TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/01918 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWQX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. NATHEO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [U] [M] épouse [T]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2022, prenant effet le 20 décembre 2022, la SCI NATHEO a consenti à Monsieur [L] [T] et à Madame [G] [U] [M] épouse [T] la location d’une maison à usage d’habitation de 105,35 m2 située [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 1.200,00 €, hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par les époux [T], la SCI NATHEO a fait signifier le 1er février 2024 à ces derniers un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal s’élevant à 2.445,11 euros.

A défaut de règlement intégral des causes du commandement dans le délai de 2 mois, la SCI NATHEO a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T] -par actes d’huissiers de justice du 24 avril 2024 signifiés respectivement à domicile et à personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l’expulsion des époux [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la [Localité 5] publique ;condamner solidairement les époux [T] au paiement de la somme de 2.445,11 euros correspondant aux causes du commandement, outre 2.400,00 € correspondant au loyer des mois de février et mars 2024 ;pour le surplus, condamner solidairement les époux [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable selon les conditions contractuelles et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner solidairement les époux [T] au paiement d’une indemnité de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement les époux [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de 142,28 €.

À l’audience du 12 novembre 2024, la SCI NATHEO – représentée par son avocat – a indiqué maintenir ses demandes dans la mesure où la dette arriérée due solidairement par les époux [T] n’est pas réglée, et s’est engagée à fournir dans une note en délibéré sous 8 jours au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

Madame [G] [U] [M] épouse [T] comparaissant en personne, a indiqué que Monsieur [T] avait quitté le logement en mars 2023 suite à des violences conjugales et qu’elle réglait depuis lors 1.350,00 € tous les mois à l’agence de la Poste, mandataire de son bailleur.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [L] [T] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire a été renvoyée à 2 reprises aux audiences des 11 février et 13 mai 2025 aux fins de permettre au bailleur de fournir le décompte précis des sommes dues, puis de régulariser un éventuel accord de règlement échelonné avec Madame [G] [U] [M] épouse [T].

Aucune fiche de diagnostic social et financier établie par un travailleur social n’a été reçue au greffe avant l’audience.

Lors des débats à l’audience du 13 mai 2025, la SCI NATHEO – représentée par son avocat – a indiqué maintenir ses demandes introductives en fournissant un décompte actualisé de la dette locative arriérée à hauteur de 891,32 € (arrêté au 12 mai 2025), a confirmé le règlement du loyer courant, mais a déclaré ne pas avoir de mandat de la SCI NATHEO pour accorder des délais de paiement à la locataire.

Madame [G] [U] [M] épouse [T] a déclaré travailler comme conseillère mutuelle avec un salaire de 1700,00 €, avoir 2 enfants à charge, ainsi qu’un petit enfant, avoir repris le règlement de son loyer courant, puis elle a proposé de s’acquitter de 1.350 € tous les mois, ainsi que d’une somme de 400 € en juin 2025, et le solde sur 3 mois.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, l’absence de l’un des défendeurs lors de l’audience de jugement ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le jugement étant susceptible d’appel, la décision sera par conséquent réputée contradictoire à l’égard de tous, en application des dispositions de l’article 474 susvisé.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI NATHEO justifie avoir préalablement signalé à la préfecture du Loiret -valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)- la situation d’impayés des époux [T] par la voie électronique dès le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 1er février 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 2 décembre 2022, ayant pris effet le 20 décembre 2022, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article VII des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour règlement de la somme en principal de 2.445,11 euros dans le délai légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023, et non dans le délai conventionnel de 2 mois.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance dudit commandement de payer.

Les époux [T] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.445,11 euros, soit le lundi 1er avril 2024, jour ouvré férié, délai reporté au 1er jour ouvrable suivant fixé au mardi 2 avril 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par les époux [T], débiteurs solidaires, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 2 avril 2024.

L’expulsion de Madame [G] [U] [M] épouse [T], seule occupante du logement depuis le départ de son mari, devra par conséquent être ordonnée.

A toutes fins, s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est rappelé que ce dernier est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET SUR LES DELAIS

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI NATHEO produit un décompte du 12 mai 2025 démontrant que les époux [T] restent solidairement devoir -hors frais de poursuites- la somme de 891,32 euros, les frais de procédure exposés relevant éventuellement des dépens.

Vérifications ainsi faites, la dette locative s’élève à la somme globale de 891,32 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [L] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés, tandis que Madame [G] [U] [M] épouse [T] a proposé de s’acquitter de 1.350 € tous les mois, ainsi que d’une somme de 400 € en juin 2025, et le solde de la dette sur 3 mois.

Les époux [T] seront donc solidairement condamnés à verser à la SCI NATHEO une somme de 891,32 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En effet, si Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T] restent solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 2 avril 2024, il est constant qu’à compter du 3 avril 2024, le bail étant résilié de plein droit, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Occupants sans droit ni titre depuis le 3 avril 2024, Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T] ont manifestement causé un préjudice à la SCI propriétaire-bailleresse qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l’audience (cf. décompte du 12 mai 2025 -échéance du mois de mai 2025 incluse-).

En conséquence, les époux [T] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er juin 2025, et ce, jusqu’à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

En l’espèce, la SCI NATHEO – représentée par son avocat – a indiqué maintenir ses demandes introductives en fournissant un décompte actualisé de la dette locative arriérée, puis tout en confirmant le règlement du loyer courant par Madame [G] [U] [M] épouse [T], a déclaré ne pas avoir de mandat de la SCI NATHEO pour accorder d’éventuels délais de paiement à sa locataire.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’analyse, vu l’absence de toute possibilité de mise en place d’un plan d’apurement entre la SCI bailleresse et les époux [T] de manière à solder le plus rapidement leur dette locative, et au regard de la situation sociale et financière difficile de Madame [G] [U] [M] épouse [T] -nonobstant la reprise du paiement intégral de son loyer courant- il ne sera pas légalement possible de lui accorder des délais de paiement, et la clause résolutoire conservera ainsi tous ses effets.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les époux [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement du 1er février 2024 et de l’assignation introductive.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI NATHEO, et compte tenu des réels efforts consentis par Madame [G] [U] [M] épouse [T] aux fins de permettre l’apurement de la dette locative commune, il n’y a aura pas lieu de condamner solidairement les époux [T] à verser à leur bailleresse une indemnité de 700,00 € fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. La SCI NATHEO sera, par conséquent déboutée de ce chef de demande.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 2 décembre 2022, prenant effet le 20 décembre 2022, entre la SCI NATHEO d’une part, et Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T], d’autre part, concernant la location d’une maison à usage d’habitation de 105,35 m2 située [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 avril 2024 ;

ORDONNE à Madame [G] [U] [M] épouse [T], seule occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [U] [M] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI NATHEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T] à verser à la SCI NATHEO la somme de 891,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 12 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) et ce, hors frais de procédure, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T] à verser à la SCI NATHEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges -suivant décompte du 12 mai 2025 comprenant l’échéance de mai 2025- à compter du 1er juin 2025, et ce, jusqu’à la date de sa libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [G] [U] [M] épouse [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE à toutes fins que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,