RÉFÉRÉ

Min N° 26/00050

N° RG 25/00967 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFJU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 27 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 16 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Madame [X] [N] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 2005 avec effet au 12 juillet 2005, l’OPAC de [Localité 8], aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, après opération de fusion-absorption dont il est justifié, a donné à bail à Mme [T] [S] un logement situé au [Adresse 10][Adresse 3], à [Localité 9] moyennant le versement d’un loyer initial de 228,34 euros hors charges.

Par contrat du 26 juin 2007 avec effet au 1er juillet 2007, l’OPAC de [Localité 8], aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, a donné à bail à Mme [T] [S] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], module n°1851040006, à [Localité 9], moyennant le versement d’un loyer initial de 43,73 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier à Mme [T] [S] un commandement de payer la somme principale de 1.853,40 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 133,67 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 9 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner Mme [T] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [T] [S] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes : 2.183,85 euros au titre de l’arriéré locatif ; une indemnité mensuelle d’occupation, outre les dépens, 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par Mme [X] [N], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 282,44 euros, arrêtée au 15 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation.

Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais au profit de la locataire et a affirmé être en accord avec la mensualité proposée de 35 euros, même en l’absence de reprise du loyer courant au jour de l’audience, sous réserve du versement du reliquat dû en cours de délibéré, étant précisé qu’un virement de 1 700 euros en novembre 2025 avait réduit le montant de la dette.

Mme [T] [S] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 35 euros au titre de la dette. Elle a déclaré percevoir la somme de 1.800 euros mensuels au titre de ses revenus et vivre avec sa fille de 13 ans. Par ailleurs, elle précise avoir un crédit à hauteur de 600 euros par mois. Elle explique la dette locative par une mauvaise gestion financière. Elle s’engage à régler le loyer courant le 23 décembre 2025.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

1/5

Par note en délibéré, autorisée, reçue au greffe par courriel le 2 janvier 2026, la bailleresse fournit un décompte actualisé de la dette locative, s’élevant à cette date à la somme de 1. 198,57 euros, échéance de décembre comprise, et faisant état d’un versement de 550 euros intervenu le 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

les contrats de baux souscrits entre les parties ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 9 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, qui comptabilise les loyers dus et les versements effectués au titre des deux contrats de bail, Mme [T] [S] reste devoir à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 1 198,57 euros hors frais au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés à la locataire (133,67 euros de commandement de payer, 73,24 euros au titre de la notification de l’assignation et 58,42 euros au titre de l’assignation).

Mme [T] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Mme [T] [S] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1 198,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2/5

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (page 3) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de location d’un emplacement de stationnement étant l’accessoire du bail d’habitation, sa résiliation suivra le même régime.

Or, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 9 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 1.853,40 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 35 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il résulte des débats que Mme [T] [S] réside seule avec sa fille de 13 ans et perçoit des revenus d’un montant mensuel de 1.800 euros. En plus du loyer, elle a à sa charge un crédit dont la mensualité est de 600 euros.

Ainsi, ses ressources lui permettent de faire face à l’apurement de la dette, qui a été nettement diminuée grâce aux efforts de règlements récents visibles au décompte.

En outre, le décompte actualisé produit en cours de délibéré démontre la reprise du versement du loyer courant, ainsi que d’une somme au titre de la dette.

Au regard de ces éléments, et également de l’accord du bailleur sur la mensualité de remboursement proposée, il y a lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 35 mois.

Il convient également de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

3/5

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [T] [S] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire applicable au bail conclu le 8 juillet 2005 et le bail accessoire du 26 juin 2007 n°L2500418 entre, d’une part, l’OPAC de [Localité 8] aux droits duquel vient la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat d’une part, et Mme [T] [S] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 11], logement n°A043, et l’emplacement de stationnement situé [Adresse 6], module n°1851040006, à [Localité 9], sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

CONDAMNONS Mme [T] [S] à payer, à titre provisionnel, à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 1 198,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

ACCORDONS un délai à Mme [T] [S] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISONS Mme [T] [S] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 35 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

4/5

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [T] [S] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 10 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [T] [S] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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