TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAM6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. ADT INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [B] [H] et M. [U] [T], co-gérants

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 avril 2022, ayant pris effet le même jour, la SCI ADT INVEST a donné à bail à Monsieur [Y] [G] un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 600 euros dont 30 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir, le 5 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [Y] [G], la SCI ADT INVEST a fait signifier le 5 août 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1200 euros.

La bailleresse a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés, par voie électronique, le 13 août 2024.

A défaut de recevoir le paiement intégral des causes du commandement dans le délai indiqué, la SCI ADT INVEST a assigné en référé Monsieur [Y] [G] -par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire les locataires sans droit ni titre d’occupation ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire des lieux qu’il occupe indûment ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le locataire au paiement par provision de la somme de 2100 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;

— condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 600 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef.

— Condamner Monsieur [Y] [G] à payer à la SCI ADT INVEST la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [Y] [G] aux dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024.

À l’audience du 22 mai 2025, la SCI ADT INVEST, représentée par ses gérants, Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [B], qui ont transmis un extrait Kbis à jour, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et a actualisé la dette locative à la somme de 600 euros. Elle a précisé que le locataire était toujours dans les lieux loués.

Cité à étude, Monsieur [Y] [G] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [Y] [G] aurait régularisé l’impayé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

La SCI ADT INVEST a été autorisée à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé ainsi que la preuve de la notification de l’assignation à la Préfecture. Ces éléments ont été reçu au Tribunal dans les délais impartis.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 août 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 5 août 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 9 avril 2022 contient une clause résolutoire (haut de la dernière page), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2024, pour la somme en principal de 1200 euros et ce, dans le délai de deux mois, prévu par la loi avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Monsieur [Y] [G] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1200 euros, expirant le jeudi 5 septembre 2024 à 24 heures.

Monsieur [Y] [G] n’a procédé qu’à un seul règlement de 900 euros, le 30 août 2024, sur cette période, de sorte que les causes du commandement relatives aux loyers impayés n’ont pas été réglées, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 6 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [Y] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Y] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 5 septembre 2024 et, à compter du 6 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 6 septembre 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

La SCI ADT INVEST produit un décompte comprenant le loyer du mois de mai 2025 démontrant que Monsieur [Y] [G] reste devoir la somme de 600 euros.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 600 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [Y] [G] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Y] [G] sera donc condamnée à verser à la SCI ADT INVEST, prise en la personne de son représentant légal, une somme provisionnelle de 600 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte transmis au jour de l’audience. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Monsieur [Y] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement (600 euros), conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ADT INVEST, et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [Y] [G], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 avril 2022 entre la SCI ADT INVEST et Monsieur [Y] [G], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 6 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [G], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ADT INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à verser à la SCI ADT INVEST, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 21 mai 2025 incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à verser à la SCI ADT INVEST, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés (600 euros) à compter du 1er juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à verser à la SCI ADT INVEST, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,