Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 11 avril 2025, n° 25/00147

TJ Orléans 11 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire ne contestait pas l'existence de la dette et que le commandement de payer était demeuré infructueux, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que le bail avait été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a condamné le locataire à payer les loyers dus, considérant que la dette n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux causait un préjudice au bailleur, justifiant ainsi l'indemnité d'occupation.
Accepté
Application de la clause pénale pour retard de paiement
La cour a condamné le locataire à payer la somme correspondant à la clause pénale, considérant que le retard de paiement était avéré.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700 pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir les frais de justice, considérant l'équité de la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 11 avr. 2025, n° 25/00147
Numéro(s) :	25/00147
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne TZIRENSTCHIKOW
Cabinet(s) :	BERGER - TARDIVON - GIRAULT - SAINT-HILAIRE
Parties :	S.C.I. LES OISEAUX c/ S.A.S. BIJOUTERIE [ Z ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2025

N° RG 25/00147 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBCU

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OISEAUX

inscrite au R.C.S de [Localité 6] sous le n 344 030 184, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat plaidant au barreau d’ESSONNE

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. BIJOUTERIE [Z]

inscrite au RCS d'[Localité 4] sous le n 920 558 640, prise en la personne de sa Présidente Madame [I], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 14 Mars 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2022, la société SCI LES OISEAUX a donné à bail commercial à la société BIJOUTERIE [Z] un local commercial situé [Adresse 1] à ORLEANS moyennant un loyer annuel hors charges de 7 080 euros payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant d’impayés, la société LES OISEAUX a, par acte en date du 20 février 2025, fait assigner la société BIJOUTERIE [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans afin de :

— DÉCLARER recevable et bien fondée la S.C.I. LES OISEAUX en son action.

En conséquence,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement, conformément à l’article L 145-41 du Code du Commerce.

— ORDONNER, en conséquence, immédiatement l’expulsion de la SA.S. BIJOUTERIE [Z] et de tous occupants de son chef, des locaux situés dans l’ensemble immobilier Lot architecte n° 4 Bâtiment 1, sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec l’assistance du commissaire de Police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions des articles L142-1 et L 411-1 à L 433-2 du Code des Procédures d’Exécution.

Copie exécutoire le :

à : M^e Berger

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures d’Exécution.

— CONDAMNER, par provision la SA.S. BIJOUTERIE [Z] à payer à la S.C.I. LES OISEAUX, la somme de 11 027,16 € arrêtée au 31 janvier 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, correspondant aux loyers, indemnités, charges et accessoires, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer soit, à la date du 06 novembre 2024, conformément à l’article L145-41 du Code de Commerce.

— CONDAMNER par provision la SA.S. BIJOUTERIE [Z] à payer à la S.C.I. LES OISEAUX la somme de 1 102,71 € arrêtée au 31 janvier 2025 en application de la clause pénale contenue aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement. (Article 17.1).

— DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 17.4 contenu aux termes du contrat de bail.

— CONDAMNER par provision la SA.S. BIJOUTERIE [Z] à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation établie forfaitairement sur la base de 1,5 fois le loyer global de la dernière année de location jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, en application de l’article 17.5 contenu aux termes du contrat de bail.

— CONDAMNER, par provision, la SA.S. BIJOUTERIE [Z] à payer à la S.C.I. LES OISEAUX la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement conformément à l’article 695 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 14 mars 2025, la société SCI LES OISEAUX a soutenu les termes de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La société BIJOUTERIE [Z] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes provisionnelles

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail et du commandement de payer en date du 6 novembre 2024, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 9 065.05 euros.

Selon décompte en date du 31 janvier 2025, le preneur reste redevable de la somme de 11 027,16 euros. Le tribunal rappelle qu’il ne pourra pas prendre en considération la pièce n°6 qui n’a pas été communiquée contradictoirement.

La société BIJOUTERIE [Z] ne conteste pas l’existence de cette dette, malgré le commandement de payer et l’assignation qui lui ont été délivrés.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 6 novembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 6 décembre 2024.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 6 décembre 2024.

La société LES OISEAUX sollicite l’application de la clause pénale de 10% consentie dans le contrat de bail commercial à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès délivrance d’un commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société BIJOUTERIE [Z] n’a procédé au règlement d’aucune somme due au titre des loyers et qu’elle est redevable de la somme de 8 873,35 euros à la date du commandement de payer qui lui a été délivré le 6 novembre 2024. Toutefois, il ressort du décompte au 31/01/2025 que le preneur a versé la somme de 500 euros au 14 novembre 2024, et que la somme de 8.373,35 euros restait due au 6 décembre 2024, en l’absence d’autres éléments fournis par le demandeur.

Ainsi, il convient de faire application de la clause pénale prévue au contrat par les parties et de majorer la somme due par le preneur de 10% soit 837,36 euros.

Enfin, le maintien dans les lieux de la société BIJOUTERIE [Z] étant de nature à causer un préjudice au demandeur, il n’est pas sérieusement contestable que la société LES OISEAUX est fondée à obtenir une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le loyer actuel prévu au bail à compter du 6 décembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Dès lors, il convient de condamner la société BIJOUTERIE [Z], à titre provisionnel, au payer à la SCI LES OISEAUX :

— la somme de 11 027.16 euros au titre des loyers, indemnités et charges dus, arrêtés au 31 janvier 2025 ;

— la somme de 837,36 euros, au titre de la clause pénale ;

— une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le loyer actuel prévu au bail à compter du 6 décembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

2/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société BIJOUTERIE [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens incluant les frais de commissaire de justice dont le commandement de payer.

L’équité commande de condamner la société BIJOUTERIE [Z] à payer à la société LES OISEAUX la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE à effet du 6 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 15 septembre 2022 entre la société LES OISEAUX et la société BIJOUTERIE [Z], portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE l’expulsion de la société BIJOUTERIE [Z] et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] dans le délai d’un mois (1 mois) à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DIT que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de la société BIJOUTERIE [Z] et de tous occupants au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société BIJOUTERIE [Z] à payer à la société LES OISEAUX, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale à un montant d'1,5 fois le montant du loyer prévu au bail à compter du 6 décembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société BIJOUTERIE [Z] à payer à la société LES OISEAUX, à titre provisionnel, la somme de 11 027.16 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, arrêtés au 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE la société BIJOUTERIE [Z] à payer à la société LES OISEAUX, à titre provisionnel, la somme de 837,36 euros correspondant à l’application de la clause pénale ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la société BIJOUTERIE [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société BIJOUTERIE [Z] à payer à la société LES OISEAUX la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le ONZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.