TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02895 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYSU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S] [K] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Z] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2021, l’OPH d'[Localité 5] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [D] [X] ou [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] Esc : 24 ; [Adresse 6] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 303,23 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 13 mars 2024, pour un montant en principal de 1752,82 euros, selon décompte en date du 6 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] au paiement de la somme de 1752,82 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, qui s’est tenue le 13 décembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [S] [K], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5063,62 euros, hors frais. Le bailleur a fait état de règlements irréguliers, tout en précisant qu’une somme de 1000 euros avait été versée en décembre 2024. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement fixant à 140 euros le montant du plan d’apurement de la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [X] [D] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de la situation familiale, professionnelle et financière. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a demandé des délais de paiement et a proposé de régler 140 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.

Citée à étude, Madame [Z] [D] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et l’un des défendeurs n’ayant pas comparu.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur nouvelle rédaction applicable depuis la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 6 et 15 mars 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 4 de ses conditions générales, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1752,82 euros.

De cette somme, doivent être soustraits les frais de dossier enquête (trois fois 7,62 euros) et les frais de contentieux (90,33 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] devaient régler une somme de 1639,63 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] avaient ainsi jusqu’au 13 mai 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 13 mars 2024 au 13 mai 2024 à 24 heures, Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] ont procédé à un règlement de 200 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (90,33 euros, 165,06 euros et 77,50 euros, qui relèvent éventuellement des dépens pour certains et seront abordés ci-dessous) et des frais de dossier enquête (trois fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), la somme de 4950,43 euros à la date du 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [X] [D] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative abordée à l’audience comme étant de 5063,62 euros, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Quant à Madame [D], absente à l’audience, elle ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette, de laquelle ont été soustraits des frais non justifiés en procédure.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu à son paiement.

Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4950,43 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1639,63 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande et aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] sollicite des délais de paiement et propose de régler 140 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur a donné son accord pour un tel plan d’apurement.

Le paiement du loyer a repris au moment de l’audience et la somme de 140 euros est de nature à permettre de solder la dette dans le délai légal.

Il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 140 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 17 mai 2024.

Les frais de contentieux débités le 31 octobre 2023 (90,33 euros), non justifiés en procédure et correspondant à un acte antérieur à ceux nécessaires à la présente procédure, ne seront pas inclus dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 24 mars 2021 entre l’OPH d'[Localité 5] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] Esc : 24 ; [Adresse 6] [Localité 4], sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4950,43 euros (selon décompte arrêté à la date de l’audience du 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1639,63 euros à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] soient solidairement condamnés à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [Z] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,