TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02354 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXLB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. LE GROS CHENE

immatriculée au RCS [Localité 4] sous le n° 539 228 544

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [E] [H], gérant, muni d’un extrait Kbis

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, en présence de Madame [R] [W], travailleur social AIDAPHI

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI LE GROS CHENE (immatriculée au RCS d’Orléans SIREN numéro 539.228.544) a donné à bail à Monsieur [K] [B] [N] un appartement à usage d’habitation au 6ème étage Escalier A à gauche sur le palier situé [Adresse 1], par contrat du 24 mai 2013, ayant pris effet le 1er juin 2013, pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 80 euros de provisions sur charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LE GROS CHENE a fait signifier le 27 février 2024 à Monsieur [K] [B] [N], par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer dans les six semaines les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 6.751,36 euros en principal, coût de l’acte en sus, selon décompte en date du 31 janvier 2024.

Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois.

Le 18 mars 2024, une saisie conservatoire de créances a été régularisée sur le compte de la Caisse d’Epargne de Monsieur [N] [K] [B].

La SCI LE GROS CHENE a ensuite fait assigner le 22 mai 2024 Monsieur [K] [B] [N], par procès-verbal remis à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la SCI LE GROS CHENE en vertu des articles 7g et 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et constater la résiliation du bail à la date du 9 avril 2024 ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [B] [N], ainsi que tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce en application des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner, aux frais du requis le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix de l’Huissier de justice instrumentaire en vertu de l’article L.433-1 du Codes des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [K] [B] [N] au paiement de la somme principale de 10.211,60 euros, représentant les arriérés de loyers et charges arrêtés au mois de mai 2024, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;condamner Monsieur [K] [B] [N] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du dernier terme du loyer avec provision pour charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 865,06 euros ;condamner Monsieur [K] [B] [N] au paiement de la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil ;condamner Monsieur [K] [B] [N] au paiement des entiers dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 26 novembre 2024, la SCI LE GROS CHENE – représentée par son gérant – a indiqué qu’aucun paiement n’a été réalisé depuis le mois de juin 2023. Aussi, il a actualisé la dette locative à la somme de 15.401,96 euros au 15 novembre 2024, s’opposant à l’octroi de délais de paiement et a précisé que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été produite.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [U] [N] a comparu. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés en 2023 et notamment avoir été en arrêt jusqu’au mois de décembre, après s’être cassé la jambe. Il a indiqué avoir perçu des indemnités de licenciement pour un montant d’environ 18.000 euros avec lequel il a apuré des dettes. Par ailleurs, il a exposé vivre seul, avoir effectué une demande de logement social et déposé un dossier Banque de France au début du mois de novembre 2024. Il a déclaré percevoir environ 1.700 euros par Pôle Emploi et se renseigner pour un dossier retraite. Il a fait état de la perspective de reprendre le paiement du loyer et a sollicité des délais à hauteur de 50 euros mensuellement en plus du loyer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Celui-ci a été réalisé par l’AIDAPHI. Il en ressort que le propriétaire de Monsieur [N] est son ancien employeur. Il a indiqué au travailleur social que son loyer s’élève à la somme de 840 euros et sa dette à la somme d’environ 13.000 euros. Outre les explications reprises lors de l’audience relatives notamment à ses problèmes de santé qui ne lui ont pas permis de reprendre le travail, Monsieur [N] a déclaré s’être retrouvé totalement « dépassé ».

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

La SCI LE GROS CHENE, par l’intermédiaire de son gérant, a adressé un extrait Kbis par note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’une des audiences.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI LE GROS CHENE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2013 et ayant pris effet le 1er juin 2013 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 10).

Le 27 février 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [U] [N], les dispositions de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Monsieur [U] [N] avait jusqu’au 27 mars 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs n’est toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 28 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [U] [N] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] [B] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 27 mars 2024 et, à compter du 28 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 28 mars 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 865,06 euros ainsi qu’il ressort du décompte et conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par la SCI bailleresse, conformément aux termes de l’assignation.

La SCI LE GROS CHENE produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [B] [N] reste devoir la somme de 15.401,96 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [U] [N] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [U] [N] sera condamné au paiement de la somme de 15.401,96 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 10.211,60 euros à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [U] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 865,06 euros afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [N], sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du paiement du loyer courant.

Le bailleur est opposé quant à lui à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Force est de constater que Monsieur [U] [N] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, une dette très conséquente s’étant constituée, et n’a pas justifié de son attestation d’assurance, si bien qu’il ne peut, bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LE GROS CHENE, Monsieur [U] [N] sera condamné à verser au bailleur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de rappeler que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et défaut de justification de l’assurance garantissant les risques locatifs ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 24 mai 2013 et ayant pris effet le 1er juin 2013 entre la SCI LE GROS CHENE (immatriculée au RCS d’Orléans SIREN numéro 539.228.544) et Monsieur [U] [N], concernant l’appartement à usage d’habitation au 6ème étage Escalier A à gauche sur le palier situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 28 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI LE GROS CHENE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la SCI LE GROS CHENE, prise en la personne de son gérant, la somme de 15.401,96 euros (selon relevé de compte incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la SCI LE GROS CHENE, prise en la personne de son gérant, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 865,06 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [U] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à la SCI LE GROS CHENE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,