TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01986 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDLS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

LOGEM LOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [E], [F], [V] [B] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2022 à effet du 22 août 2022, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [E] [B] [O], un logement à usage d’habitation de type 3, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 364,02 euros charges comprises, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

L’entrée dans les lieux ayant été avancée au 25 juillet 2022, un avenant en ce sens a été régularisé entre les parties le 6 juillet 2022.

Suite à un important dégât des eaux, Madame [B] [O] a dû être relogée dans le même immeuble, appartement n°3, suivant contrat de bail précaire en date du 18 octobre 2023.

Par mail du 20 juillet 2024, Madame [B] [O] a donné congé du logement à la société LOGEMLOIRET, indiquant avoir trouvé un travail dans le sud de la France. Par courrier du 2 août 2024, la société bailleresse lui a indiqué enregistrer et accepter son congé réduit à un mois et a confirmé que le congé était accepté pour le 30 août 2024.

Par la suite, la locataire n’a plus répondu à la société LOGEMLOIRET, ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie et n’a pas redonné les clés du logement.

Une sommation de restituer les clés lui a été délivrée le 13 novembre 2024 par acte de commissaire de justice, remis à étude.

La CCAPEX a été saisie le 14 octobre 2024.

La société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [E] [B] [O] par acte d’huissier de justice du 31 mars 2025 (signifié selon les modalités d’un PV article 659 du code de procédure civile) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

A titre principal,

Constater la résiliation du contrat de location portant sur le logement sis [Adresse 4], substitué par le logement sis [Adresse 5], à la date du 30 août 2024, du fait du congé donné par Madame [I] [O] le 30 août 2024 ;

En conséquence,

Juger que Madame [E] [B] [O] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] ;

Ordonner l’expulsion de Madame [E] [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;Condamner Madame [E] [B] [O] à verser à LOGEMLOIRET la somme de 716,76 euros arrêtée au 30 août 2024, au titre des loyers et charges impayés ;Condamner Madame [E] [B] [O] à verser à LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail intervenue le 30 août 2024 jusqu’à complète libération des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location portant sur le logement sis [Adresse 4], substitué par le logement sis [Adresse 5] pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de Madame [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;Condamner Madame [B] [O] à verser à LOGEMLOIRET la somme de 2.978,36 euros au titre des loyers et charges impayés ;Condamner Madame [E] [B] [O] à verser à LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

En tout état de cause,

Voir réduire le délai du commandement de quitter les lieux à huit jours à compter de sa signification ;Condamner Madame [B] [O] à payer à LOGEMLOIRET la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Madame [E] [B] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation ainsi que celui de la sommation de restituer les clés du 13 novembre 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 14 octobre 2025, à laquelle la société LOGEMLOIRET, représentée par son conseil, a maintenu toutes ses demandes, puis a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 2.978,36 euros, hors frais de poursuites, selon relevé de compte arrêté au 20 janvier 2025.

Madame [E] [B] [O] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, indiquant que la locataire n’avait pas pris contact avec le service.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473, alinéa 2 du Code de procédure civile.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 31 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Madame [E] [B] [O] dès le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA VALIDITE DU CONGE DONNE PAR LA LOCATAIRE ET SON EXPULSION

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, relativement au congé donné par le locataire, dispose :

« Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

De plus, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que Madame [B] [O] a écrit le 20 juillet 2024 à son bailleur la société LOGEMLOIRET pour lui signifier sa volonté de mettre fin au bail pour le 1er septembre 2024, pour aller commencer un nouveau travail dans le sud de la France, à [Localité 7].

Par courrier du 2 août 2024, la société LOGEMLOIRET a accusé réception de ce congé et a accepté le préavis réduit suite à l’obtention de ce nouveau travail pour le vendredi 30 août 2024 (le 31 août 2024 tombant un samedi et le 1er septembre 2024 un dimanche).

Ces documents et courriers engagent valablement les parties.

Madame [B] [O] est donc déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 30 août 2024.

L’expulsion de Madame [E] [B] [O] sera ordonnée, en conséquence.

La demande présentée par la société LOGEMLOIRET de réduire le délai du commandement de quitter les lieux à huit jours à compter de sa signification sera acceptée, compte tenu des délais déjà écoulés depuis le départ de la locataire des lieux loués et l’absence de remise volontaire des clés.

Il est précisé ici qu’il ne sera pas statué sur la demande subsidiaire du bailleur de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut de paiement des loyers, le bail étant résilié en application du congé donné par la locataire et accepté par le bailleur.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [E] [B] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 30 août 2024 et, à compter du 1er septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 30 août 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte arrêté au 20 janvier 2025, démontrant que Madame [E] [B] [O] reste devoir la somme de 176,61 euros arrêtée au 30 août 2024 au titre des loyers et charges impayés, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens. Il apparaît en effet sur le relevé de compte fourni à l’audience que des règlements sont intervenus par l’intermédiaire d’une société de recouvrement le 23 août 2024 pour une somme totale de 847,46 euros.

Il convient en outre de rappeler que du fait de la résiliation du bail suite au congé donné par la locataire, les sommes dues à partir du 1er septembre 2024 le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Absente à l’audience, Madame [E] [B] [O] ne donne pas d’explication sur l’existence de cette dette ; la fiche de diagnostic social et financier ne fournit aucun élément sur sa situation.

Madame [E] [B] [O] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 176,61 euros, au titre des loyers et charges impayés (selon décompte du 20 janvier 2025).

Madame [B] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement d’un montant mensuel de 550,53 euros, calculée du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [E] [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût de l’assignation du 31 mars 2025 et de la sommation de restituer les clés du 13 novembre 2024.

De plus, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Madame [E] [B] [O] à régler à l’OPH LOGEMLOIRET la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de location portant sur le logement sis [Adresse 4], substitué par le logement sis [Adresse 5], à la date du 30 août 2024, du fait du congé donné par Madame [I] [O] le 30 août 2024 ;

DIT que Madame [E] [B] [O] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [E] [B] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [O] à verser à LOGEMLOIRET la somme de 176,61 euros arrêtée au 30 août 2024, au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [O] à verser à LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550,53 euros à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, huit jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [E] [B] [O] à payer à LOGEMLOIRET la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [E] [B] [O] aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût de l’assignation du 31 mars 2025 et de la sommation de restituer les clés du 13 novembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,