

Cette seconde instance, enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/03773, a été jointe sous le numéro de répertoire général 20/03047 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 26 juin 2023.

L’instruction a été clôturée le 3 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 6 février 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 janvier 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, monsieur [X] demande au Tribunal de :

déclarer recevable en la forme l’action diligentée par Monsieur [S] [X] en nullité de l’assemblée générale du 27 janvier 2020 et, à défaut, en nullité des résolutions 26 et 29 du procès-verbal d’assemblée du 27 janvier 2020, ainsi qu’en nullité des résolutions 19 et 20 du procès-verbal d’assemblée générale du 13 mars 2023,déclarer nuls et de nul effet l’assemblée tenue le 27 janvier 2020 et le procès-verbal en découlant, déclarer les résolutions n°26 du procès-verbal d’assemblée générale du 27 janvier 2020, et n°20 du procès-verbal d’assemblée générale du 13 mars 2023, nulles et de nul effet ou, à tout le moins, les déclarer sans objet, non avenues, et/ou réputées non écrites,déclarer nulle et de nul effet la résolution 26 du procès-verbal d’assemblée du 27 Janvier 2020 ou, à tout le moins, la déclarer sans objet, non avenue, et/ou réputée non écrites,déclarer nulle et de nul effet la résolution 19 de l’assemblée générale du 13 mars 2023 A tout le moins la déclarer sans objet, non avenue, et/ou réputée non écrite,déclarer nulle et de nul effet la résolution n°29 de l’assemblée générale du 27 janvier 2020 du fait du vote effectué sous la mauvaise majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

à titre reconventionnel et additionnel, ordonner au syndicat des copropriétaires de laisser Monsieur [S] [X] faire effectuer par ENEDIS ou tout prestataire dûment agréé des travaux de raccordement de ses parties privatives au réseau d’électricité situé [Adresse 5], par percement de la voûte du plafond des caves, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [X] la somme de 5.000,00 € pour le préjudice moral qu’il subit, avec dispense pour Monsieur [S] [X] de contribution aux frais d’avocat conformément aux dispositions de l’article art. 10-1 in fine, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions aucunement fondées et injustifiées en fait et en droit,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec dispense pour Monsieur [S] [X] de contribution aux frais d’avocat conformément aux dispositions de l’article art. 10-1 in fine,condamner le même aux entiers dépens de la présente instance et ses suites avec dispense pour Monsieur [S] [X] de contribution aux dépens conformément aux dispositions de l’article art. 10-1 in fine.

Monsieur [X] soutient, à l’appui des articles 42 de la loi n°65-557du 10 juillet 1965 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, que les demandes de nullité formées sont recevables, le délai de deux mois dont il disposait en qualité de copropriétaire opposant pour les contester ayant été respecté.

Se fondant sur les articles 9-1 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il considère que l’assemblée générale ordinaire du 27 janvier 2020 et le procès-verbal afférent doivent être annulés, eu égard à l’indication d’un numéro de lot erroné dans les documents annexés à la convocation, au défaut de mention du délai prévu à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des modalités de consultation des pièces justificatives des charges et en l’absence d’établissement d’un projet de modification de l’état descriptif ou de la répartition des charges entre copropriétaires.

Il fait ensuite valoir que les libellés des résolutions n°26 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 janvier 2020 et n°20 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 mars 2023 sont contraires aux dispositions des articles 8, 9 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, outre à l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen. Il conteste également la règle de majorité retenue lors de la soumission des résolutions à l’avis de l’assemblée générale des copropriétaires. Il explique, à cet égard, qu’aucune des résolutions ne devait obtenir l’aval de la copropriété, dès lors que la division du lot était sans effets sur la répartition générale des charges. Il estime, en outre, que les refus qui lui ont été opposés n’étaient pas justifiés. En conséquence, il sollicite l’annulation des résolutions susvisées ou, à tout le moins, de les déclarer sans objet, non avenues et/ou non écrites.

Il affirme par ailleurs, en vertu de l’article 17 de loi du 10 juillet 1965, que la résolution n°26 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 janvier 2020 aurait dû faire l’objet de votes séparés, en ce qu’elle portait non pas sur le principe de la subdivision, mais sur la connexion du local au réseau des eaux usées et sur la ré-attribution des tantièmes correspondant aux deux lots ainsi créés.

En parallèle, il expose que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé sans motif valable de l’autoriser à se raccorder à l’eau et à l’électricité, alors que cela n’occasionnait pas de gêne aux copropriétaires et que ces derniers avaient auparavant déjà approuvé des travaux similaires réalisés par la société civile immobilière PEYCLIT. Il souligne, au surplus, que depuis l’entrée en vigueur du Code de l’énergie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’est plus propriétaire des colonnes montantes électriques.

Il expose, en application des articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il a été appliqué une règle de majorité erronée à la résolution n°29 soumise au vote de l’assemblée générale ordinaire du 13 mars 2023. Il conclut que cela justifie l’annulation de ladite résolution.

A titre additionnel, il requiert l’indemnisation du préjudice moral généré par les refus abusifs et successifs auxquels il s’est heurté, cette situation l’ayant privé d’une jouissance normale de son bien pendant trois années.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 3 avril 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] demande au Tribunal de :

rejetant toute demande contraire, débouter Monsieur [S] [X] de l’intégralité de ses demandes et notamment celle tendant à voir juger nulle la convocation du 31 décembre 2019 et par conséquent l’assemblée générale du 27 janvier 2020, débouter Monsieur [S] [X] de l’intégralité de ses demandes et notamment celle tendant à voir juger nulles les résolutions n°26 et 29 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2020,débouter Monsieur [S] [X] de ses demandes de nullité des résolutions 19 et 20 votées lors de l’assemblée générale du 13 mars 2023, rejeter la demande de Monsieur [S] [X] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,condamner Monsieur [S] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le même aux entiers dépens de la présente instance .

S’agissant de l’assemblée générale ordinaire du 27 janvier 2020, le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] explique, à l’appui du décret du 17 mars 1967, que la dénomination “lot 15" correspond au numéro attribué par le logiciel de la régie LERY à l’ensemble composé du lot numéroté quatre et de la cave numérotée dix-sept. Il précise que les mentions erronées signalées par monsieur [X] dans les projets de résolution n°26 et 29 soumises au vote de l’assemblée générale ordinaire du 27 janvier 2020 correspondent à des erreurs de frappe qui sont insuffisantes pour en justifier l’annulation. Il souligne que la référence aux dispositions de l’article 18-1 de la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 apparaît expressément dans l’ordre du jour annexé à la convocation. Il fait valoir qu’il revenait à monsieur [X], à l’initiative des deux résolutions susvisées, de notifier au syndic un éventuel projet de modification de l’état descriptif de division ou de répartition des charges. Il note, en outre, que l’assemblée générale ordinaire n’était alors consultée que sur une éventuelle division du lot de monsieur [X] et qu’il n’était donc pas requis, à ce stade, l’évolution de la répartition des charges. Il affirme, en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence afférente, que monsieur [X] est mal fondé à lui reprocher la rédaction de la résolution n°26 mise à l’ordre du jour, dès lors qu’il a repris les termes du courrier du cabinet [F] ARCHITECTURE. Il signale, au reste, qu’il ne peut se faire juge tant de la valeur que de l’opportunité des questions soumises par les copropriétaires. Il estime qu’il ne peut davantage lui être reproché de ne pas avoir procédé par votes séparés ni d’avoir appliqué la double majorité, puisque la résolution n°26 portait uniquement sur la division du lot. Il soutient, en parallèle, que la demande de monsieur correspondant à la résolution n°29 relevait de la règle de majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle ne pouvait aucunement être soumise à un second vote, le tiers des voix n’ayant pas été atteint à l’issue du premier vote. Il affirme qu’il ne pouvait être fait l’économie d’un vote, puisque les modifications envisagées par monsieur [X] devaient s’accompagner d’un changement d’affectation du lot, d’une atteinte aux parties communes et ultérieurement d’une modification de la grille de répartition des charges.

Relativement à l’assemblée générale du 13 mars 2023, il explique qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir accueilli favorablement la résolution n°19 au seul motif qu’il aurait parallèlement autorisé la société civile immobilière PEYCLIT à réaliser des travaux attentatoires à la destination de l’immeuble. Il considère que les travaux de raccordements envisagés par monsieur [X] devaient nécessairement être soumis à l’autorisation des copropriétaires selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’ils impliquaient une modification des parties communes par le percement de la voûte. Pour des motifs identiques, il s’estime bien fondé à avoir soumis la résolution n°20 au vote à la majorité qualifiée de l’article 25 e) de la même loi.

Il relève que monsieur [X] n’appuie sa demande additionnelle d'“ordonner au syndicat des copropriétaires de laisser Monsieur [S] [X] faire effectuer par ENEDIS ou tout prestataires dûment agréé des travaux de raccordement de ses parties privatives au réseau d’électricité situé [Adresse 3] par percement de la voûte du plafond des caves” sur aucun fondement juridique. Il discute la réalité du préjudice moral allégué par monsieur [X].

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, il n’y sera pas apporté de réponse.

En parallèle, il ressort des dernières conclusions récapitulatives des parties que la recevabilité des demandes de monsieur [X] n’est pas discutée.

De ce fait, il n’y a pas lieu de statuer sur cette problématique juridique.

Sur les demandes relatives à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2020 et du procès-verbal afférent

Sur la mention erronée du numéro de lot

Aux termes de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans sa version en vigueur depuis le 29 juin 2019 :

“La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.”

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], prévue le 27 janvier 2020, a été adressée le 30 décembre 2019 à monsieur [X], qui l’a réceptionnée le 3 janvier 2020 (pièce n°1 du défendeur et n°7 et 8).

L’envoi de la convocation n’apparaît conséquemment pas tardif.

En outre, si le numéro de lot figurant dans la convocation susvisée est erroné, les mentions complémentaires “COMMERCE 4 – CAVE 17 représentant 35 tantièmes" sont suffisamment explicites pour permettre l’identification du bien immobilier concerné, soit le lot numéroté quatre dans l’état descriptif de division établi le 1er juillet 1982 devant Maître [D] [I], notaire, correspondant au local à l’extrême-Est de l’allée de la copropriété donnant sur la rue et sur la cour et la cave en sous-sol numérotée dix-sept “avec trente cinq / millièmes des parties et choses communes de l’immeuble (35/1.000°)” (pièces n°2 du demandeur et n°6 du défendeur).

Il en va de même des projets de résolution numérotés vingt-six et vingt-neuf (pièce n°9 du demandeur).

Monsieur [X] ne semble d’ailleurs pas avoir été induit en erreur par cette mention erronée, puisqu’il fait pareillement référence au lot numéroté quinze dans le courrier électronique adressé le 19 décembre 2019 à monsieur [Z] [K] (pièce n°4 du défendeur).

Sur la mention de la mise à disposition des pièces justificatives des charges

Outre les dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 octobre 2020, énonce que :

“Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.”

En complément, l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans sa version en vigueur depuis le 29 juin 2019, précise que :

“Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.”

Dans le cas présent, la convocation adressée le 30 décembre 2019 indique que :

“Vous trouverez ci-joint :

Ordre du jour de cette Assemblée,Projets de résolutions,Pouvoir,Etat des dépenses de l’exercice écoulé,Budget prévisionnel,Etat des dettes et créances et situation de trésorerie,Devis et contrats (si prévus à l’ordre du jour).Vous pouvez retrouver ces documents sur votre espace client, accessible via notre site internet www.lery-immobilier.com.”En outre, l’ordre du jour joint à la convocation signale expressément en page numérotée quatre que “Conformément à l’article 18.1 de la loi n°85-1470 du 31/12/1985, consultation des comptes dans les bureaux du syndic, sur rendez-vous, dans les 8 jours qui précèdent la tenue de l’Assemblée Générale[1]”.

[1] Il a été procédé au soulignement de certaines mentions par le présent Tribunal

Par suite, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir rappelé dans la convocation à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020 la mise à disposition et les modalités de consultation des pièces justificatives des charges. Il est précisé, à cet égard, que les textes susvisés et la jurisprudence afférente n’imposent aucunement au syndic d’indiquer que les pièces justificatives seront disponibles “en original ou en copie et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire”, ni de déterminer les horaires de consultation dès lors qu’il est procédé par prise de rendez-vous. Au reste, il est observé que monsieur [X] ne démontre pas qu’il lui a été refusé l’accès aux documents concernés dans les conditions fixées par le syndic de la copropriété.

Sur les documents annexés à la convocation

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans la version en vigueur du 1er novembre 2016 au 1er janvier 2020, dispose que :

“sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

(…).”

En l’occurrence, les projets de résolution numérotés vingt-six et vingt-neuf de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020 portaient respectivement sur :

“l’autorisation à donner au copropriétaire M. [X] de diviser son lot n°14 en deux lots distincts” ;“l’autorisation à donner à M. [X], copropriétaire du lot n°14, sis au rez-de-chaussée, de faire réaliser un agrandissement d’ouverture dans le mur porteur séparatif”.

L’autorisation de procéder auxdites modifications n’ayant pas encore été accordée à monsieur [X], celui-ci ne peut reprocher au syndic de la copropriété de ne pas avoir élaboré un projet modificatif de l’état descriptif de division ou de répartition de charges dont l’évolution n’était pas encore envisagée à ce stade des négociations.

* * *

Eu égard à l’ensemble des éléments développés ci-dessus, la demande d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020 et du procès-verbal afférent sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution numérotée 26 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020

L’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans la version en vigueur du 29 juin 2019 au 4 juillet 2020, énonce que :

“A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.”

Il est constant que le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou de la validité de la demande (voir notamment Civ. 3ème 12 juin 2002, pourvoi n°00-20.610 ; Civ. 3ème, 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-22.124).

En l’espèce, il résulte du courrier établi le 4 décembre 2019 par le cabinet [F] ARCHITECTURE que monsieur [X] a entendu mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 27 janvier 2020 une question visant à obtenir “l’accord de la copropriété pour séparer à ses frais le lot unique en deux lots, conformément à l’usage qu’il en a été fait” (pièce n°3 du défendeur).

Ainsi, en soumettant au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire la résolution intitulée “autorisation à donner au copropriétaire M. [X] de diviser son lot n°14 en deux lots distincts”, le syndic s’est conformé à la volonté de monsieur [X], ce conformément au droit et à la jurisprudence applicables lui imposant de ne pas se faire juge de la validité du vote sollicité.

* * *

L’article 8 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur du 1er janvier 2015 au 1er juin 2020, énonce que :

“Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.”

De même, l’article 9 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 et repris dans la rédaction postérieure, prévoit que :

“Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

En parallèle, l’article 43 de la loi susvisée dispose que :

“Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.”

Les disposition de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne visent que les clauses du règlement de copropriété. Il infère que le juge ne peut déclarer non écrite une décision de l’assemblée générale que si celle-ci est assimilable à une clause ou intervient à l’appui d’une clause du règlement de copropriété elle-même réputée non écrite.

Dans le cas présent, il ressort du courrier établi le 4 décembre 2019 par le cabinet [F] ARCHITECTURE que monsieur [X] a pour projet de séparer le lot numéroté quatre dont il est propriétaire en deux lots conformes à l’usage de local commercial.

Le règlement de copropriété en date du 18 juillet 1946 prévoit à cet égard à l’article 4-B. du chapitre I que :

“Les co-propriétaires peuvent jouir et disposer de leurs appartements en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des co-propriétaires des autres appartements ou locaux.

Il (ne) pourront apporter dans la distribution intérieure de leur appartement toutes modifications que bon leur semblera, en observant le plan général mais sans pouvoir toucher aux gros murs et sans nuire à la solidité générale ni à l’harmonie de l’ensemble de l’immeuble.

En cas de réunion d’appartements, il pourra être percé dans les murs de refend ou mitoyens des ouvertures de communications à la condition de respecter les gaines et placards”.

Cette clause, dont il n’est au demeurant pas discuté la licéité, est conforme aux dispositions de l’article 8 sus-cité, en ce qu’elle permet aux copropriétaires d’aménager librement leurs parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et de ne pas nuire à autrui notamment en fragilisant la structure.

De ce fait et quand bien même le projet de division pourrait ne pas requérir l’accord de la copropriété (problématique qui ??? est encore “tranchée” à ce stade du jugement), les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne permettent pas de déclarer non-écrite la résolution numérotée 26 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020.

En outre, à la lecture du courrier du cabinet [F] ARCHITECTURE, il s’avère que monsieur [X] prévoit “d’agrandir l’ouverture dans le mur porteur en cas de réunion des deux locaux pour un usage mixte de logement et local tertiaire selon les demandes d’utilisation”, ce qui doit conduire d’une part à une modification des gros murs, d’autre part à une évolution de la destination (l’état descriptif de division du 1er juillet 1982 décrivant un lot composé d’un “local”, à l’image des trois autres locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et numérotés un à trois, et non un “appartement” à usage d’habitation).

Par suite, l’accord des copropriétaires apparaissait exigé en amont de la subdivision du lot numéroté quatre selon le projet soumis par monsieur [X] et c’est ainsi à bon droit que le syndic a soumis ce projet au vote de l’assemblée générale le 27 janvier 2020.

* * *

En vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités, l’assemblée générale des copropriétaires a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour.

En l’espèce, monsieur [X] considère que la résolution numéroté vingt-six aurait dû être soumise à des votes séparés.

Or, la formulation du courrier établi par le cabinet [F] ARCHITECTURE laisse entendre que monsieur [X] entendait uniquement soumettre à l’approbation de la copropriété la division du lot dont il est propriétaire, puisqu’il est ainsi détaillé :

“Sujets à mettre à l’ordre du jour concernant le projet de rénovation totale du bien, constitué d’un appartement sur cour et d’un local sur rue, séparé par un mur porteur :

— Demande de division du lot unique en deux lots distincts :

(…)

— Demande de précisions sur l’usage privatif de la cour

(…)

— Demande de précisions sur l’usage des caves et des combles

(…)

— Demande d’agrandissement d’ouverture dans le mur porteur séparatif

(…).”

Certes, il est indiqué à la suite de l’intitulé “Demande de division du lot unique en deux lots distincts” que la division sera l’occasion de reconnecter les eaux usées du local sur rue et de le relier au réseau d’eaux usées par l’intermédiaire du plafond des caves. Cependant, ces éléments viennent uniquement préciser le projet de monsieur [X], sans que celui-ci ne paraisse vouloir les soumettre également au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire.

Le syndic ne pouvant se faire juge ni de l’opportunité ni de la validité des questions soumises par un copropriétaire, monsieur [X] ne peut valablement lui reprocher de ne pas avoir soumis à des votes séparés des modalités de la division pour laquelle il ne sollicitait aucune approbation.

* * *

Monsieur [X] considère, en dernier lieu, qu’il n’a pas été fait application de la règle de majorité adaptée.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

(…).”

En l’occurrence, il a été expliqué précédemment que la résolution numérotée 26 devait être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que le projet de division impliquait une évolution de la destination du local et une modification des parties communes par l’agrandissement du mur porteur.

La règle de majorité applicable est celle prévue à l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et non la double majorité de l’article 26 de la même loi, dans la mesure où il n’était alors pas envisagé la modification du règlement de copropriété.

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 janvier 2020 qu’il a été retenu à tort la règle de la double majorité.

Treize copropriétaires représentant 525 tantièmes ayant voté pour “l’autorisation à donner au copropriétaire M. [X] de diviser son lot n°4 en deux lots distincts” sur un total de 1004 tantièmes, la majorité absolue s’avère atteinte.

Dès lors, il y a lieu d’annuler la résolution numérotée 26 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020.

Sur la demande d’annulation de la résolution numérotée 29 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020

L’article 8 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur du 1er janvier 2015 au 1er juin 2020, énonce que :

“Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.”

De même, l’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020, prévoit que :

“I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

En parallèle, l’article 25 b) de la même loi, pris dans la rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose que :

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

(…).”

L’article 25-1 de cette loi, pris dans la rédaction en vigueur du 27 mars 2014 au 01 juin 2020, indique par ailleurs que :

“Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.”

Sur ce, le règlement de copropriété en date du 18 juillet 1946 prévoit à l’article 4-A. du chapitre I que :

“Les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés qu’avec le consentement de la majorité des co-propriétaires de l’immeuble votant dans les conditions fixées plus loin.”

A cet égard, l’article I du chapitre I du règlement susvisé énonce que les parties communes comprennent notamment l’ensemble des murs, en ce compris les fondations et le gros oeuvre, si bien que le mur porteur séparatif dont monsieur [X] envisage la modification par agrandissement de l’ouverture existante en fait partie.

Monsieur [X] soutient que la résolution numérotée 29 par laquelle il sollicitait l’autorisation d’agrandir l’ouverture dans le mur porteur susvisé devait être soumise à la majorité fixée à l’article de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 avec possibilité d’un second vote conformément aux dispositions de l’article 25-1 de la même loi.

La résolution numérotée vingt-neuf est formulée comme suit :

“Autorisation à donner à M. [X], copropriétaire du lot n°4, sis au rez-de-chaussée, de faire réaliser un agrandissement d’ouverture dans le mur porteur séparatif Double Majorité

Contexte :

Monsieur [X] souhaite demander l’accord de la copropriété pour agrandir l’ouverture dans le mur porteur en cas de réunion des deux locaux pour un usage mixte logement et local tertiaire selon les demandes d’utilisation.

Pour la partie technique, l’ensemble des travaux , coordination des bureaux d’études, géomètres, et entreprises seront réalisés par monsieur [F], gérant du cabinet [F] ARCHITECTURE situé au [Adresse 8]. Les dispositions techniques seront prises par des professionnels (ingénieurs structures et bureau d’étude de diagnostics structure) et réalisées par des entreprises qualifiées avec assurances et décennale à jour.

Aucune improvisation , tant pour percer un mur ou plancher porteur pour la réalisation d’une conduite d’eaux usées, dans les règles de l’art et sans incidences pour l’immeuble que pour agrandir un mur porteur, en recréant un linteau adapté, et des jambages en béton armé consolidant l’ensemble selon une étude structurelle complète.”

Il infère que les travaux pour lesquels il était sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’avaient aucunement vocation à mettre le local en conformité avec les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

En revanche, la modification potentiellement apportée au mur porteur séparatif, partie commune de l’immeuble, imposait de faire application de la règle de la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue à l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 janvier 2020 qu’il a été requis à tort la double majorité.

Néanmoins, la majorité absolue s’établissant à 826/100e tantièmes et la résolution litigieuse ayant été accueillie favorablement par six copropriétaires représentant 235 tantièmes, il apparaît que celle-ci n’a pas été atteinte, pas davantage que le tiers des voix exigé pour qu’il soit procédé à un second vote à la majorité prévue à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de monsieur [X] tendant à faire déclarer nulle, réputée non écrite ou non avenue la résolution numérotée 29 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 janvier 2020.

Eu égard aux éléments sus-développés, il ne pourra davantage être fait droit à la demande tendant à faire “ordonner au syndicat des copropriétaires de laisser Monsieur [S] [X] faire effectuer par ENEDIS ou tout prestataire dûment agréé des travaux de raccordement de ses parties privatives au réseau d’électricité situé [Adresse 5], par percement de la voûte du plafond des caves”, monsieur [X] ne développant pas de moyens à l’appui au demeurant.

Sur les demandes relatives à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 mars 2023

Sur la demande d’annulation de la résolution numérotée 19 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 mars 2023

L’article 8 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur à compter du 1er juillet 2021, énonce que :

“Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.”

De même, l’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur depuis le 1er juin 2020, prévoit que :

“I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

Sur ce, le règlement de copropriété en date du 18 juillet 1946 prévoit à l’article 4-A. du chapitre I que :

“Les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés qu’avec le consentement de la majorité des co-propriétaires de l’immeuble votant dans les conditions fixées plus loin.”

A cet égard, l’article I du chapitre I du règlement susvisé énonce que les parties communes comprennent notamment l’ensemble des murs, le dispositif de séparation entre les étages, ainsi que “les tuyaux, chutes et écoulements des eaux pluviales, ménagères et usées, leur évacuation aux égouts, les fosses d’aisances et leurs raccords aux égouts, les descentes des cabinets d’aisances”.

Or, il résulte des plans des réseaux établis le 7 octobre 2022 par madame [H] [N], architecte, que l’alimentation d’une des subdivisions du local en eau potable, électricité et fibre nécessitait le “percement de la dalle entre la cave et le rez-de-chaussée” (pièce n°10 du défendeur).

Cet élément est confirmé par la note établie le 3 février 2021 par monsieur [U] [E], ingénieur conseil, en ce qu’il y explique que le percement serait réalisé par carottage dans la circulation des caves à environ cinquante centimètres de la clé de voûte (pièce n°14).

La dalle constituant une partie commune en qualité de “dispositif de séparation entre les étages”, c’est à bon droit que la résolution numérotée dix-neuf portant sur l’autorisation à donner à monsieur [X] pour effectuer “les raccordements à l’eau et à l’électricité conformément au cheminement des réseaux présentés sur le plan joint” (soit le plan correspondant à la pièce n°10 du SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]) a été soumise au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire le 13 mars 2023.

Le fait qu’une autorisation similaire ait été accordée a posteriori à la société civile immobilière PEYCLIT est un argument inopérant, dès lors que chaque demande est étudiée individuellement en fonction la nature et des modalités du projet. Il en va de même du moyen tenant au changement de propriété des colonnes montantes électriques, en ce que cela ne remet pas en cause l’atteinte aux parties communes générée par le percement de la dalle séparant les caves du rez-de-chaussée.

En conséquence, la demande de monsieur [X] tendant à faire déclarer nulle, réputée non écrite ou non avenue la résolution numérotée 19 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 mars 2023 sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution numérotée 20 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 mars 2023

L’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans la version en vigueur du 29 juin 2019 au 4 juillet 2020, énonce que :

“A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.”

Il est constant que le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou de la validité de la demande (voir notamment Civ. 3ème 12 juin 2002, pourvoi n°00-20.610 ; Civ. 3ème, 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-22.124).

Sur ce, aux termes d’un courrier daté du 28 octobre 2022, Maître SEGUIN JOURDAN, conseil de monsieur [X], informait la société civile professionnelle [J] METRAL (représentant le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]) de l’intention de monsieur [X] de soumettre “prochainement au syndic” le projet de résolution suivant :

“Approbation de la nouvelle répartition des charges issue de la division du lot n°4 en deux lots portant les numéros 34 et 35 (à confirmer pour les numéros des lots)

L’assemblée générale considérant les dispositions de l’article 25 de la Loi et sous réserve des autorisations administratives nécessaires :

Prend acte que le lot n°4 comprenant un local au rez-de-chaussée + cave et les /1004èmes des parties communes générales a été modifié pour être utilisé à l’usage de deux lots portant les numéros 34 et 35 ainsi désignés :

Lot n°34 : au rez-de-chaussée, local à usage mixte de 35,63 m² + cave n°17 de 5,20 m² avec ……. des quotes-parts des parties communes générales

Lot n°35 : au rez-de-chaussée, local à usage mixte de 33,06 m² avec …….des quotes-parts des parties communes générales

DÉCIDE en conséquence de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition, telle que définie dans le projet modificatif ci-joint à la convocation à la présente assemblée.”

Le 20 décembre 2022, Maître [A] [V] adressait à la société civile professionnelle [J] METRAL un second courrier postal au sein duquel il était finalement indiqué :

“Je demande donc à mon client de présenter un projet de résolution dans le cadre de la prochaine assemblée générale ordinaire pour prendre acte de la modification unilatérale de l’état descriptif de division ; un vote ne sera pas nécessaire” (pièce n°16 du demandeur).

Or, les pièces complémentaires versées au débat ne permettent pas de vérifier la formulation du projet de résolution que monsieur [X] a adressé au syndic de la copropriété.

Par suite, il n’est pas établi que le syndic a omis de prendre en compte cette demande rectificative.

* * *

L’article 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023, énonce que :

“Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 11 alinéa 1 de la loi n° 65-557 de la loi susvisée, pris dans la version en vigueur à compter du 1er janvier 2020, prévoit que :

“Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.”

Enfin, l’article 25 e) de cette même loi, pris dans la rédaction en vigueur à compter du 1er juin 2020, dispose que :

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

(…).”

Sur ce, il a été démontré précédemment que le projet d’aménagement envisagé par monsieur [X] appelle nécessairement un changement d’usage des parties privatives, de sorte que les disposition de l’article 25 e) susvisées lui sont applicables.

En conséquence, il ne peut aucunement être reproché au syndic d’avoir soumis le projet de nouvelle répartition des charges à l’approbation des copropriétaires réunis en assemblée générale le 13 mars 2023, ni d’avoir exigé une majorité des voix.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de monsieur [X] visant à faire déclarer nulle ou, à tout le moins, sans objet, non avenue ou réputée non écrite la résolution numérotée 20 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 mars 2023.

Sur la demande d’indemnisation formée par Monsieur [X]

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, pris dans la rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En outre, l’article 1241 dudit code, dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’occurrence, il n’est pas démontré par monsieur [X] le caractère abusif des refus opposés par les copropriétaires de la résidence réunis en assemblées générales ordinaires, le seul fait qu’une des résolutions ait été soumise à une règle de majorité erronée ne suffisant pas pour établir l’intention de nuire.

Il n’est pas davantage prouvé la rupture d’égalité de traitement alléguée par monsieur [X], le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2021 ne permettant pas de tirer de telles conclusions (pièce n°21 du demandeur).

En conséquence, la demande d’indemnisation d’un préjudice moral formée par monsieur [X] sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] et monsieur [X] succombant tous deux partiellement en leurs demandes, ils seront condamnés à assumer chacun 50% des dépens.

* * *

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

L’équité requiert de ne pas faire droit aux demandes d’indemnisation des frais irrépétibles formées par le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] et monsieur [X].

* * *

Aux termes des alinéas 6 et 7 de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Eu égard aux circonstances et à l’issue globale de la procédure, l’équité requiert d’écarter la dispense sollicitée par monsieur [X].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au Greffe,

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] du 27 janvier 2020 et du procès-verbal daté du même jour ;

Annule la résolution numérotée 26 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] du 27 janvier 2020 ;

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à faire déclarer nulle la résolution numérotée 29 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] du 27 janvier 2020 ;

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à faire ordonner au syndicat des copropriétaires de le laisser “faire effectuer par ENEDIS ou tout prestataire dûment agréé des travaux de raccordement de ses parties privatives au réseau d’électricité situé [Adresse 5] par percement de la voûte du plafond des caves” ;

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à faire déclarer nulle ou, à tout le moins, sans objet, non avenue ou réputée non écrite la résolution numérotée 19 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] du 13 mars 2023 ;

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à faire déclarer nulle ou, à tout le moins, sans objet, non avenue ou réputée non écrite la résolution numérotée 20 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] du 13 mars 2023 ;

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2], représenté par la société par actions simplifiée RÉGIE LERY, syndic en exercice, à lui payer la somme de 5.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice moral ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2], représenté par la société par actions simplifiée RÉGIE LERY, syndic en exercice, à payer 50% des dépens ;

Condamne monsieur [S] [X] à payer 50% des dépens ;

Rejette les demande formées par monsieur [S] [X] et par le syndicat des des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2], représenté par la société par actions simplifiée RÉGIE LERY, syndic en exercice, en indemnisation des frais irrépétibles ;

Rejette la demande de monsieur [S] [X] tendant à être dispensé de participation à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble situé au numéro [Adresse 2] ;

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI