TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCEX

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OISEAUX

inscrite au R.C.S de [Localité 6] sous le n 344 030 184, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat plaidant au barreau d’EVRY

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. NS HOME

exerçant sous l’enseigne O’ HALLES HOME, inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le n 850 961 434 prise en la personne de son Gérant Monsieur [M] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 04 Avril 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière LES OISEAUX (ci-après SCI LES OISEAUX), dont le siège social est situé au [Adresse 4], a donné à bail à la société à responsabilité limitée NS HOME (ci-après la société NS HOME) exerçant sous l’enseigne O’HALLES HOME des locaux commerciaux situés [Adresse 2], suivant acte du 21 mars 2018 et moyennant un loyer annuel hors taxe de 25 740 euros, payable d’avance par quart le premier jour de chaque trimestre civil.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la SCI LES OISEAUX a fait signifier à la société NS HOME un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 34 562,30 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Copie exécutoire le :

à : M^e Berger

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SCI LES OISEAUX, l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 mars 2018 ;

— Ordonner l’expulsion de la société NS HOME et de tous occupants de son chef ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application de l’article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société NS HOME au paiement d’une somme provisionnelle de 34 822,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, au titre des loyers, indemnités, charges et accessoires impayés arrêtés au 4 mars 2025 ;

— Condamner la société NS HOME au paiement d’une somme provisionnelle de 3 482,25 euros à valoir à titre d’indemnité contractuelle ;

— Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis ;

— Condamner la société NS HOME au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

— Condamner la société NS HOME au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens exposés par la SCI LES OISEAUX à l’appui de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par acte déposé à l’étude d’huissier, la société NS HOME n’a pas comparu.

A l’audience, la SCI LES OISEAUX a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à hauteur de 45 479,49 euros au 31 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’à défaut de comparution du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que si elle régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bailleur justifie, par la production du bail, du commandement de payer en date du 4 février 2025 et du décompte arrêté au 31 mars 2025, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 45 479,49 euros, loyer du premier trimestre 2025 compris.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 4 février 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la société NS HOME de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

Le maintien dans les lieux de la société NS HOME causant un préjudice à la SCI LES OISEAUX, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Il y a lieu de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 3 388,53 euros, correspondant au douzième du loyer global de la dernière année de location, la clause du bail prévoyant un montant égal au double du loyer global étant manifestement excessive et devant être réduite.

Si le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Le contrat prévoit le paiement d’une clause pénale égale à 10% des sommes impayées au titre du contrat. L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision de la SCI LES OISEAUX à la somme de 4 547,95 euros.

S’agissant du dépôt de garantie, il ne peut être jugé qu’il soit définitivement acquis au bailleur en l’absence de comptes entre les parties. Cette question nécessite un débat de fond qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Par conséquent, il convient de dire qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

La société NS HOME, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES OISEAUX l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société NS HOME sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société NS HOME à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de 45 479,49 euros correspondant aux loyers charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025, échéance du premier trimestre de 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 34 562,30 euros, et à compter du 14 mars 2025 pour le surplus ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial au 21 mars 2018 du local commercial situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société NS HOME ou de tous occupants de son chef ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société NS HOME à payer à la SCI LES OISEAUX une indemnité mensuelle d’occupation de 3 388,53 euros à compter du mois d’avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI LES OISEAUX du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société NS HOME aux dépens ;

CONDAMNE la société NS HOME à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.