TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03775 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5] [Localité 10]

représentée par Mme [I] [V] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [O] [E] un local à usage d’habitation (porte 1, rez-de-chaussée) et emplacement de stationnement (n°009646 G001) sis [Adresse 1] par contrat du 6 décembre 2016 prenant effet le 27 décembre 2016, pour un loyer mensuel total initial de 539,68 euros en ce compris 26,25 euros de provisions sur charges et 44,47 euros de loyer de stationnement, payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant.

Ce contrat prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 468,96 € euros pour le logement et de 44,47 euros pour l’emplacement de stationnement.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 27 décembre 2016.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 10 mai 2023 suivant départ de la locataire le 5 mai 2023.

La société bailleresse a adressé à la locataire suivant courrier du 30 mai 2023 un avis de liquidation du solde locatif de 2.267,29 euros.

Elle a par la suite mis en demeure la locataire suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 30 octobre 2023 et présenté le 6 novembre 2023 de régler la somme de 2.358,04 euros au titre de son solde locatif par suite de son départ selon décompte détaillé annexé audit courrier.

Un constat de carence a été dressé le 20 juin 2024 quant au litige entre les parties concernant le retard dans le paiement des indemnités locatives.

Dans ce contexte, la SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner le 5 aout 2024, Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

condamner Madame [O] [E] au paiement de la somme de 2.358,04 euros à titre principal, ainsi qu’à 5,74 euros au titre des frais accessoires, 57,73 euros au titre du coût de l’assignation et 91,96 euros au titre des émoluments du commissaire de justice ; ainsi qu’au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour la couverture des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;et aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa 1er et 2 du Code civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 25 février 2025, la SA D’HLM FRANCE LOIRE – représentée par Madame [I] [V], salariée munie d’un pouvoir – a maintenu ses demandes au titre des arriérés locatifs et des indemnités locatives, en précisant que Madame [O] [E] n’a pas respecté l’échéancier mis en place et n’a pas rendu les clés du logement.

Madame [O] [E], régulièrement citée par procès-verbal de remise à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1730 du Code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En outre, il est établi que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération visées à l’article 1730 du Code civil précité.

La SA [Adresse 7] sollicite que Madame [O] [E] soit condamnée en réparation de son préjudice à lui payer la somme de 2.358,04 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

La bailleresse produit à l’appui de ses demandes :

Le contrat de bail du 6 décembre 2016 ;Un état des lieux d’entrée, contradictoirement réalisé le 27 décembre 2016 ; Un état des lieux de sortie, contradictoirement réalisé le 10 mai 2023 ;Une mise en demeure du 6 novembre 2023 ;Diverses factures de remise en état.

Il convient en l’espèce, dès lors, poste par poste de demande de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables à la locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail sachant que la locataire est demeurée dans les lieux six ans et demi, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge de la locataire, qui doit être justifié par des devis, des factures ou un forfait.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les indemnités locatives réclamées à charge de la locataire sortante s’élèvent à la somme de 2.070,92 euros.

Il convient d’indiquer qu’en cas d’absence de correspondance entre les montants issus des factures et ceux inscrits dans la partie « réparations locatives » de l’état des lieux de sortie, il y aura lieu de réajuster les postes de dépenses à hauteur des factures lorsque ceux-ci sont identifiables.

S’agissant de l’état des murs et des plafonds :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée un « état moyen » pour l’ensemble des murs et plafonds du logement.

Il ressort de l’état des lieux de sortie pour les murs un « mauvais état – défaut d’entretien » dans les pièces suivantes avec les précisions suivantes : « papier peint déposé » pour l’entrée, « papier peint retiré » pour la cage d’escalier et l’entrée, « papier peint mal posé, traces de peinture » pour les chambres 2 et 3 et le dégagement, « toile de verre posée, manque une couche de peinture » pour la cuisine, « traces blanches » ou « murs tâchés » pour la salle de bain, le séjour, les WC 2 et l’entrée.

L’état de lieux de sortie pour les plafonds mentionne un « mauvais état – défaut d’entretien » dans les pièces suivantes avec les précisions suivantes : « taché » pour l’entrée et le séjour et « gros rebouchage, traces blanches » pour la salle de bain. Il mentionne un « état moyen » pour la chambre 1, avec les précisions suivantes « traces en rive, manque peinture au droit du point lumineux ».

La facture produite globalise la peinture des murs et des plafonds. Elle s’élève au total à la somme de 5.795,02 euros TTC.

Compte-tenu du comparatif ci-dessus exposé et de la facture, l’ensemble des réparations pour les murs de la cage d’escalier s’élèvent en réalité à 462,00 euros et non à 858,00 euros tel qu’indiqué dans l’état des lieux de sortie. Il convient de retenir une responsabilité de 10% à la charge du locataire, telle que retenue par la bailleresse. Ainsi, la somme de 46,20 euros sera retenue au titre des réparations des murs de la cage d’escalier.

En revanche, il est impossible d’identifier dans la facture produite les postes de dépense relatifs à la réfection des murs et des plafonds de chacune des autres pièces prises séparément, tels qu’indiqués dans l’état des lieux de sortie. Le montant total de la facture s’élève à 4673,20 euros HT soit 5.140,52 euros TTC (hors cage d’escalier et escalier) pour ces postes de réfection pour les autres pièces.

Or, compte-tenu du comparatif ci-dessus exposé et du rejet de la demande concernant le palfond de la chambre 1 et du temps passé par la locataire dans les lieux, il convient de retenir une charge de 10% de ces dégradations pour la locataire.

La somme de 375 euros sera ainsi retenue pour ces postes de réclamation du plafond est des murs.

Par ailleurs, la bailleresse ne produit aucune facture s’agissant du lessivage des murs concernant les WC 2. Compte-tenu du barème des indemnités locatives produit par la bailleresse, il convient cependant d’évaluer le montant de ce lessivage à la somme de 20,00 euros. Or, au regard du comparatif ci-dessus exposé, il convient de retenir une charge de 100% de ces dégradations pour la locataire, telle que retenue initialement par la bailleresse. La somme de 20,00 euros sera ainsi retenue pour ce poste de réclamation.

La demande relative au poste de réclamation pour le lessivage des murs des WC de l’étage sera rejetée dès lors que l’état des lieux de sortie mentionne des murs en « bon état ».

Enfin, la bailleresse ne produit aucune facture s’agissant du lessivage des plafonds de l’entrée.

Compte-tenu du barème des indemnités locatives produit par la bailleresse, il convient cependant d’évaluer le montant de ce lessivage à la somme de 30,00 euros. Or, au regard du comparatif ci-dessus exposé, il convient de retenir une charge de 100% de ces dégradations pour la locataire, telle que retenue initialement par la bailleresse. La somme de 30,00 euros sera ainsi retenue pour ce poste de réclamation.

Ainsi, la somme totale retenue au titre de la réparation des murs et des plafonds s’élève à 471 ,20 euros.

S’agissant de l’état des sols :

L’état des lieux d’entrée fait apparaître un « état moyen » de tous les sols du logement, avec les précisions suivantes : « marques au sol » pour les chambres 1 et 3.

Il ressort de l’état des lieux de sortie un « mauvais état – défaut d’entretien » dans les pièces suivantes avec les précisions suivantes : « non nettoyé, traces de peinture ou taché » dans la chambre 1 et le dégagement et « nombreux accros, taché noir » dans la chambre 3. L’état des lieux mentionne un « état moyen » du sol de l’entrée avec les précisions suivantes « non nettoyé, taches de peinture », défauts qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée.

Le poste de réclamation de la réfection de la chambre 3 de 80 euros sera donc retenu.

Le poste de réclamation du nettoyage et décapage concernant la chambre 1, le dégagement et l’entrée seront donc retenus pour un total de 374,40 euros

Ainsi, la somme totale retenue au titre du décapage nettoyage et réfection des sols s’élève au total à la somme de 454,40 euros.

S’agissant des installations électriques :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée un « état moyen » pour l’ensemble des prises et interrupteurs du logement. Aucune mention n’est faite de l’état des points lumineux, de sorte que la solution constante rappelée ci-dessus sera appliquée.

L’état des lieux de sortie fait état d’un « mauvais état – défaut d’entretien » dans les pièces suivantes avec les précisions suivantes : « taché ou non nettoyé et cassé » pour les prises et interrupteurs de la chambre 1, « traces de peinture » pour la cuisine et la salle de bain.

La société bailleresse sollicite une indemnisation au titre du remplacement d’un interrupteur, de prises électriques et de points lumineux.

A la lecture de la facture produite, les réparations liées aux installations électriques s’élèvent à la somme forfaitaire de 786,87 euros, ce qui ne permet pas de déterminer le coût unitaire de remplacement d’une prise, d’un interrupteur ou d’un point lumineux.

Néanmoins, compte-tenu du comparatif ci-dessus exposé mais également du barème des indemnités locatives produit par la bailleresse, il y a lieu d’évaluer le remplacement des prises et interrupteurs de la chambre 1, de la cuisine et de la salle de bain à la somme de 40,00 euros et de retenir à la charge de la locataire 100% de ces réparations, de sorte que la somme de 40,00 euros sera retenue pour ces postes de réclamation.

S’agissant du remplacement des points lumineux de la salle de bain, il y a lieu d’évaluer leur remplacement à la somme de 100,00 euros et de retenir à la charge de la locataire 10% de ces réparations, telles que retenues par la bailleresse, de sorte qu’elle sera tenue au paiement de la somme de 10,00 euros.

Ainsi, la somme totale retenue au titre de la réparation des installations électriques s’élève à 50,00 euros.

S’agissant de la salle de bain :

Il ressort de l’état des lieux de sortie concernant la baignoire, le tablier de baignoire et le lavabo un « mauvais état – défaut d’entretien » avec « deux éclats d’émail » sur la baignoire, un « très mauvais état » du tablier et un « éclat d’émail » sur le lavabo alors que l’état des lieux d’entrée mentionne un « état moyen » du lavabo et de la baignoire avec des « marques sur la jupe (soit le tablier) ».

Compte tenu des factures, le prix de la reprise de l’éclat d’émail sur la baignoire s’élève en réalité à 45,11 euros et non à 68,00 euros tel qu’indiqué dans l’état des lieux de sortie. Il convient de retenir une responsabilité de 100% à la charge du locataire, telle que retenue par la bailleresse. La somme de 45,11 euros sera donc retenue au titre des réparations de la baignoire.

S’agissant du tablier de baignoire, les factures produites indiquent un montant de réparation à hauteur de 113,77 euros et non 235,00 euros comme indiqué dans l’état des lieux de sortie. Il convient de retenir une responsabilité de 10% à la charge du locataire, telle que retenue par la bailleresse. La somme de 11,38 euros sera retenue au titre des réparations du tablier de baignoire.

En outre, la bailleresse ne produit aucune facture relative à la reprise de l’éclat d’émail du lavabo. Au regard du barème des indemnités locatives produit, il convient d’en évaluer le montant à la somme de 50,00 euros. Compte-tenu du comparatif ci-dessus exposé et du temps passé par la locataire dans les lieux, il convient de retenir à sa charge 100% du poste de réclamation, de sorte que la somme de 50,00 euros sera retenue.

Ainsi, la somme totale retenue au titre des réparations de la salle de bain s’élève à 106,49 euros.

S’agissant de l’entrée :

Il ressort de l’état de lieux de sortie concernant les placards un « mauvais état – défaut d’entretien » avec la précision suivante « portes en mauvais état ». Il ne ressort aucun constat de l’état des rangements de l’entrée dans l’état de lieux d’entrée, de sorte que la solution constante rappelée ci-dessus sera appliquée.

A la lecture des factures, il est difficile de rattacher une dépense particulière au coût de des portes de placard remplacées tel que mentionné dans l’état des lieux de sortie. Cependant, compte-tenu du comparatif ci-dessus exposé et du temps passé par la locataire dans les lieux, il y a lieu d’évaluer le montant du remplacement des portes de placards à la somme de 300,00 euros. Il convient de retenir à la charge de la locataire 25% du poste de réclamation, tel que retenu par la bailleresse, de sorte que la somme de 75,00 euros sera retenue à sa charge.

S’agissant des WC 2 :

L’état des lieux de sortie indique un « mauvais état – défaut d’entretien » de la cuvette avec la précision suivante « entartrée ». L’état des lieux d’entrée mentionne un « état moyen » de la cuvette.

A la lecture des factures, il ressort un détartrage de l’appareil sanitaire pour la somme de 80,12 euros. L’état des lieux de sortie retient pour ce poste de réclamation une somme moindre à la charge de la locataire. Ainsi le poste de réclamation de 37,00 euros sera retenu en totalité, tel qu’indiqué dans l’état des lieux de sortie.

S’agissant du jardin :

Il ressort de l’état des lieux de sortie un « mauvais état – défaut d’entretien » pour les haies avec la précision « non taillée », tandis que l’état des lieux d’entrée mentionne des haies en « bon état ».

La facture relative à l’entretien des haies indique un montant de 360,00 euros TTC tandis que l’état des lieux de sortie retient pour ce poste de réclamation une somme moindre à la charge de la locataire. Ainsi, le poste de réclamation de 281,60 euros, tel que mentionné dans l’état des lieux de sortie, sera retenu en totalité.

Il résulte de l’état des lieux de sortie un « mauvais état – défaut d’entretien » pour la pelouse avec la précision « non coupée ». L’état des lieux d’entrée ne précise pas l’état de la pelouse mais mentionne « marques au sol ancienne terrasse ».

La facture relative à l’entretien de la pelouse, à savoir la tonte, prévoit un montant de 420,00 euros tandis que l’état des lieux de sortie retient pour ce poste de réclamation une somme moindre à la charge de la locataire. Ainsi, le poste de réclamation de 372,00 euros sera retenu en totalité tel que mentionné dans l’état des lieux de sortie.

Ainsi, la somme totale retenue au titre de l’entretien du jardin s’élève à 653,60 euros.

En outre, concernant les clés :

Il ressort de l’état des lieux de sortie contradictoire que trois clés sont manquantes, de sorte que le poste de réclamation de 39 euros sera retenu.

La somme totale due au titre des indemnités locatives est de 1.886,69 euros à laquelle il convient de retrancher les montants des dépôts de garantie, à savoir les sommes de 468,96 et 44,47 euros.

Madame [O] [E] sera donc condamnée à payer la somme de 1.373,26 euros à la SA d’HLM FRANCE LOIRE au titre des indemnités locatives, laquelle somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

Sur le montant des arriérés locatifs

En application des articles 1728 2° du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM FRANCE LOIRE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, charges et indemnités locatives, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte arrêté à la date du 5 juin 2023, évalue le montant des loyers et charges impayés à la somme de 287,12 euros.

Madame [O] [E], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [O] [E] sera donc condamnée à verser à la bailleresse une somme de 287,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 6 novembre 2023, date la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, Madame [O] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 1.373,26 euros au titre des réparations locatives, déduction faite des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision concernant le bail qu’elle lui a consenti par contrat du 6 décembre 2016, ayant pris effet le 27 décembre 2016, et portant sur le local d’habitation (porte 1, rez-de-chaussée) et l’emplacement de stationnement (n°009646 G001) sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer à la SA D’HLM FRANCE LOIRE la somme de 287,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges, prorata du mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023 concernant le bail du 6 décembre 2016 susvisé;

CONDAMNE Madame [O] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [O] [E] à payer la somme de 200,00 euros à la SA d'[Adresse 8] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire d’ORLEANS le 30 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,