TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Emmanuelle GUICHETEAU

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01835

N° Portalis 352J-W-B7I-C34DO

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE – SOGI

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1904

DÉFENDERESSE

S.C.I. NANIAD

[Adresse 2]

[Localité 6]

non-représentée

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01835 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34DO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame DREUX Marie-Charlotte, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI NANIAD est propriétaire des lots de copropriété 2 (appartement) et 7 (local commercial) d’un immeuble situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI NANIAD, par acte de la SCP LOUVION, PROUST, FRERE commissaires de justice en date du 6 juin 2023, un commandement de payer la somme en principal de 17.474,37 euros (3.802,95 pour le lot 7 et 13.671,42 € pour le lot 2) au titre des charges de copropriété.

Par exploit du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI NANIAD en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 23 octobre 2024.

«  Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI NANIAD à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 29.784,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 17.780,68 euros et pour le surplus, à compter de l’introduction de l’instance.

— CONDAMNER la SCI NANIAD à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.223,98 euros au titre des frais de l’article 10-1° de la loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER la SCI NANIAD à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SCI NANIAD en tous les dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir."

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI NANIAD n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI NANIAD est propriétaire des lots 2 et 7 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Paris 20ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 novembre 2022 et 10 mai 2023, par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI NANIAD, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 29.784,39 euros.

La SCI NANIAD ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024, appel de charges et de fonds travaux du premier trimestre 2024 inclus avec intérêts à compter du commandement de payer en date du 6 juin 2023 pour la somme de 17.474,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.223,98 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Ce montant détaillé dans le décompte versé aux débats, comprend les éléments suivants :

— Commandement de payer : 198,61 €

— Honoraires syndic :

. mises en demeure du 17/02/2023 : (34,65 € x 2) : 69,30 €

. lettres de relance du 12/03/2023 : (19,20 € x 2) : 38,40 €

. transmission dossier huissier : 202,64 €

. honoraires constitution hypothèque :194,24 €

. constitution dossier avocat : 520,79 €

S’agissant des honoraires du syndic pour les deux mises en demeure du 17 février 2023, il n’est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettres recommandées avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception ou de l’avis de non-distribution.

Par ailleurs n’est produit que le contrat de syndic à effet du 1er mai 2023 au 9 janvier 2025 ne permettant pas de vérifier le barème applicable à la date des mises en demeure et lettres de relance.

Concernant les honoraires du syndic pour « transmission dossier huissier », « constitution dossier avocat » et « constitution d’hypothèque » ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative du syndic lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

Seuls sont justifiés les frais de signification du commandement de payer en date du 6 juin 2023 antérieurement à l’assignation, de sorte que son montant sera retenu à la somme de 198,61 TTC.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI NANIAD, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 198,61 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI NANIAD de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI NANIAD a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01835 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34DO

La SCI NANIAD, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

4- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI NANIAD sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

5- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI NANIAD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  29.784,39 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 pour la somme de 17.474,37 euros et à compter du 31 janvier 2024, date de l’assignation pour le surplus,

—  198,61 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI NANIAD au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente