TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08412 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQG

N° de Minute : L 25/00260

JUGEMENT

DU : 05 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R] [E] [F] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [E] [F] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8412/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2022 et à effet du 22 avril 2022, Mme [P] [X] a donné à bail à M. [K] [E] [F] [W] un logement, situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 435 euros, et une provision sur charges de 60 euros.

Suivant contrat du 21 avril 2022, la SASU Action Logement Services s’est portée caution simple en garantie du paiement du loyer défini par le contrat comme « le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, ou la redevance, les indemnités d’occupation ou d’hébergement, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, à l’exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamée par le bailleur au locataire » à hauteur de 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [R] [F] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 485 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 mars 2023, la SASU Action Logement Services a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [R] [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;Ordonner l’expulsion de M. [F] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner M. [F] [W] au paiement des sommes suivantes :* 3 909,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 1 485 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

L’assignation a été dénoncée le 19 juillet 2024 à la préfecture du Nord par voie électronique.

À l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette locative arrêtée au 14 février 2025 à la somme de 8 751,09 euros. Elle déclare ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours.

M. [F] [W], cité par exploit délivré à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’était pas présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [W] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de relever que le contrat de location comporte une erreur matérielle s’agissant du prénom du locataire, en ce qu’il indique '[K]' au lieu de '[R]' conformément à la demande de carte de séjour figurant au dossier.

Sur la recevabilité de l’action de la caution

RG 8412/24 – Page – MA

Concernant la résiliation du bail, la SASU Action Logement Services fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur, qui s’étendent à l’action en résiliation du bail.

Selon l’article 2309 du Code civil, dans sa version postérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Ces actions s’entendent également de celles permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de « loyer », entendu selon la définition reprise ci-dessus, et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit les quittances subrogatives, rapportant ainsi la preuve de sa prise en charge des loyers impayés par M. [F] [W].

Ainsi, tant les dispositions légales que les stipulations contractuelles du cautionnement autorisent expressément la caution qui a réglé la dette à agir en résolution du bail, afin d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la SASU Action Logement Services sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 19 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 mars 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [F] [W] le 16 mars 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées intégralement dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 mai 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 avril 2022 à compter du 17 mai 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [F] [W] et de tous occupants des on chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 17 mai 2023, M. [F] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme de 617,52 euros. Il y a lieu de condamner M. [F] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, à la SASU Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 avril 2022, du commandement de payer délivré le 16 mars 2023, du décompte et de la quittance subrogative actualisés au 7 février 2025, que la SASU Action Logement Services rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner M. [F] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 8 751,09 euros actualisée au 7 février 2025, échéance du mois de février incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 1 485 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de le condamner à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 avril 2022 entre, d’une part, Mme [P] [X] et, d’autre part, M. [R] [E] [F] [W] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 17 mai 2023;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [E] [F] [W] des lieux loués et de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [E] [F] [W] à payer à la SASU Action Logement Services, dès lors que son paiement à la bailleresse sera justifié par une quittance subrogative, une indemnité d’occupation égale du loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme de 617,52 euros, à compter du 17 mai 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent,

CONDAMNE M. [R] [E] [F] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 8 751,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 février 2025, échéance de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 1 485 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [E] [F] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [E] [F] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE