N° RG 25/00249 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5Z56 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Madame [N] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [L] es qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : Madame [W] [N]

Copie à : Monsieur [R] [L], Monsieur [T] [H], Monsieur le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2018, Madame [N] [W] a donné à bail à Monsieur [H] [T] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 560 euros charges comprises.

Monsieur [L] [R] s’est engagé en qualité de caution solidaire au bénéfice de Monsieur [H] [T] pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, Madame [N] [W] a fait assigner Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 juin 2025 pour voir:

— constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail conclu le 10 mai 2018 entre Madame [N] [W] et Monsieur [H] [T] par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [T] des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] à payer à Madame [N] [W] :

— la somme de 11251 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à libération formelle des lieux, soit à la somme de 560 euros, payable mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 14.01.2025,

— la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer les loyers et de la dénonciation du commandement à la caution,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT a ordonné que l’affaire soit renvoyée devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire n’étant pas en état d’être jugée à l’audience à laquelle elle avait été appelée

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Madame [N] [W], a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 19770 euros, mois de juillet 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoqués, Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Madame [N] [W] sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] à lui verser la somme de 19770 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juillet 2025 inclus.

Absents à l’audience, Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] n’ont pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] seront donc condamnés solidairement à payer à Madame [N] [W] la somme de 19770 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [N] [W] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 19770 euros, mois de juillet 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [H] [T] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 14 janvier 2025 à Monsieur [H] [T].

Monsieur [H] [T] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [N] [W] à la date du 14 mars 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [H] [T] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la suppression du délai pour quitter les lieux:

Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [N] [W] qui sollicite la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux octroyé au locataire ne justifie pas que ce dernier aurait été de mauvaise foi alors qu’il n’est pas entré dans les lieux par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 mars 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 560 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [T] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la bailleresse:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par Madame [N] [W] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et seront solidairement condamnés à payer à Madame [N] [W] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] à verser à Madame [N] [W] la somme de 19770 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [N] [W] à la date du 14 mars 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Madame [N] [W] de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 560 euros charges comprises, à compter de la date du 14 mars 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] à verser à Madame [N] [W] la somme mensuelle de 560 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [T] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Madame [N] [W] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] à payer à Madame [N] [W] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [H] [T] et Monsieur [L] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE