TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT ; Monsieur [T] [D] [V] ; M^e Amadou BA

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03507 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7REZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [D] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Amadou BA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1194

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amadou BA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1194

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

Délibéré le 10 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03507 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7REZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 1990, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti à Monsieur [T] [D] [V] un bail écrit portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel 1605,33 francs, outre 452,29 francs de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la RIVP a fait assigner Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour inoccupation personnelle et cession du bail,L’expulsion de Monsieur [T] [D] [V] et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois à compter du jugement et en réservant la compétence à la juridiction de céans, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et avec autorisation de la séquestration du mobilier,La condamnation in solidum de Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%,La capitalisation des intérêts,La condamnation in solidum de Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] à lui verser une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer et d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son assignation et sollicité le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z], représentés par leur conseil, ont également fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité que l’assignation soit déclarée irrecevable, au fond, le rejet à titre principal des prétentions adverses, que la RIVP régularise un bail écrit à leur profit, subsidiairement, le transfert du bail à leur profit sinon leur relogement dans des conditions équivalentes, à titre très subsidiaire, l’octroi d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux, la condamnation de la RIVP à leur payer la somme de 2000 euros sur les fondements de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1990 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [T] [D] [V] ne s’est pas présenté ni ne s’est fait représenter ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur le titulaire du bail objet du litige, il sera relevé que l’article 1113 du code civil pose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est admis que le louage d’une chose suppose l’acceptation de la personne avec laquelle on entend contracter et ne peut donc résulter de l’occupation au vu et au su du bailleur ou de la circonstance que les loyers ont été payés par l’occupant.

En l’espèce, Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] invoquent l’existence d’un bail verbal à leur profit qui aurait été consenti par la RIVP il y a de nombreuses années. Or, s’ils font état qu’ils s’acquittent des loyers courants, ils ne versent aux débats aucun élément de nature à établir que la RIVP aurait consenti à la conclusion d’un contrat de bail avec eux portant sur le logement objet du litige et qui aurait succédé au bail écrit conclu avec Monsieur [T] [D] [V], qu’ils ont en leur possession au vu des indications du commissaire de justice dans son constat du 28 janvier 2025.

En conséquence, Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] échouant à prouver l’existence d’un bail à leur profit, le titulaire du bail portant sur l’appartement demeure Monsieur [T] [D] [V].

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX à peine d’irrecevabilité de l’action n’est posée que s’agissant des demandes en résiliation de bail fondées sur un arriéré de loyers et de charges. Or, la RIVP fonde les demandes de son acte introductif d’instance sur l’inoccupation personnelle éventuelle de l’appartement pris à bail par Monsieur [T] [D] [V] et sur la possible cession de son bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z].

L’action de la RIVP est en conséquence recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et l’article 8 « obligations du locataire » des conditions générales du contrat, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 8 des conditions générales du contrat, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, la RIVP produit un constat de commissaire de justice du 28 janvier 2025 qui fait mention, d’après les déclarations du couple, que Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] « habitent l’appartement tous les deux » et « depuis 1990 », après que « Monsieur [T] [D] [V] leur ait laissé cet appartement ». Dans la sommation interpellative du 7 janvier 2025, il est indiqué toutefois par des voisins à différents paliers que « le locataire ne serait plus là depuis au moins deux ans » et que Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] occupent le logement depuis son départ.

Les manquements contractuels tenant à l’inoccupation et à la sous-location illicite du bien sont ainsi avérés.

Ces violations sont par ailleurs suffisamment graves et répétées pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté au plus tard début 2023, soit il y a près de trois ans, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Le preneur Monsieur [T] [D] [V] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En effet, en premier lieu, si aux termes de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, visé par Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] dans leurs écritures, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, il peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire au bien-être économique du pays et à la protection de la morale, ainsi qu’à la protection des droits et libertés d’autrui. Or en l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale des preneurs, a été détourné de sa fin première à des fins purement lucratives. En ces conditions, la mesure d’expulsion n’apparait nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts en jeu.

En deuxième lieu, si l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, visé par les défendeurs, dispose que le bailleur peut être tenu, sous conditions de ressources et d’âge du locataire, à le maintenir dans le logement sinon à lui proposer un bien correspondant à ses besoins et à ses possibilités, il sera observé que la RIVP n’a pas donné congé à Monsieur [T] [D] [V] et rappelé que son action se fonde sur son défaut d’occupation de l’appartement et la cession de son bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z], lesquels ne sont aucunement ses locataires mais es occupants sans droit ni titre.

En troisième et dernier lieu, si Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] sollicitent le bénéfice du transfert du bail de Monsieur [T] [D] [V], il ressort du constat de commissaire de justice du 28 janvier 2025 qu’ils ont indiqué que Madame [X] [Z] est sa sœur. Dès lors, ils ne font pas partie des bénéficiaires éventuels des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et ils ne justifient pas remplir les conditions posées par ce texte.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] seront dès lors condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, compte tenu de l’ancienneté des violations des dispositions contractuelles et législatives par les défendeurs.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] n’apportent aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement dans le parc privé, alors que celle dans le parc social est récente pour dater du 26 février 2025. Etant occupant sans droit ni titre depuis le premier jour de leur occupation de l’appartement pris à bail par Monsieur [T] [D] [V], ils ont déjà bénéficié en pratique de larges délais. Les dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution leur seront enfin appliqués.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 14 février 2025.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation interpellative et du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 avril 1990 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Monsieur [T] [D] [V] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [D] [V] de restituer les clés du logement à la RIVP dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [D] [V] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (555,24 euros au mois de janvier 2025), montant majoré de 30%, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] à verser à la RIVP la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [D] [V], Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] aux dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative et du constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION