TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01210 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBW3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

L’OPAC d'[Localité 5], devenu la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais, a donné à bail à Monsieur [S] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat en date du 22 septembre 2008, pour un loyer mensuel de 239,16 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 2 octobre 2024 à Monsieur [S] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.412,10 euros.

La société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais a également fait signifier à Monsieur [S] [F] par procès-verbal transformé en PV de carence le 13 novembre 2024 un procès-verbal de saisie conservatoire.

La société bailleresse a ensuite fait assigner le 6 décembre 2024 Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [F], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 1.412,10 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner Monsieur [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [S] [F] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [G], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.765,18 euros, hors frais, selon décompte arrêté au 23 juin 2025. Le bailleur a indiqué que Monsieur [F] était en situation d’impayés depuis le mois de mars 2024 et que son dernier versement datait du 8 juillet 2024 pour un montant de 450 euros. A l’audience, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [S] [F] n’a pas comparu. Il aurait néanmoins écrit à son bailleur avant l’audience en proposant par mail de régler chaque mois la somme de 1.000 euros, puis 500 euros. Mais il n’a procédé à aucun règlement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire.

SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 22 septembre 2008 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges (intitulée procédure judiciaire – clause résolutoire).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.412,10 euros.

Le bail prévoit un délai de deux mois pour la résiliation du bail, applicable à l’époque de la signature du bail et non le délai de six semaines applicable postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. Le délai de deux mois, plus favorable au locataire, sera donc retenu en l’espèce.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 2 décembre 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 2 octobre 2024 et le 2 décembre 2024 à 24 heures, Monsieur [S] [F] n’a procédé à aucun règlement. Il en résulte que Monsieur [S] [F] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 2 octobre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 3 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [S] [F] sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [F] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (480,85 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 4.765,18 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [F] n’explique pas ce défaut de paiement du loyer depuis de nombreux mois.

En conséquence, Monsieur [S] [F] sera condamné au paiement de cette somme de 4.765,18 euros, au titre des loyers et charges impayés incluant la mensualité du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.412,10 euros à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus.

De plus, Monsieur [S] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.

III. SUR L’ABSENCE D’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur n’est pas favorable à l’octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [S] [F] n’a procédé qu’à un seul règlement au mois de juillet 2024 d’un montant de 450 euros, et plus rien depuis. Au titre du mois de mai 2025, le montant du loyer n’a pas été acquitté.

Monsieur [S] [F] ne remplit pas les conditions légales pour obtenir des délais de paiement, n’est pas présent à l’audience pour demander de tels délais. En conséquence, aucun délai ne lui sera accordé.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [F], partie succombante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [S] [F] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 22 septembre 2008, conclu entre l’OPAC d'[Localité 5], devenu la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais et Monsieur [S] [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

DIT que Monsieur [S] [F] devra quitter les lieux loués consistant en un appartement n°21 sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux suivants : l’appartement n°21 sis [Adresse 2] ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la société d’économie mixte les résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.765,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant la mensualité du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.412,10 euros à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 16 octobre 2025, la minute étant signée par C.BOURDAIS, Magistrat à titre temporaire, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,