MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 24/00885

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Societé LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614

ET :

[G] [L] [R]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Societé LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [L] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/00885

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique en date du 20 avril 2023, la société LIGERIS a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [W] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 557,42 € charges comprises.

Le 18 septembre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [R] [W] par acte d’huissier du 13 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— dire et juger en conséquence que Madame [R] [W] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Madame [R] [W] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [R] [W] au paiement de la somme de 4524,58 € selon décompte arrêté en date du 31 décembre 2023 ;

— la condamnation de Madame [R] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Madame [R] [W] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [R] [W] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 18 septembre 2023, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 15 février 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la société LIGERIS – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7492,99 € arrêtée au 2 juillet 2024.

Régulièrement citée par acte d’huissier du 13 février 2024 signifié à étude, Madame [R] [W] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 février 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 15 février 2024 soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 20 avril 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 18 septembre 2023 à Madame [R] [W] et portant sur la somme de 2513,17 € dont 2374,42 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter de sa dette locative. Or, ces dispositions ne sont applicables qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur. En l’espèce, le bail a été conclu le 20 avril 2023 pour une durée de trois ans reconductible tacitement pour la même durée soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [R] [W] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 novembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 avril 2023 le commandement de payer délivré le 18 septembre 2023 à Madame [R] [W] et le décompte de la créance arrêté au 2 juillet 2024 faisant apparaître une somme de 7492,99 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier pour un montant total de 265,73 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à juin 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 45,72 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [R] [W] à verser à la société LIGERIS la somme de 7181,54 € (7492,99 € – 265,73 € – 45,72 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 juillet 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [R] [W] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Il apparaît, à la lecture du diagnostic social et financier, que Madame [R] [W] est bénéficiaire du RSA et que la modicité de ses ressources, eu égard à l’importance de la dette, ne permet pas d’apurer celle-ci sur 36 mensualités qui viendraient s’ajouter au loyer courant.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Madame [R] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis son entrée dans les lieux.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [W].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [R] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 19 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 18 septembre 2023, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Madame [R] [W].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [R] [W] à payer à la société LIGERIS la somme de 7181,54 € (SEPT MILLE CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juillet 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 novembre 2023 ;

Dit que Madame [R] [W] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [R] [W] de restituer les lieux loués;

RG 24/00885

Dit qu’à défaut, par Madame [R] [W], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [R] [W] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [R] [W] à payer à la société LIGERIS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juillet 2024 payable à terme échu au 31 juillet 2024; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [R] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection