TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00488 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAJC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant

M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [O] a donné à bail à Monsieur [W] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat en date du 12 août 2022 prenant effet au 16 août 2022, moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 10 euros de provision sur charges payables mensuellement d’avance, le 5 de chaque mois.

Le 10 août 2022, Monsieur [K] [O], en qualité de bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [F] un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1582,44 euros.

Était annexée au commandement de payer, une première quittance subrogative du même montant en date du 30 mai 2024 délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers et charges dus par Monsieur [W] [F] et relatifs aux mois de février, mars et avril 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique, le 30 juillet 2024.

Le 10 octobre 2024, une seconde quittance subrogative a été délivrée par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4781,58 euros, au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [W] [F], échéance du mois de septembre 2024 incluse, pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et la déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [W] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4781,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2024 sur la somme de 1582,44 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [W] [F] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [W] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner Monsieur [W] [F] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, le 25 novembre 2024.

Le 12 avril 2025, une nouvelle quittance subrogative a été établie par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7447,62 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [W] [F], échéance du mois de mars 2025 incluse.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au Tribunal avant l’audience. Si Monsieur [W] [F] n’a pas donné suite aux propositions de rendez vous, une action de prévention des expulsions a tout de même pu être menée par la structure Accompagnement et hébergement urbain. Il y est indiqué que Monsieur [W] [F] est en attente du renouvellement de son titre de séjour et qu’il travaille habituellement pour EDF. Il a expliqué sa dette par cette absence de renouvellement de son titre de séjour.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a réitéré oralement ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 7447,62 euros. Un décompte du 19 mai 2025 a été remis à l’audience et fait état d’une dette locative de 7447,62 euros, loyer et charges du mois d’avril inclus.

Monsieur [W] [F] a comparu à l’audience et a indiqué solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, souhaitant se maintenir dans les lieux. Il a précisé avoir obtenu le renouvellement de son titre de séjour et reprendre un CDI prochainement. Il a précisé avoir d’autres dettes que sa dette de loyer.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 10 août 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 12 août 2022 prenant effet au 16 août 2022 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [W] [F].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025 en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail et du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 12 août 2022 prenant effet au 16 août 2022 contient une clause résolutoire en cas notamment d’impayés de loyers et de charges (page 3) qui indique que le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié, le 29 juillet 2024, par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [W] [F], pour la somme en principal de 1582,44 euros.

Le commandement de payer du 29 juillet 2024 indique un délai de deux mois et comporte en annexe, une quittance subrogative de même montant en date du 30 mai 2024 délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Monsieur [W] [F] devait régler cette somme avant le lundi 30 septembre 2024 à 24 heures, le 29 septembre 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Suivant détail de la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établi le 19 mai 2024, Monsieur [W] [F] n’a procédé à aucun versement dans le délai imparti si bien que le commandement est donc demeuré infructueux pendant toute la période.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute du locataire.

SUR L’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant un intérêt certain à ce que le propriétaire reprenne possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [W] [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [F], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [W] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la société au bailleur et qu’il en aura été justifié par la délivrance d’une quittance subrogative.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 12 avril 2025 mentionnant qu’un total de 7447,62 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer, des charges et indemnités d’occupation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse également aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de créance en date du 19 mai 2025 démontrant que Monsieur [W] [F] reste lui devoir la somme de 7447,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2025 incluse et hors frais de poursuite.

Monsieur [W] [F], présent à l’audience, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative dont les éléments ont été vérifiés.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7447,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1582,44 euros à compter du commandement de payer en date du 29 juillet 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

Monsieur [W] [F] a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de régler 100 euros par mois en plus des loyers et charges courants.

Cependant, il apparaît constant que Monsieur [W] [F] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience ou dans les jours qui ont suivi, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction. Par ailleurs, les mensualités proposées par Monsieur [W] [F] ne permettrait pas d’apurer la dette dans les délais prévus par la loi (36 mois maximum).

Dans ces circonstances, Monsieur [W] [F] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 1er octobre 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [W] [F] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [W] [F] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 12 août 2022 prenant effet au 16 août 2022 entre Monsieur [K] [O], d’une part et Monsieur [W] [F], d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er octobre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que Monsieur [W] [F] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [W] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7447,62 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pris en charge par la caution, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1582,44 euros à compter du commandement de payer en date du 29 juillet 2024 et à compter du présent jugement, pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,