TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00441 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HF76

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [G] [S] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2020, Monsieur [O] [X] et Madame [G] [S] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [Y] [R] un logement d’habitation et un parking n°21 situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 530 euros charges comprises, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Le 22 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur et Madame [O] [X] à Monsieur [Y] [R], pour la somme en principal de 1.814,75 euros, au titre des loyers et charges échus.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 23 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 3 juin 2025, Monsieur et Madame [O] [X] ont fait assigner en référé Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire Monsieur [R] sans droit ni titre d’occupation ;Ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu’il occupe indûment [Adresse 2] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;D’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [R] au paiement par provision de la somme de 3.896,80 euros, égale au montant impayé de ses loyers, charges au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;De la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;De le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [O] [X], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leur dossier. Ils ont maintenu toutes leurs demandes et ont actualisé la dette locative à la somme de 6.109,92 euros au 13 octobre 2025, selon note en délibéré parvenue à la juridiction dans le délai de dix jours convenu. Leur avocat a indiqué ne pas avoir reçu mandat pour accepter des délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Monsieur [Y] [R] a comparu à l’audience. Il a reconnu le principe et le montant de la dette. Il a exposé vivre dans ce logement avec sa femme et leur enfant d’un an. Il a indiqué travailler en CDI depuis 2020 et a demandé à bénéficier de délais de paiement, proposant de régler le loyer résiduel outre 250 euros par mois pour apurer la dette.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 4 décembre 2020 contient une clause résolutoire qui stipule (paragraphe 4.3.2.1) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.814,75 euros.

Monsieur [Y] [R] avait jusqu’au jeudi 22 septembre 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.814,75 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ayant réglé la somme de 1.050 euros sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 23 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 22 septembre 2024 et, à compter du 23 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [Y] [R], occupant sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024, cause un préjudice à Monsieur et Madame [O] [X] qui n’ont pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 611,58 euros correspondant au loyer et aux charges actuels, comme si le contrat s’était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 23 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur et Madame [O] [X] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 13 octobre 2025, évalue la dette locative à la somme de 6.109,92 euros.

Monsieur [Y] [R] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Y] [R] sera en conséquence condamné à payer la somme de 6.109,92 euros, à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] sollicite des délais de paiement, alors qu’il n’a pas été capable de payer les loyers depuis de nombreux mois, justifiant notamment la délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2024. Il expose travailler en CDI depuis 2020 et percevoir à ce titre la somme de 2.300 euros par mois. Il a désormais une femme et un enfant.

L’avocat des bailleurs a indiqué ne pas avoir reçu mandat pour accepter des délais de paiement.

En tout état de cause, Monsieur [R] n’a pas payé le loyer intégral courant avant l’audience.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [R].

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur et Madame [O] [X], Monsieur [Y] [R] sera condamné à leur verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 4 décembre 2020, entre Monsieur et Madame [O] [X], d’une part, et Monsieur [Y] [R], d’autre part, concernant le logement et le parking situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DIT que Monsieur [Y] [R] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Y] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur et Madame [O] [X] la somme provisionnelle de 6.109,92 euros (selon décompte en date du 13 octobre 2025, incluant l’échéance d’octobre 2025), au titre des loyers et charges impayés ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [Y] [R] à Monsieur et Madame [O] [X] à compter 1er novembre 2025 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 611,58 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur et Madame [O] [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 611,58 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur et Madame [O] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT