TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01874 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWN4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [B] [M], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR( :

Monsieur [S] [H] [X]

né le 11 Juillet 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

comparant en personne

A l’audience du 8 octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [B] a donné à bail, selon contrat en date du 22 juin 2021, à Monsieur [S] [H] [X] un bien à usage d’habitation de type 2 situé [Adresse 1] [Localité 3], moyennant un loyer de 350,00 euros majoré d’une provision pour charges de 15 €, payables d’avance le 5 de chaque mois.

Par écrit remis en mains propres le 4 octobre 2023 auprès de l’agence mandataire du bailleur, Monsieur [S] [H] a donné congé du logement loué et indiqué que sa date de départ effective serait le 4 janvier 2024.

Le locataire n’ayant pas quitté les lieux, ni remis les clés à la date d’expiration du délai prévu au congé précité, le bailleur a donc fait constater l’occupation des locaux par Monsieur [S] [H] [X] suivant acte d’huissier de justice dressé le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, Madame [M] [B] a fait assigner Monsieur [S] [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant au fond, aux fins suivantes :

— Concilier les parties si faire se peut, et à défaut ;

— déclarer valable au fond et en la forme le congé donné le 4 octobre 2023 par Monsieur [S] [H] [X] pour le logement sis [Adresse 1] [Localité 3];

— dire que Monsieur [S] [H] [X] est occupant sans droit ni titre du local sis [Adresse 1] [Localité 3] depuis le 4 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] [X] ainsi que tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [S] [H] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi -outre revalorisation légale- à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux;

— condamner Monsieur [S] [H] [X] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [S] [H] [X] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [H] [X] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du congé et de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024.

A cette audience, Madame [M] [B], représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives en indiquant que Monsieur [S] [H] [X] était toujours dans le logement, ajoutant qu’il ne payait aucun loyer depuis le 4 janvier 2024, puis elle a actualisé la dette locative à la somme de 2.006,05 euros à la date du 3 septembre 2024 (loyer d’août 2024 inclus).

Monsieur [S] [H] [X] a comparu. Il a expliqué être retraité avec une pension de 1.000 € par mois pour vivre, précisant que son bailleur percevait l’APL de la CAF, qu’il avait ensuite fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 14 mars 2024 par la commission de surendettement des particuliers du Loiret, et enfin qu’il estimait que le logement qu’il occupait n’était pas conforme aux normes.

Une fiche de diagnostic social et financier a été transmise au greffe avant l’audience, d’où il ressort qu’aucune action de prévention des expulsions n’a pu être menée, les rendez-vous proposés par le travailleur social n’ayant pas été honorés par Monsieur [S] [H] [X].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 10 janvier 2025 puis prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, les parties ayant comparu à l’audience publique, présentes ou représentées, le jugement sera contradictoire et susceptible d’appel.

Sur la demande principale en résiliation de bail :

L’article L 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 § I.

Il convient de rappeler que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf délais réduits à un mois de préavis mentionnés aux 1° à 5°.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que par écrit tamponné comme reçu le 4 octobre 2023 par l’agence mandataire du bailleur, Monsieur [S] [H] [X] a régulièrement donné congé du logement loué et a indiqué que sa date de départ effective serait le 4 janvier 2024.

Or, il est tout aussi constant que Monsieur [S] [H] [X] n’a pas quitté le logement à la date prévue, s’y est maintenu depuis lors, et qu’en conséquence, aucun état des lieux n’a donc pu être réalisé.

Monsieur [S] [H] [X], présent à l’audience publique, a d’ailleurs reconnu qu’il occupait toujours le logement.

Il en résulte que, en application des textes rappelés ci-dessus, le bail est résilié depuis le 4 janvier 2024, date indiquée par le locataire en titre dans son congé reçu par le bailleur.

Le bail est donc résilié à cette date et il conviendra de le constater.

Monsieur [S] [H] [X] étant déchu de tout titre d’occupation, se trouve être occupant sans droit ni titre du logement.

En l’espèce, Monsieur [S] [H] [X] a confirmé à l’audience s’être maintenu dans le logement et l’occuper depuis le début de l’année 2024, ceci en dépit de sa décision de partir, tout en reconnaissant ne pas avoir procédé aux formalités d’établissement d’un état des lieux de sortie et de restitution des clés du logement.

Il ressort, en outre, de l’analyse du décompte détaillé de la dette locative daté du 3 septembre 2024 que ce dernier n’a procédé à aucun règlement du loyer et charges locatives depuis le mois d’avril 2024, alors qu’il occupe volontairement et illégalement les locaux.

Eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété du bailleur, l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre à la requérante de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] [X] et de tous occupants de son chef, du logement à usage d’habitation précité, si besoin est avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [H] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 4 janvier 2024 et, à compter du 5 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 5 janvier 2024, il a causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

Madame [M] [B] produit à l’audience, outre le contrat de bail initial, un décompte détaillé de la dette locative daté du 3 septembre 2024 qui permet de constater que le locataire déchu de tout titre d’occupation reste redevable d’une somme de 2.006,05 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, échéance d’août 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [H] [X] qui déclare être en situation de surendettement, reconnaît cependant tant le principe, que le montant de sa dette locative générée par son occupation volontaire des lieux, dont qu’il ne conteste d’ailleurs pas la matérialité.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [H] [X] devra être condamné à payer à Madame [M] [B] :

— d’une part, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges résultant du bail initial du 22 juin 2021, soit la somme totale de 2.006,05 euros restant due pour la période allant du 1er avril 2024 à l’échéance du mois d’août 2024 incluse (selon décompte détaillé arrêté à la date du 3 septembre 2024),

— d’autre part, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à la libération effective et complète des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts :

Madame [M] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [S] [H] [X] au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, sans justifier ni caractériser, ni la nature, ni le montant estimé du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Sa demande de ce chef ne pourra donc qu’être purement et simplement rejetée.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le paiement des entiers dépens -comprenant le coût de l’assignation introductive d’instance- sera mis à la charge de Monsieur [S] [H] [X], partie perdante.

Sur les frais irrépétibles :

Monsieur [S] [H] [X] sera condamné à payer une somme de 500,00 euros au demandeur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en tant que partie perdant le procès et condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que le congé donné par Monsieur [S] [H] [X] le 4 octobre 2023 est recevable, car régulier en la forme, et que le bail signé le 22 juin 2021 entre Madame [M] [B] et Monsieur [S] [H] [X] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 3], est en conséquence résilié à la date du 4 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [S] [H] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 janvier 2024 du logement situé au [Adresse 1] [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion des lieux de Monsieur [S] [H] [X] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que cette expulsion pourra avoir lieu dans le délai de deux mois faisant suite au commandement d’avoir à libérer les locaux, prévu par les articles L411-1 et L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] [X] à payer à Madame [M] [B], d’une part, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges résultant du bail initial du 22 juin 2021, soit la somme totale de 2.006,05 euros restant due pour la période allant du 1er avril 2024 à l’échéance du mois d’août 2024 incluse (selon décompte détaillé arrêté à la date du 3 septembre 2024), puis d’autre part, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux ;

DEBOUTE Madame [M] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] [X] à payer à Madame [M] [B] une indemnité de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation introductive d’instance, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 20 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,