TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 22/03637 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GFF6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [D]

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [H] [R] épouse [D]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP GUILLAUMA-PESME & JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2009, Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D] ont pris à bail auprès du Groupe SNI ([Adresse 10]), devenu la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, un appartement à usage d’habitation principale de type 4 situé au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 520,30 euros outre 103,09 euros de supplément de loyer payables d’avance, le 1er de chaque mois. Un dépôt de garantie de 520,30 euros a par ailleurs été prévu dans ce contrat de location « logement conventionné.

Un état des lieux d’entrée a été préalablement réalisé le 27 mars 2009, et dûment signé par les parties au contrat de bail.

Postérieurement à des travaux de rénovation réalisés dans le logement par le bailleur à compter de l’année 2013, les époux [D] ont relevé l’apparition régulière de moisissures dues à l’humidité générant des difficultés respiratoires, phénomène alors signalé dès le 15 août 2016, puis effectivement constaté le 15 février 2018 par les services de la mairie de [Localité 12].

Après de nombreux échanges entre la mairie (lettre du 22 février 2018) et le bailleur, la société CDC HABITAT SOCIAL a reconnu par lettre du 30 mars 2020 la présence de désordres liés à des ponts thermiques relevés sur 4 logements en étages de la résidence « [Adresse 9] », entraînant un phénomène de condensation et d’humidité saisonnière lié au remplacement des menuiseries extérieures ayant rendu les logements plus étanches.

En dépit de travaux d’isolation et d’embellissement réalisés en juillet et août 2020 par le bailleur, le phénomène d’humidité et de moisissures a perduré dans le logement au cours de l’hiver suivant, et sans proposition de relogement de la part de la société CDC HABITAT SOCIAL, l’avocat des époux [D] a mis en demeure leur bailleur par lettres des 13 avril et 15 novembre 2021 de réaliser les travaux de mise en conformité utiles et nécessaires de manière à faire cesser urgemment les troubles de jouissance et de santé occasionnés aux locataires occupants des lieux, en vain.

En conséquence, Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D] ont fait assigner la S.A.d'[Adresse 7] -venant aux droits du Groupe SNI- suivant acte de commissaire de justice remis à domicile en date du 18 octobre 2022, aux fins suivantes :

Déclarer l’action engagée par les époux [D] à l’encontre de la S.A.d'[Adresse 8] recevable et bien fondée ;En conséquence,

condamner la S.A.d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à indemniser les époux [D] de leur préjudice de jouissance qui sera apprécié à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour la période ayant couru de la date d’apparition des désordres jusqu’au jour de l’acte introductif d’instance, et sous forme d’une réduction du montant de leur loyer à hauteur de 50 % pour le préjudice actuel à compter de la date de cet acte jusqu’au jour de la réalisation des travaux par le bailleur mettant fin au trouble de jouissance subi par les locataires ;condamner la S.A.d'[Adresse 8] à effectuer les travaux permettant de mettre fin de façon complète et pérenne aux troubles de jouissance subi par les époux [D] et à pourvoir à leur relogement dans un appartement de la même catégorie et situé dans la même commune pendant la durée des travaux dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, puis passé ce délai sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard ;Condamner la S.A.d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à payer aux époux [D] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens de la présente instance et ses suites.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 14 février 2023, a fait l’objet de plusieurs renvois aux audiences des 13 juin 2023, 10 octobre 2023, 9 janvier 2024, 9 avril 2024, 10 septembre 2024 et 10 décembre 2024 afin de permettre aux parties et leurs avocats respectifs d’échanger dans le respect du principe du contradictoire leurs arguments, pièces et conclusions.

En cours de procédure, par une décision du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire a jugé nécessaire de déléguer à Monsieur [F], conciliateur de justice, la mission de tenter une conciliation des parties en litige, laquelle a abouti à un procès-verbal du 27 mars 2024 établi par le conciliateur de justice constatant l’échec de ladite tentative de conciliation des parties, consécutivement à une réunion de conciliation qui s’est tenue le 31 janvier 2024.

Suite au départ des locataires et de leurs 4 enfants du logement litigieux, et à leur emménagement le 27 septembre 2024 dans de nouveaux locaux proposés par le bailleur CDC HABITAT SOCIAL, situés au [Adresse 5], l’affaire a été retenue et plaidée par les conseils des parties à l’audience de jugement du 11 février 2025.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives visées à l’audience du 11 février 2025, la S.A.d'[Adresse 8], représentée par son conseil, demande au Tribunal de :

— A titre principal,

Débouter les époux [D] de leurs demandes, fins et conclusions ;- A titre subsidiaire, si par impossible la présente juridiction devait estimer que la société CDC HABITAT SOCIAL a manqué à ses obligations contractuelles,

Ramener la demande indemnitaire des époux [D] au titre de leur préjudice de jouissance à de plus justes proportions sur la période non couverte par la prescription ;Débouter les époux [D] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral ;- En tout état de cause,

Condamner les époux [D] à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Les condamner aux dépens de l’instance.

En réponse, Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs dernières conclusions récapitulatives visées le 10 décembre 2024, et demandent au Tribunal -au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1721 du code civil- de :

juger recevable et bien fondée l’action engagée par les époux [D] à l’encontre de la société CDC HABITAT SOCIAL ;En conséquence, condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à verser aux époux [D] la somme de 26.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral à titre de dommages et intérêts avec intérêts de retard à compter du jugement ;Condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à payer aux époux [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens de la présente instance et ses suites.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC, et pour de plus amples détails et informations, il conviendra de se référer aux prétentions et moyens développés par les parties dans leurs conclusions respectives.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, puis prorogée au 27 juin 2025 et 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant été représentées à l’audience.

I- Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de la jouissance du logement :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent et de lui assurer la jouissance paisible des locaux et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

Or, les époux [D] indiquent que le contrat de bail a été conclu le 28 mars 2009, et que dès le mois de mai 2016, ils ont été victimes et ont dû subir, avec leurs 4 enfants, les désagréments et conséquences sur leur état de santé liés à l’humidité ambiante ainsi que l’apparition constante de moisissures dans la plupart des pièces du logement.

Ils sollicitent, de ce fait, une indemnité d’un montant de 26.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance du bien loué, correspondant à 50 % du montant du loyer mensuel dûment réglé à leur bailleur pendant une période de 8 années et 4 mois, soit du mois de mai 2016 (où le phénomène d’humidité est semble-t-il apparu) au mois de septembre 2024 où la famille [D] a été relogée par la société CDC HABITAT SOCIAL.

De l’analyse et examen minutieux des nombreux documents justificatifs et attestations de témoignage (pièces n°22 à 27-Me [O]) régulièrement versés aux débats, il ressort nettement que la contamination fongique générée au sein du logement litigieux, de par la caractéristique et la quantité (supérieur à 200 spores) des 3 types de spores de moisissures identifiés, et notamment l’aspergillus, a manifestement :

— d’une part, eu un impact direct et certain sur la jouissance paisible et les conditions de confort et d’habitabilité du logement dus par le bailleur aux époux [D], occupants des lieux,

— d’autre part, occasionné de façon certaine et incontestable aux membres de cette famille des pathologies médicales de type maladies bronchopulmonaires, rhinite allergique chronique, rhino conjonctivite, démangeaisons au niveau de la gorge et toux, outre un symptôme d’hyperventilation nécessitant de la kiné respiratoire,

Il apparaît donc constant – et parfaitement établi par les éléments du dossier – que le logement mis à la disposition des époux [D] ne présentait plus le caractère de décence et de salubrité auquel les locataires en place pouvaient raisonnablement prétendre, et ce dès le 15 février 2018, date de constatation du phénomène tout à fait anormal d’humidité dans les locaux loués, et de son signalement le 22 octobre 2018 par lettre des services de la mairie de [Localité 12] directement adressée au bailleur CDC HABITAT SOCIAL.

Par conséquent, le défaut manifeste de la délivrance par la société CDC HABITAT SOCIAL d’un logement décent :

— ne présentant en premier lieu, aucun risque manifeste susceptible de porter atteinte à la santé des locataires,

— doté, en second lieu, des éléments le rendant conforme à son usage d’habitation,

vient pleinement engager la responsabilité civile contractuelle de ce bailleur social envers les époux [D], et ce, nonobstant les démarches réalisées par ce dernier afin de tenter -vainement- de résoudre le phénomène d’humidité et moisissures récurrent constaté dès le 15 février 2018 dans l’immeuble litigieux, ainsi que les propositions tardives d’hébergement auprès de ses locataires dans un logement aux caractéristiques équivalentes.

En outre, il n’est pas démontré, ni établi, qu’un manque de ventilation du logement, ou bien qu’une mauvaise utilisation des locaux imputable aux locataires occupants puisse être à l’origine, tant de la présence de moisissures, que des traces de condensation généralisée présente dans les locaux, tandis qu’il n’a pas été fait état dans la procédure de quelconques dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée (VMC).

Au cas présent, la preuve de l’indécence et de l’insalubrité des locaux loués aux époux [D] par la société CDC HABITAT SOCIAL -rendant le bien concrètement inhabitable- est ainsi amplement démontrée, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts à la charge exclusive de la société CDC HABITAT SOCIAL correspondant au réel préjudice de jouissance subi par les locataires en titre.

En effet, ce préjudice s’avère bel et bien caractérisé par le fait qu’ils n’ont pu jouir normalement d’un logement bénéficiant des normes de conformité et de sécurité sanitaire élémentaires durant une période de 6 années et 7 mois d’occupation, soit du 15 février 2018 (date de la constatation effective du phénomène d’humidité par les services de la mairie de [Localité 12]) jusqu’au 27 septembre 2024 (date du relogement de la famille [D]).

Cependant, il conviendra de limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance des requérants, ceci en application des dispositions légales prévues à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que toute action émanant du titulaire d’un droit dérivant d’un contrat de bail se prescrit par 3 ans, c’est-à-dire au cas d’espèce, que seront retenues les 3 années antérieures à l’assignation introductive de la présente instance datée du 18 octobre 2022, soit à effet du 18 octobre 2019, et ce, pour une période s’achevant le 27 septembre 2024.

Il conviendra donc d’allouer à Monsieur [T] [D] et à Madame [H] [R] épouse [D] la somme arrondie à 15.350,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance correspondant à 50 % (260,15 €) du montant du loyer mensuel fixé à 520,30 € dûment réglé à leur bailleur pendant une période de 4 années et 11 mois (total de 59 mois), soit à effet du 18 octobre 2019 et jusqu’au 27 septembre 2024, date où la famille [D] a été relogée par la société CDC HABITAT SOCIAL.

Ladite condamnation de la société CDC HABITAT SOCIAL au paiement de la somme de 15.350,00 € sera assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

II- Sur la demande des dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D] sollicitent le versement d’une somme de 5,000,00 € au titre du préjudice moral subi par leur famille composée de 4 enfants, qui n’a pu jouir paisiblement de l’appartement loué, perturbée par les nombreuses tracasseries et démarches administratives nécessitées, notamment auprès des services sociaux, des élus locaux et de l'[Localité 6], et en étant contrainte, en pratique, de vivre plus de 8 années dans des locaux très dégradés du fait des vices ou défauts affectant la structure ou l’isolation de l’immeuble.

Il est, par conséquent, incontestable que ce vice de construction intrinsèque lié à des ponts thermiques -affectant plusieurs appartements de l’immeuble de la résidence « [Adresse 9] »- a engendré un risque important susceptible de porter atteinte à la santé des locataires de l’appartement n°28, situation qui relève de la seule et unique responsabilité du bailleur social, qui -nonobstant sa qualité de professionnel de la location immobilière- n’est cependant pas parvenu à supprimer le phénomène d’humidité et de moisissures, et donc à rendre le bien conforme à sa destination d’habitation, la négligence fautive de la société CDC HABITAT SOCIAL étant, au surplus, constituée par l’absence d’une proposition adéquate par ce bailleur d’un relogement de la famille [D], en urgence et dans un appartement aux caractéristiques équivalentes.

Au regard des circonstances de l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à payer aux époux [D] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu’ils ont dû subir au cours de la période retenue par la présente juridiction, soit pendant 4 années et 11 mois d’occupation de l’appartement litigieux.

III- Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

IV- Sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D], la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à leur verser la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1721 du code civil,

CONSTATE que le logement mis à la disposition des époux [D] par la société CDC HABITAT SOCIAL, situé [Adresse 2], ne présentait plus -à compter du 15 février 2018, date de constatation du phénomène d’humidité récurrente dans les locaux loués par les services de la mairie de [Localité 13] le caractère de décence et de salubrité légalement requis ;

RAPPELLE que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute action émanant du titulaire d’un droit dérivant d’un contrat de bail se prescrit par 3 ans,

CONDAMNE, en conséquence, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D], la somme de 15.350,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi correspondant à 50 % du montant de leur loyer mensuel pour une période de 4 années et 11 mois, prenant effet le 18 octobre 2019 et s’achevant le 27 septembre 2024 ;

CONDAMNE la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D], la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi au cours de la période du 18 octobre 2019 au 27 septembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [T] [D] et Madame [H] [R] épouse [D], une indemnité de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,