TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00869 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G647

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [E]

demeurant [Adresse 2] (Belgique)

Madame [D] [N] épouse [E]

demeurant [Adresse 2] (Belgique)

représentés par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, substituée par M^e Daniel OUNGRE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [T] [I] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 10 mai 2024, ayant pris effet le 15 mai 2024, Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] ont donné à bail à Madame [T] [I] [X] un bien à usage d’habitation avec deux parkings numéros PKS69 et PKS70, situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 670 euros outre 70 euros de provisions sur charges, payables d’avance avant le 1er jour de chaque mois.

Le 31 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et demandant de justifier de l’occupation du logement a été délivré à la requête de Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] à Madame [T] [I] [X], pour la somme en principal de 2.555,81 euros, au titre des loyers et charges échus.

Les bailleurs ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 2 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] ont fait assigner en référé Madame [T] [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ;En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [I] [X] [T] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;Voir condamner Madame [I] [X] [T] au paiement par provision de la somme de 3.970,48 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, quittancement pour novembre 2024 inclus ;Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2024 et que janvier 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Madame [I] [X] [T] ;Voir condamner Madame [I] [X] [T] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisee en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 31 juillet 2024 ;Voir condamner Madame [I] [X] [T] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Voir condamner Madame [I] [X] [T] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E], représentés par leur avocat, ont actualisé leur créance à la somme de 3.859,21 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [T] [I] [X] n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 janvier 2025.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 août 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 10 mai 2024, ayant pris effet le 15 mai 2024 contient une clause résolutoire qui stipule (article VIII, page 3) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.555,81 euros.

Madame [T] [I] [X] avait jusqu’au mercredi 11 septembre 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.555,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, la locataire n’ayant réglé aucune somme sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 septembre 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [T] [I] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 11 septembre 2024 et, à compter du 12 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [T] [I] [X], occupante sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2024, cause un préjudice à Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

— Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 12 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] [X] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 14 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 4.041,21 euros.

Toutefois, il apparaît qu’à l’audience, Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] ont actualisé la dette locative à la somme de 3.859,21 euros, sur la base du décompte en date du 16 décembre 2024. En tout état de cause, le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées, le montant de la dette locative qui sera retenue sera la somme de 3.859,21 euros selon décompte du 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Madame [T] [I] [X], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés, les propriétaires ayant notamment transmis le justificatif de la taxe relative aux ordures ménagères.

Madame [T] [I] [X] sera en conséquence condamnée à payer la somme 3.859,21 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.555,81 euros à compter du 31 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence de la locataire, celle n’ayant par ailleurs pas repris le paiement de la totalité des loyers et charges courants.

III. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [I] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E], Madame [T] [I] [X] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 10 mai 2024, ayant pris effet le 15 mai 2024 entre Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E], d’une part, et Madame [T] [I] [X], d’autre part, concernant le logement ainsi que les deux emplacements de parking numéros PKS69 et PKS70, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 septembre 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [T] [I] [X] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 1] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [T] [I] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Madame [T] [I] [X] à Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] à compter 12 septembre 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [T] [I] [X] à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] la somme provisionnelle de 3.859,21 euros (selon décompte en date du 16 décembre 2024, incluant l’échéance de décembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.555,81 euros à compter du 31 juillet 204, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [X] à payer à Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] [X] à payer à Monsieur [Y] [E] et Madame [D] [N] épouse [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,