TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/02786 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GOGP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. AXA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant,

M^e Elisabeth BERGEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [J] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Clemence STOVEN-BLANCHE de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Clemence STOVEN-BLANCHE de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 8 octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS :

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020, Monsieur [L] [K] et Monsieur [Y] [V], représenté par leur mandataire la société DURAND-MONTOUCHE ont donné à bail à Madame [J] [I] et à Madame [Z] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 710,00 € euros, assorti d’une provision sur charges de 80,00 €, un état des lieux d’entrée ayant été établi le 10 septembre 2020 et un dépôt de garantie de 710,00 € versé le même jour par les locataires lors de la signature du contrat.

Suite au départ de Mesdames [I] et [X] aux termes d’un congé délivré le 19 avril 2021, un état des lieux a été amiablement et contradictoirement dressé le 28 mai 2021 entre les parties, lequel a fait état de réparations locatives à la charge des locataires sortantes, outre un reliquat de loyers et charges impayés au titre du mois de mai 2021.

Après avoir déclaré un sinistre au titre de la garantie souscrite pour les « loyers impayés et dégradations locatives » auprès du cabinet BESSE IMMOBILIER, représentant leur assureur AXA France Immobilier, les bailleurs ont transmis le 6 septembre 2021 à leurs ex-locataires Mesdames [I] et [X], le décompte des sommes dues s’élevant dans un premier temps à 8.332,31 € assorti de factures justificatives, puis, dans un second temps à la somme de 7.627,01 € (dont 231,28 € de reliquat de loyers et charges) suivant les conclusions du rapport d’expertise établi à la demande de l’assureur AXA par le cabinet d’expertise ELEX Immeuble en date du 25 février 2022.

Suivant une quittance d’indemnité subrogative du 1er mars 2022, Monsieur [L] [K] et Monsieur [Y] [V] ont été indemnisés en vertu des dispositions contractuelles par leur assureur AXA France Immobilier -déduction faite du dépôt de garantie de 710 €, d’un taux de vétusté de 5 % pour une occupation de 8 mois- à concurrence d’un montant de 5.622,89 €.

Cette indemnité locative demeurant impayée en dépit d’une lettre de mise en demeure du 15 décembre 2022 adressée à Mesdames [I] et [X], la société AXA France IARD -subrogée dans les droits de ses assurés-bailleurs- a par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2023 fait assigner -au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1251 du code civil et L 121-12 du code des assurances- Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— Déclarer la société AXA France IARD recevable en son action ;

— condamner solidairement Mesdames [I] et [X] à lui payer la somme de 5.622,89 euros au titre du reliquat de loyers et charges impayés (mai 2021) et de la remise en état de l’appartement ;

— condamner solidairement Mesdames [I] et [X] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Mesdames [I] et [X] aux entiers dépens.

Par conclusions responsives et récapitulatives, l’avocat de Mesdames [I] et [X] sollicite du tribunal qu’il déboute la société AXA France IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et à défaut, si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à cette demande, dise que la décision à venir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire, puis en tout état de cause, condamne la société AXA France IARD à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En effet, Mesdames [I] et [X] contestent :

— en premier lieu, devoir le solde de loyers et charges de 231,38 € qui leur est réclamé, car aucunement justifié, un règlement du 10 juin 2021 de 379,00 € ayant largement couvert ladite somme, comprenant les charges provisionnelles qui n’ont par ailleurs jamais été justifiées par le bailleur,

— en second lieu, être à l’origine d’une quelconque dégradation locative, le document d’état des lieux de sortie non probant leur étant inopposable, car signé électroniquement sans certification du procédé utilisé, et non manuscritement par ces dernières qui sont toutes deux aveugles.

Dans ses conclusions récapitulatives en réplique, la société AXA France IARD, représentée par son avocat, demande au tribunal de dire et juger ses demandes et conclusions recevables et bien fondées, puis de débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris la demande l’indemnité de 1.500,00 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur le fond, la requérante soutient, en premier lieu, que l’état des lieux de sortie établi sous la forme électronique selon un procédé sécurisé revêt la même valeur probante qu’un état des lieux sur format papier, et est en conséquence juridiquement opposable aux locataires-sortantes qui, présentes, ont été parfaitement informées, oralement et au fur et à mesure de l’état des lieux, des détériorations constatées dans le logement.

En second lieu, la requérante estime avoir déduit le dépôt de garantie (710 €), retenu le chiffrage du coût des réparations locatives à dire d’expert ELEX en comparaison de l’état des lieux d’entrée du 10 septembre 2020 et selon les conditions contractuelles (80 % du devis s’élevant à 7.627,01 €), ainsi qu’une vétusté de 5 % pour 8 mois d’occupation à la seule charge du bailleur, confirmant par conséquent sa réclamation à concurrence d’une somme de 5.622,89 €.

En application de l’article 455 du CPC, il conviendra de se référer, pour de plus amples informations et précisions, aux prétentions et moyens présentés et développés par les parties dans leurs conclusions respectives.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 12 décembre 2023, a fait l’objet de renvois -dans le strict respect du principe du contradictoire de manière à permettre la mise en état du dossier par les avocats de chacune des parties- aux audiences des 9 avril 2024, 11 juin 2024, puis elle a été retenue et plaidée à l’audience publique du 8 octobre 2024.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025 puis prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu à l’audience. Il est susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de l’action :

A l’analyse des pièces versées aux débats (pièce n°9-Me [D]), il apparaît que la société AXA France IARD a été subrogée dans les droits de Monsieur [L] [K] et de Monsieur [Y] [V], ses assurés-bailleurs, selon une quittance d’indemnité subrogative datée du 1er mars 2022 à concurrence d’une somme de 5.622,89 €, dans tous leurs droits, recours et actions à l’encontre des locataires Madame [J] [I] et Madame [Z] [X].

L’action de la société AXA France IARD dirigée à l’encontre de Madame [J] [I] et de Madame [Z] [X] est donc parfaitement recevable.

II. Sur la validité de l’état des lieux de sortie et sur la demande en paiement des réparations locatives:

S’agissant de la validité de l’état des lieux de sortie,

L’article 3 § 3° du Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 précise que l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

« L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. »

Au cas présent, il est constant qu’un document d’état des lieux de sortie a, par conséquent, pu être formalisé à la date du 28 mai 2021 de façon contradictoire et amiable, assorti de nombreuses photographies des locaux loués (pièce n°4-Me [D]), ce document ayant été établi sous la forme électronique, dûment paraphé sur chaque page et signé par les parties présentes, puis transmis -cela n’est pas contesté- à chacune des parties.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, et qu’en cas d’impossibilité, ce document est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Or, en l’espèce, force est de relever que Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d’un motif valable et circonstancié qui aurait rendu objectivement impossible la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire et amiable entre les parties co-contractantes.

Bien au contraire, vu les pièces versées aux débats par les parties, il est établi qu’une réunion destinée à procéder à l’état des lieux de sortie a effectivement été amiablement organisée d’un commun accord entre l’agence immobilière DURAND-MONTOUCHE -mandataire des bailleurs Messieurs [K] et [A] et Mesdames [I] et [X].

En l’espèce, Mesdames [I] et [X] soutiennent que :

— d’une part, leur signature apposée sous la forme électronique n’est pas valable, car non manuscrite,

— d’autre part, le procédé utilisé (tablette) par l’agence immobilière DURAND-MONTOUCHE n’est pas certifié, ni sécurisé,

— enfin, que leur situation de handicap en tant que non-voyantes ne leur permettait pas d’apprécier les dégâts reprochés en l’absence d’observations orales du mandataire des bailleurs.

Toutefois l’argument des défenderesses tendant à alléguer, de façon péremptoire et sans en rapporter le moindre commencement de preuve, que ce document d’état des lieux de sortie leur est inopposable car non probant, ne peut être juridiquement recevable.

Il ressort des éléments et pièces versées aux débats, et notamment des déclarations circonstanciées de Madame [B], gestionnaire technique de la société DURAND-MONTOUCHE -professionnel reconnu et titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier- (pièce n°13-Me [D]) que lors de l’état des lieux de sortie, Mesdames [I] et [X] étaient accompagnées d’un témoin visuel, en l’occurrence leur aide à domicile Madame [W] (cf.pièce n°2-Me [M]), laquelle, après avoir reçu lecture de l’état des lieux avec déroulement du fichier et des photos, a aidé les défenderesses à signer le document sur la tablette numérique, tout en déclarant dans son attestation qu’elle estimait les faits reprochés disproportionnés par rapport aux quelques défauts de peinture et sur le parquet, alors qu’elle reconnaît les avoir elle-même constatés.

Ainsi, au regard des circonstances précitées, le document d’état des lieux de sortie formalisé sous forme électronique à la date du 28 mai 2021, de façon contradictoire et amiable entre les parties, sera donc déclaré juridiquement valide et parfaitement opposable aux parties.

S’agissant des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il y a donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée au bailleur en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé par le locataire dans le logement, soit en l’espèce 8 mois d’occupation.

La compagnie d’assurances AXA France IARD -subrogée dans les droits de Messieurs [K] et [A] sollicite, dans sa demande introductive d’instance, et en vertu d’une quittance d’indemnité subrogative datée du 1er mars 2022 (pièce n°9-Me [D]), le règlement d’une somme totale de 5.622,89 € correspondant à l’indemnisation versée à ses assurés fondée sur les dispositions du contrat d’assurance « LOCASSUR » (pièce n°11-Me [D]), cette indemnité prenant contractuellement en compte 80 % du chiffrage du coût de réparation, à dire d’expert, des dégradations locatives, soit un montant de 6.101,61 €, et ce, déduction faite d’un taux de vétusté (usure normale) de 5 % à la charge des bailleurs pour une occupation locative de 8 mois.

Or, à l’analyse des pièces versées aux débats, il apparaît constant que le chiffrage des détériorations locatives, au niveau du revêtement de sol (parquet) et des peintures murales dans les locaux loués (salon, chambre et salle de bain), qui furent contradictoirement constatées lors du départ de Mesdames [I] et [X] a été réalisé à la demande de l’assureur des bailleurs le 25 février 2022 par un technicien-expert spécialisé du cabinet d’expertise ELEX IMMEUBLE, lequel a établi un tableau comparatif précis et détaillé du descriptif, poste par poste, de l’état des lieux d’entrée du 10 septembre 2020 -état neuf- et de l’état des lieux de sortie du 28 mai 2021-mauvais état- (cf.pièce n°8-Me [D]).

En outre, l’indemnité contractuelle réclamée par la compagnie d’assurances AXA France IARD prend également en compte la déduction du dépôt de garantie de 710,00 € versé lors de la prise de possession des lieux par les locataires (cf.pièce n°11-Me [D]), ainsi qu’une somme complémentaire de 231,28 € correspondant à un reliquat de loyers et charges dont les locataires sortantes demeureraient redevables au titre du mois de mai 2021 (décompte DURAND-MONTOUCHE-pièce n°6-Me [D]).

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’examen du décompte financier précité établi par l’agence immobilière DURAND-MONTOUCHE, il n’apparaît cependant pas d’évidence qu’un solde de loyer et charges d’un montant de 231,28 € soit effectivement et comptablement du par Mesdames [I] et [X].

Au regard de l’insuffisance des éléments justificatifs produits à la procédure par la requérante, sa demande de ce chef ne pourra donc qu’être rejetée.

Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] seront donc solidairement condamnées à payer à la compagnie d’assurances AXA France IARD -subrogée dans les droits de Messieurs [K] et [A] la somme de 5.391,61 € (5.622,89 € – 231,28 €), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [I] et Madame [Z] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la compagnie d’assurances AXA France IARD, et de la résistance au paiement dont ont fait preuve Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] dans cette procédure, ces dernières seront condamnées à lui verser la somme de 850,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société AXA France IARD -subrogée dans les droits de Monsieur [L] [K] et de Monsieur [Y] [A] dirigée à l’encontre de Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] à payer à la société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.391,61 € (cinq mille trois cent quatre vingt onze euros et soixante et un centimes) à titre d’indemnisation de réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

DEBOUTE la société AXA France IARD de sa demande relative au reliquat de loyer et charges d’un montant de 231,28 € ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] à payer à la société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 850,00 € (huit cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [I] et Madame [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2025, la minute étant signée par le juge et la greffière.

Le greffière, Le juge,