TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00336 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HABL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [Z] [N] épouse [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [K] épouse [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 2 juin 2015, ayant pris effet le même jour, Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] un pavillon T5 à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 885 euros, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 21 mai 2024 chacun par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] à Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R]. Il portait sur la somme en principal de 2.939,43 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifiés chacun à étude le 22 août 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] ont fait assigner en référé Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] à Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] en date du 2 juin 2015 ;Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] ainsi que tous les occupants de leur chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis à [Adresse 2] ;Autoriser Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.966,49 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 5 juillet 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R], à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 11 février 2025.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas pu être réalisée.

A l’audience, Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D], représentés par leur conseil, ont actualisé la dette locative à la somme de 12.065,19 euros. Ils ont procédé au dépôt de leurs écritures.

Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R], régulièrement cités par procès-verbal remis à étude, n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 2 juin 2015, ayant pris effet le même jour contient dans son article 2.11 page 9, une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 21 mai 2024 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R]. Il portait sur la somme en principal de 2.939,43 euros au titre des loyers et charges échus.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [R] et Madame [R] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.939,43 euros, expirant le 22 juillet 2024 à 24 heures.

Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] ne s’étant acquitté d’aucun paiement pendant la période de deux mois suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2024.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 23 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] restent redevables des loyers jusqu’au 22 juillet 2024, et à compter du 23 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R], occupants sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, causent un préjudice à Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 12.065,19 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 12.065,19 euros terme du mois de février 2025 inclus.

Absents à l’audience, Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] ne contestent pas, par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 12.065,19 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.939,43 euros à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D], Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 2 juin 2015 entre Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] d’une part, et Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] d’autre part et portant sur le pavillon T5 à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 juillet 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] devront par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] à Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] à compter du 23 juillet 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement en conséquence Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] à verser à Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] la somme provisionnelle de 12.065,19 euros, échéance du mois de février 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.939,43 euros à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [Z] [N] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,